Para adquirir una propiedad en régimen de dominio pleno en Bali y Lombok, es necesario acudir a un notario público. Sin embargo, resulta difícil encontrar un notario que domine el idioma en Indonesia. Además, la mayoría de los notarios no actúan como abogados, sino que son partes independientes en la operación y actúan como testigos de la transacción.
Transacciones inmobiliarias ante notario en Indonesia
Operación de arrendamiento
La mayoría de las transacciones en Bali se realizan mediante un contrato de arrendamiento. Para un contrato de arrendamiento, no es obligatorio acudir a un notario público. De hecho, se trata de un contrato privado entre dos partes, cuyos términos, condiciones y cláusulas son negociados por ellas mismas. Sin embargo, algunos contratos de arrendamiento de más de 25 años deben registrarse en la Oficina de Catastro del Kapubaten (BPN). Lamentablemente, la mayoría de las transacciones no se registran ante notario. Es importante solicitar al notario un justificante del registro.
Transacciones de propiedad plena
Los notarios públicos son los encargados de redactar el contrato de compraventa entre las dos partes que desean comprar y vender el inmueble. El notario se encarga de verificar la validez del PT PMA del comprador o del vendedor y de garantizar que el título de propiedad pueda transferirse del vendedor al comprador. Una vez firmado el contrato de compraventa (PPJB), el notario se pondrá en contacto con el BPN para tramitar la transferencia del título de propiedad al comprador.
Gastos notariales en las transacciones inmobiliarias en Bali y Lombok
El coste de los servicios notariales varía en función del importe de la transacción y de la ubicación. La tarifa habitual es del 1 %. Sin embargo, ILA puede ofrecerte entre el 0,5 % y el 0,75 %, dependiendo del importe de la transacción. Cuanto mayor sea el importe de la transacción, menor será el porcentaje de los honorarios notariales.
En algunas islas, como Lombok, hay notarios que ofrecen una tarifa fija. Esta tarifa fija suele ser de cuantía reducida, para garantizar que el notario cubra los gastos de su trabajo.
Cómo encontrar un notario independiente
Una de las preocupaciones habituales de los compradores es encontrar un notario independiente que no tenga ninguna relación con el vendedor. De hecho, la mayoría de los promotores llegan a un acuerdo con un notario para vender sus inmuebles. El precio suele ser más elevado y el notario no cuestiona al vendedor ni en el contrato ni durante la diligencia debida, para evitar perder futuros negocios con el promotor en cada transacción posterior.
Por ejemplo, el notario emitirá los resultados de la diligencia debida, pero no explicará que el inmueble no puede destinarse al alquiler a corto plazo ni que el promotor aún no ha obtenido la licencia de obras. Según nuestra experiencia, hemos visto muchas transacciones firmadas ante notario, a pesar de que el promotor no había obtenido la licencia de obras (PBG). Esto es engañoso. Es cierto que el notario no mintió, pero tampoco cumplió con su obligación de informar a la otra parte.
Llevar a cabo la diligencia debida con un abogado y un notario independientes
Por el motivo anteriormente expuesto, te recomendamos encarecidamente que utilices tu propio asesor jurídico, abogado o notario. En ILA, ofrecemos este servicio para garantizar la protección de sus intereses, proporcionarle asesoramiento jurídico independiente, llevar a cabo la debida diligencia, revisar su contrato y sugerirle modificaciones. No es obligatorio recurrir al notario del vendedor. Si el vendedor insiste en utilizar su notario, suele ser una señal de alarma, ya que la práctica habitual es recurrir al notario del comprador.
¿Se pueden utilizar dos notarios?
En Indonesia no es habitual recurrir a dos notarios, como ocurre, por ejemplo, en Francia. No obstante, es posible designar a tu propio notario como testigo de la transacción. Sin embargo, la escritura de compraventa solo la firmará un notario.
¿Cuál es el proceso para comprar una vivienda con la ayuda de un notario y un abogado?
El proceso de compra de una vivienda varía ligeramente en función del tipo de transacción (en régimen de arrendamiento frente a la propiedad plena).
Inmueble en régimen de arrendamiento
El proceso para adquirir una vivienda en régimen de arrendamiento suele realizarse en tres pasos.
- ITP (intención de compra), MOU (memorándum de entendimiento) y acuerdo de reserva. Sea cual sea su denominación, el primer paso consiste en negociar los términos y condiciones de un preacuerdo. El objetivo de esta fase es acordar en primer lugar cómo se llevará a cabo la operación, el precio, el plazo, la renovación, los permisos y la construcción, así como iniciar un periodo de diligencia debida a cargo de un notario o un abogado independiente. También recomendamos ingresar el depósito en la cuenta de garantía bloqueada del notario y nunca en la cuenta del vendedor, para garantizar que el depósito pueda recuperarse si la diligencia debida no se supera en el siguiente paso.
- Período de diligencia debida. Este período tiene por objeto garantizar que la titularidad del terreno, la ubicación, los impuestos, la licencia de obras, el acceso por carretera y la licencia del promotor, así como la construcción, se ajusten a la normativa y no haya ningún problema.
- Contrato de arrendamiento. Este suele ser el último paso. El contrato de arrendamiento recoge los mismos términos y condiciones que el ITP, salvo que surjan alguna cuestión durante el periodo de diligencia debida. Este contrato se formaliza normalmente ante notario.
Inmueble en régimen de propiedad plena
El proceso de compra de una vivienda en régimen de propiedad absoluta suele desarrollarse en varias etapas.
- ITP (intención de compra), MOU (memorándum de entendimiento) y acuerdo de reserva. Sea cual sea su denominación, el primer paso consiste en negociar los términos y condiciones de un preacuerdo. El objetivo de esta fase es acordar en primer lugar cómo se llevará a cabo la operación, el precio, el plazo, la renovación, los permisos y la construcción, así como iniciar un periodo de diligencia debida a cargo de un notario o un abogado independiente. También recomendamos ingresar un depósito en la cuenta de garantía bloqueada del notario, y nunca en la cuenta del vendedor, para garantizar que el depósito pueda recuperarse si la diligencia debida no se supera en el siguiente paso.
- Redacción del PT PMA. Una vez que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo sobre los términos y condiciones, suele ser el momento de redactar el PT PMA.
- Período de diligencia debida. Este período tiene por objeto garantizar que la titularidad del terreno, la ubicación, los impuestos, la licencia de obras, el acceso por carretera, la licencia del promotor y la construcción se ajusten a la normativa y que no haya ningún problema.
- AJB (Akta Jual Beli). Este suele ser el último paso. El contrato de compraventa se firma ante notario. Se trata del acuerdo definitivo entre las partes. Este contrato es un modelo estándar y recoge los términos y condiciones negociados durante el primer paso.
- Pago de los impuestos y transmisión del título de propiedad. Este trámite lo lleva a cabo el notario para garantizar la transmisión del título de propiedad. Ambas partes son responsables de pagar los impuestos antes de que el título de propiedad pueda transmitirse al comprador.
Si quieres saber más sobre cómo encontrar al mejor notario en Lombok y Bali y recurrir a un asesor jurídico independiente o a un abogado, no dudes en ponerte en contacto con nosotros para solicitar nuestros servicios de asesoramiento inmobiliario.
