El SLF y el PBG de Indonesia son documentos obligatorios para cualquier obra en Bali. Si eres un promotor inmobiliario que invierte en una villa, esos documentos son fundamentales para legalizar la construcción. Una villa construida sin la autorización y aprobación del PBG se considera una construcción ilegal. A pesar de que algunos promotores siguen vendiendo, de forma involuntaria o voluntaria, un proyecto sin el PBG, este acto constituye un delito y puede acarrear sanciones o el derribo del proyecto.
En esta guía se explican las normas relativas a la solicitud de los certificados PBG y SLF de Indonesia, así como el procedimiento para obtener dichos documentos.
En 2021, la Licencia de Obra (IMB) fue sustituida oficialmente por la Autorización de Obra (PBG) y el Certificado de Viabilidad (SLF) con el fin de agilizar el cumplimiento de la normativa de seguridad y construcción en Indonesia. En consecuencia, este cambio tiene por objeto garantizar que todos los proyectos de construcción cumplan las normas técnicas y sean seguros desde el punto de vista funcional, de acuerdo con las directrices en materia de infraestructuras.
Autorización de construcción de edificios (PBG)
¿Qué es un PBG?
El PBG puede traducirse como «autorización de construcción» en inglés. Se introdujo en Indonesia para sustituir al IMB (Izin Mendirikan Bangunan, permiso de construcción) en virtud del Reglamento del Gobierno n.º 16 de 2021. El PBG es necesario antes de iniciar cualquier obra en Indonesia, tanto si se tiene previsto construir en Bali como en Lombok.
Una vez aprobada, la autorización de construcción (PBG) sigue siendo válida de forma indefinida, siempre que la estructura, el diseño y los sistemas eléctricos del edificio sigan cumpliendo con la normativa PBG aprobada. No es necesario actualizar la PBG mientras no se modifique la estructura del edificio.
La autorización de obra (PBG) es una certificación oficial que acredita que el diseño y la construcción de un edificio cumplen con la normativa y los estándares legales, mediante la documentación de los planos de obra y el mantenimiento de registros sobre las especificaciones técnicas, los requisitos de ordenación territorial, la integridad estructural y las evaluaciones de impacto ambiental.
¿Quién puede solicitar una PBG?
El PBG puede solicitarlo un ciudadano indonesio que tenga derechos sobre un terreno (SHM) o una empresa (PT PMA o PT PMDN) que tenga derechos sobre el terreno en virtud de un título HGB. En otras palabras, un extranjero con un contrato de arrendamiento no puede solicitar un PBG y tendría que recurrir a otra persona local u obtener un HGB a nombre de una empresa. Una PT PMA puede obtener un HGB sobre un contrato de arrendamiento y solicitar el PBG.
Documentos necesarios para obtener un PBG
Antes de solicitar la PBG, el solicitante debe obtener una serie de documentos. ILA Global Consulting puede ayudarle a tramitar la licencia de obras. Para presentar la solicitud, necesitaremos los siguientes documentos:
- Dibujo arquitectónico
- AutoCAD del arquitecto
- Documentos del solicitante
- AMDAL o UKL UPL si el proyecto supera un determinado tamaño
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AMDAL
En Indonesia, una PT PMA (empresa de capital extranjero) debe obtener un AMDAL (Estudio de Impacto Ambiental) para los proyectos de construcción a gran escala que tengan un impacto significativo en el medio ambiente. El umbral de tamaño exacto depende del tipo de proyecto, tal y como se regula en el Reglamento del Gobierno n.º 22 de 2021 sobre Protección y Gestión del Medio Ambiente.
Límites generales de la AMDAL para proyectos de construcción:
- Edificios residenciales y comerciales: si la superficie total del edificio supera las 5 hectáreas o la superficie construida supera los 10 000 m².
- Instalaciones industriales: si la fábrica ocupa más de 5 hectáreas o tiene una capacidad de producción superior a los límites específicos del sector.
- Hoteles y complejos turísticos: Si la superficie del terreno supera las 5 hectáreas o cuenta con más de 150 habitaciones, es obligatorio presentar un AMDAL.
Si el proyecto no alcanza el tamaño indicado anteriormente, UKL-UPL podría ser suficiente.
UKL UPL
Se exige a un PT PMA que presente un UKL-UPL (Plan de Gestión y Seguimiento Medioambiental) para los proyectos de riesgo medio, es decir, aquellos que superan el umbral de bajo riesgo del SPPL pero que no requieren la aprobación completa del AMDAL.
El tamaño mínimo exigido para el UKL-UPL varía en función del tipo de proyecto. Según el Reglamento gubernamental n.º 22 de 2021, se exige la presentación del UKL-UPL si un proyecto supera el límite establecido en la SPPL (Declaración de compromiso medioambiental), que suele ser:
| Tipo de proyecto para PT PMA | Tamaño mínimo que requiere UKL-UPL |
| Edificios residenciales y comerciales | > 2.000 m² de superficie construida O > 0,5 hectáreas de superficie del terreno |
| Hoteles y complejos turísticos | > 50 habitaciones O > 2 hectáreas de superficie |
| Edificios de oficinas | > 4 plantas O > 5.000 m² de superficie total construida |
| Centros comerciales y grandes almacenes | > 5.000 m² de superficie total construida |
Pasos para solicitar el PBG
El proceso de solicitud puede llevar tiempo, normalmente 75 días laborables. Recomendamos preparar la documentación y seguir los pasos indicados por la ILA para garantizar la aprobación del PBG. Uno de los primeros pasos es la obtención del PKKPR antes de pasar a las siguientes fases. Sin embargo, la aprobación y obtención del PKKPR no significa que el PBG haya sido aprobado ni que la construcción pueda comenzar.
Consulta sobre el PBG SLF
- Estudio del emplazamiento
- Tramitación del permiso OSS
- Validación del PKKPR
- Planos de PBG
- Arquitectura
- Estructura
- MEP (Instalaciones mecánicas, eléctricas y de fontanería)
- Especificaciones técnicas de PBG
- Arquitectura
- Estructura
- eurodiputado
- Análisis del suelo
- Análisis de la estructura de los edificios
- Documentación técnica arquitectónica
- Cálculos de MEP
- Carga del sistema SIMBG
- Asistencia y presentación de documentos ante las autoridades competentes
- Venganza
- Emisión de PBG
La tasa de tramitación es el último paso antes de la expedición del PBG en Indonesia. Este importe varía en función de la finalidad, el diseño y las dimensiones del edificio. ILA Global Consulting puede ayudarle a solicitar el PBG y garantizar que su edificio se construya de forma legal.
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El sistema jurídico de Indonesia es complejo, con su gran cantidad de normativas, licencias y normas especiales para los extranjeros. No cometas el error de intentar desenvolverte por tu cuenta; en su lugar, recurre a la ayuda de consultores con experiencia.
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Certificado SLF (Sertifikat Laik Fungsi)
El SLF es el Certificado de Funcionalidad. Se trata de una autorización obligatoria que acredita que un edificio comercial o residencial cumple con las normas de seguridad y la normativa vigente para el uso al que está destinado. El SLF tiene una validez de 20 años para los inmuebles residenciales y de 5 años para los edificios comerciales, industriales y de otro tipo. Para evitar problemas legales o interrupciones en el funcionamiento, los propietarios de los edificios deben renovar el SLF antes de que caduque, con el fin de garantizar el cumplimiento continuo de la normativa indonesia.
Categorías de SLF
El Sertifikat Laik Fungsi (SLF) se clasifica en función de tipo de edificio, función y envergadura. Cada categoría determina los requisitos, el periodo de validez y el proceso de renovación. El SLF se aprueba en función del tipo de edificio:
| Tipo de SLF | Objetivo |
| SLF para edificios residenciales | Casas, pisos, adosados, residencias universitarias |
| SLF para edificios comerciales | Oficinas, centros comerciales, hoteles, restaurantes |
| SLF para edificios industriales | Fábricas, almacenes, centrales eléctricas |
| SLF para instalaciones públicas | Hospitales, colegios, edificios religiosos, oficinas públicas |
El tamaño del edificio influirá en el procedimiento y en cómo obtener el SLF. En el caso de un edificio de más de 500 m², se llevará a cabo una revisión técnica adicional, independientemente de si el edificio se destina a uso personal, empresarial o público.
Obtención del SLF
A pesar de lo que se suele hacer en la práctica, el SLF se expide una vez finalizada la obra y complementa al PBG. En otras palabras, no se puede expedir legalmente un SLF si no se ha obtenido el PBG (licencia de obras), salvo en el caso de las obras iniciadas antes de 2021.
El procedimiento SLF puede iniciarse cuando se haya completado el 70 % de la obra, pero la expedición del certificado solo podrá realizarse una vez que la obra esté totalmente terminada, incluida la conexión eléctrica.
El PBG y el SLF son elementos esenciales de la licencia comercial para compradores y operadores. Un hotel o una villa en Airbnb no puede obtener una licencia sin el SLF. Estos documentos son los primeros que hay que solicitar al promotor y que debe obtener el propietario de un negocio para garantizar la legalidad de su inversión.
