Pour acheter un bien immobilier en pleine propriété à Bali et à Lombok, vous devez passer par un notaire public. Cependant, il est difficile de trouver un notaire parlant couramment l'anglais en Indonésie. De plus, la plupart des notaires n'agissent pas en tant qu'avocats, mais sont censés être une partie indépendante dans la transaction et agir en tant que témoins de celle-ci.
Transactions immobilières avec un notaire en Indonésie
Transaction de bail
La plupart des transactions à Bali sont réalisées dans le cadre d'un contrat de bail. Pour un bail, il n'est pas obligatoire de passer par un notaire. Il s'agit en effet d'un contrat privé entre deux parties, dont les termes, conditions et clauses sont négociés par les parties. Cependant, certains baux de plus de 25 ans doivent être enregistrés au bureau foncier du Kapubaten (BPN). Malheureusement, la plupart des transactions ne sont pas enregistrées par le notaire. Il est important de demander au notaire une preuve d'enregistrement.
Transactions immobilières
Les notaires publics sont chargés de préparer le contrat de vente entre les deux parties qui souhaitent acheter et vendre le bien immobilier. Le notaire est responsable de vérifier la validité du document PT PMA de l'acheteur ou du vendeur et de s'assurer que le titre foncier peut être transféré du vendeur à l'acheteur. Une fois le contrat de vente signé (PPJB), le notaire assurera le suivi auprès du BPN afin de transférer le titre foncier à l'acheteur.
Frais de notaire pour les transactions immobilières à Bali et Lombok
Le coût des frais de notaire varie en fonction du montant de la transaction et du lieu. Le montant habituel est de 1 %. Cependant, ILA peut vous proposer un taux compris entre 0,5 % et 0,75 % en fonction du montant de la transaction. Plus le prix de la transaction est élevé, plus le pourcentage des frais de notaire sera faible.
Sur certaines îles comme Lombok, certains notaires proposent des honoraires fixes. Ces honoraires fixes sont généralement peu élevés afin de garantir que le notaire puisse couvrir ses frais.
Comment trouver un notaire indépendant
La préoccupation commune d'un acheteur est de trouver un notaire indépendant n'ayant aucun lien avec le vendeur. En effet, la plupart des promoteurs immobiliers concluent un accord avec un notaire pour vendre leurs biens. Le prix est généralement plus élevé et le notaire ne conteste pas le contrat du vendeur ni ne remet en cause sa diligence raisonnable afin d'éviter de perdre les futurs contrats avec le promoteur immobilier pour chaque transaction future.
Par exemple, le notaire publiera le résultat de la diligence raisonnable, mais n'expliquera pas que le lieu ne peut pas être utilisé pour une location à court terme ou que le promoteur n'a pas encore obtenu le permis de construire. D'après notre expérience, nous avons vu de nombreuses transactions signées par des notaires alors que le promoteur n'avait même pas obtenu le PBG (permis de construire). Cela est trompeur. En effet, le notaire n'a pas menti, mais il n'a pas rempli son devoir d'informer l'autre partie.
Effectuer une vérification préalable avec un avocat et un notaire indépendants.
Pour la raison susmentionnée, nous vous recommandons vivement de faire appel à votre propre conseiller juridique, avocat ou notaire. Chez ILA, nous proposons ce service afin de protéger vos intérêts et de vous fournir une assistance juridique indépendante, une diligence raisonnable, une révision de votre contrat et des suggestions d'adaptation. Il n'est pas obligatoire de faire appel au notaire du vendeur. Si le vendeur insiste pour faire appel à son notaire, cela doit vous alerter, car la pratique courante consiste à faire appel au notaire de l'acheteur.
Pouvez-vous utiliser deux notaires ?
En Indonésie, il n'est pas courant de faire appel à deux notaires, comme cela peut être le cas en France par exemple. Il est toutefois possible de désigner votre propre notaire comme témoin de la transaction. Cependant, la transaction immobilière ne sera signée que par un seul notaire.
Quelle est la procédure à suivre pour acheter un bien immobilier avec un notaire et un avocat ?
Le processus d'achat d'un bien immobilier varie légèrement selon le type de transaction (bail ou pleine propriété).
Propriété en location
Le processus d'achat d'un propriété en location se déroule généralement en trois étapes.
- ITP (intention d'achat), MOU (protocole d'accord), contrat de réservation. Quel que soit son nom, la première étape consiste à négocier les conditions générales d'un accord préliminaire. L'objectif de cette étape est de convenir au préalable des modalités de la transaction, du prix, de la durée, du renouvellement, du permis, de la construction et d'ouvrir une période de diligence raisonnable effectuée par un notaire ou un avocat indépendant. Nous recommandons également de verser un acompte sur le compte séquestre du notaire et jamais sur le compte du vendeur afin de garantir que l'acompte puisse être récupéré si la diligence raisonnable échoue à l'étape suivante.
- Période de diligence raisonnable. Cette période vise à s'assurer que le titre foncier, l'emplacement, les taxes, le permis de construire, l'accès routier, la licence du promoteur immobilier et la construction sont conformes à la réglementation et qu'il n'y a aucun problème.
- Contrat de location. Il s'agit généralement de la dernière étape. Le contrat de location contient les mêmes conditions générales que l'ITP, sauf si certains problèmes apparaissent pendant la période de diligence raisonnable. Ce contrat est généralement signé devant un notaire.
Propriété en pleine propriété
Le processus d'achat d'un bien immobilier en pleine propriété se déroule généralement en plusieurs étapes.
- ITP (intention d'achat), MOU (protocole d'accord), contrat de réservation. Quel que soit son nom, la première étape consiste à négocier les conditions générales d'un accord préliminaire. L'objectif de cette étape est de convenir au préalable des modalités de la transaction, du prix, de la durée, du renouvellement, du permis, de la construction et d'ouvrir une période de diligence raisonnable effectuée par un notaire ou un avocat indépendant. Nous recommandons également de verser un acompte sur le compte séquestre du notaire et jamais sur le compte du vendeur afin de garantir que l'acompte puisse être récupéré si la diligence raisonnable échoue à l'étape suivante.
- Création de la PT PMA. Une fois que l'acheteur et le vendeur se sont mis d'accord sur les conditions générales, c'est généralement le moment de créer la PT PMA.
- Période de diligence raisonnable. Cette période vise à s'assurer que le titre foncier, l'emplacement, les taxes, le permis de construire, l'accès routier, la licence du promoteur immobilier et la construction sont conformes à la réglementation et qu'il n'y a aucun problème.
- AJB (Akta Jual Beli). Il s'agit généralement de la dernière étape. Le contrat de vente est signé devant un notaire. Il s'agit de l'accord final entre les parties. Ce contrat est standard et reprend les conditions négociées lors de la première étape.
- Paiement des taxes et transfert du titre foncier. Cette étape est effectuée par le notaire afin de garantir le transfert du titre foncier. Les deux parties sont tenues de payer les taxes avant que le titre foncier puisse être transféré à l'acheteur.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la manière de trouver le meilleur notaire à Lombok et Bali et de faire appel à un conseiller juridique indépendant ou à un avocat, n'hésitez pas à contacter notre services de conseil immobilier.
