Pour acquérir un bien immobilier en pleine propriété à Bali et à Lombok, il est nécessaire de passer par un notaire. Cependant, il est difficile de trouver un notaire compétent en Indonésie. De plus, la plupart des notaires n'agissent pas en tant qu'avocats, mais sont des parties indépendantes à la transaction et font office de témoins.
Transactions immobilières avec un notaire en Indonésie
Transaction de bail
La plupart des transactions à Bali s'effectuent par le biais d'un contrat de bail. Pour un bail, le recours à un notaire n'est pas obligatoire. Il s'agit en effet d'un contrat privé entre deux parties, dont les termes, conditions et clauses sont négociés par celles-ci. Cependant, certains baux d'une durée supérieure à 25 ans doivent être enregistrés auprès du bureau foncier du Kapubaten (BPN). Malheureusement, la plupart des transactions ne sont pas enregistrées auprès d'un notaire. Il est important de demander une preuve d'enregistrement au notaire.
Transactions immobilières
Ce sont les notaires qui sont chargés de rédiger le contrat de vente entre les deux parties souhaitant acheter et vendre un bien immobilier. Le notaire a pour mission de vérifier la validité du PT PMA de l'acheteur ou du vendeur et de s'assurer que le titre de propriété peut être transféré du vendeur à l'acheteur. Une fois le contrat de vente (PPJB) signé, le notaire se chargera de faire le suivi auprès du BPN afin de transférer le titre de propriété à l'acheteur.
Frais de notaire pour les transactions immobilières à Bali et à Lombok
Le coût des frais de notaire varie en fonction du montant de la transaction et du lieu. Le taux habituel est de 1 %. Cependant, ILA peut vous proposer un taux compris entre 0,5 % et 0,75 %, selon le montant de la transaction. Plus le montant de la transaction est élevé, plus le pourcentage des frais de notaire sera faible.
Sur certaines îles, comme Lombok, certains notaires proposent des honoraires forfaitaires. Ces honoraires forfaitaires sont généralement d'un montant modique, afin de garantir que le notaire soit rémunéré pour son travail.
Comment trouver un notaire indépendant
L'une des préoccupations courantes des acheteurs est de trouver un notaire indépendant n'ayant aucun lien avec le vendeur. En effet, la plupart des promoteurs immobiliers ont conclu un accord avec un notaire pour la vente de leurs biens. Le prix est généralement plus élevé, et le notaire ne remet pas en cause les conditions du contrat ni ne soulève d'objections lors de la vérification préalable, afin de ne pas compromettre ses futures transactions avec le promoteur.
Par exemple, le notaire communiquera les résultats de la vérification préalable, mais n'expliquera pas que le bien ne peut pas être utilisé pour une location de courte durée ou que le promoteur n'a pas encore obtenu le permis de construire. D'après notre expérience, nous avons constaté que de nombreuses transactions avaient été signées par des notaires alors même que le promoteur n'avait pas obtenu le permis de construire. Cela est trompeur. En effet, le notaire n'a pas menti, mais il n'a pas rempli son devoir d'information envers l'autre partie.
Faites appel à un avocat et à un notaire indépendants pour effectuer une vérification préalable
Compte tenu de ce qui précède, nous vous recommandons vivement de faire appel à votre propre conseiller juridique, avocat ou notaire. Chez ILA, nous proposons ce service afin de garantir la protection de vos intérêts, de vous fournir une assistance juridique indépendante, de mener une vérification préalable, d’examiner votre contrat et de vous suggérer des modifications. Il n’est pas obligatoire de faire appel au notaire du vendeur. SI le vendeur insiste pour que vous fassiez appel à son notaire, cela constitue généralement un signal d’alerte, car la pratique courante consiste à faire appel au notaire de l’acheteur.
Peut-on faire appel à deux notaires ?
En Indonésie, il n'est pas d'usage de faire appel à deux notaires, comme c'est le cas en France, par exemple. Il est toutefois possible de désigner son propre notaire comme témoin de la transaction. Toutefois, l'acte de vente en pleine propriété ne sera signé que par un seul notaire.
Quelle est la procédure à suivre pour acheter un bien immobilier avec l'aide d'un notaire et d'un avocat ?
La procédure d'achat d'un bien immobilier varie légèrement selon le type de transaction (bail emphytéotique ou pleine propriété).
Propriété en location
Le processus d'achat d'un propriété en location se déroule généralement en trois étapes.
- ITP (intention d'achat), protocole d'accord (MOU) et contrat de réservation. Quel que soit le nom qu'on lui donne, la première étape consiste à négocier les termes et conditions d'un accord préliminaire. L'objectif de cette étape est de s'entendre au préalable sur les modalités de la transaction, le prix, la durée, le renouvellement, les permis, la construction, et d'ouvrir une période de vérification préalable menée par un notaire ou un avocat indépendant. Nous recommandons également de verser un acompte sur le compte séquestre du notaire et jamais sur le compte du vendeur, afin de garantir que cet acompte puisse être récupéré si la vérification préalable échoue à l'étape suivante.
- Période de diligence raisonnable. Cette période vise à s'assurer que le titre foncier, l'emplacement, les taxes, le permis de construire, l'accès routier, la licence du promoteur immobilier et la construction sont conformes à la réglementation et qu'il n'y a aucun problème.
- Contrat de location. Il s'agit généralement de la dernière étape. Le contrat de location contient les mêmes conditions générales que l'ITP, sauf si certains problèmes apparaissent pendant la période de diligence raisonnable. Ce contrat est généralement signé devant un notaire.
Propriété en pleine propriété
L'achat d'un bien immobilier en pleine propriété se déroule généralement en plusieurs étapes.
- ITP (intention d'achat), protocole d'accord (MOU) et contrat de réservation. Quel que soit le nom qu'on lui donne, la première étape consiste à négocier les termes et conditions d'un accord préliminaire. L'objectif de cette étape est de s'entendre au préalable sur les modalités de la transaction, le prix, la durée, le renouvellement, les permis, la construction, et d'ouvrir une période de vérification préalable menée par un notaire ou un avocat indépendant. Nous recommandons également de verser un acompte sur le compte séquestre du notaire, et jamais sur le compte du vendeur, afin de garantir que cet acompte puisse être récupéré si la vérification préalable échoue à l'étape suivante.
- Rédaction du PT PMA. Une fois que l'acheteur et le vendeur se sont mis d'accord sur les conditions générales, il est généralement temps de rédiger le PT PMA.
- Période de vérification préalable. Cette période a pour but de s'assurer que le titre foncier, l'emplacement, la fiscalité, le permis de construire, l'accès routier, la licence du promoteur et les travaux de construction sont conformes à la réglementation et qu'il n'y a aucun problème.
- AJB (Akta Jual Beli). Il s'agit généralement de la dernière étape. Le contrat de vente est signé devant notaire. Il s'agit de l'accord définitif entre les parties. Ce contrat est standard et reprend les conditions négociées lors de la première étape
- Paiement des taxes et transfert du titre foncier. Cette étape est effectuée par le notaire afin de garantir le transfert du titre foncier. Les deux parties sont tenues de payer les taxes avant que le titre foncier puisse être transféré à l'acheteur.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la manière de trouver le meilleur notaire à Lombok et Bali et de faire appel à un conseiller juridique indépendant ou à un avocat, n'hésitez pas à contacter notre services de conseil immobilier.
