El alquiler de propiedades en Bali y Lombok sigue siendo una de las estrategias de inversión más atractivas para los inversores extranjeros. Sin embargo, para operar un alquiler a corto plazo en Indonesia es necesario cumplir con las normas de zonificación, obtener licencias turísticas y cumplir con las estructuras corporativas que determinan si una propiedad puede anunciarse legalmente en plataformas como Airbnb y Booking.com.
En 2026, el Gobierno de Indonesia comenzó a aplicar las normativas vigentes de forma más estricta, especialmente mediante la cooperación con las agencias de viajes online (OTA). Los anuncios que no cumplan los requisitos de licencia y verificación corren el riesgo de ser eliminados de estas plataformas a partir del 31 de marzo de 2026.
Durante años, algunos sectores del mercado han estado poco controlados. En ocasiones, los promotores inmobiliarios construían villas sin los permisos necesarios o las anunciaban en plataformas de alquiler a corto plazo sin las clasificaciones comerciales y los registros fiscales exigidos.
Esta nueva medida pone fin a ese periodo de incertidumbre. Ahora, los propietarios e inversores deben asegurarse de que su zonificación, estructura empresarial, clasificación KBLI y registros fiscales cumplen con la normativa indonesia para poder seguir alquilando sus propiedades de forma legal.
Este artículo explicará cómo funcionarán las normas en 2026 y describirá las dos situaciones principales a las que pueden enfrentarse los propietarios de villas, en función de la zonificación de su propiedad.
Opción 1: La villa está situada en una zona rosa (zona turística).
Para los propietarios de villas cuya propiedad se encuentra en una Zona Rosa (Zona Turística), por lo general se permiten las operaciones de alquiler a corto plazo.
Los propietarios pueden alquilar su propiedad en Airbnb y otras plataformas mediante la creación de una PT PMA con una clasificación KBLI relacionada con el alojamiento a corto plazo.
Un PT PMA con clasificación KBLI 55110 (hotel) o apartotel puede cargar su NIB (número de identificación comercial) en las plataformas OTA para obtener la aprobación de los anuncios.
Si la PT PMA aún no tiene el KBLI correcto, la empresa puede modificar su registro NIB y añadir la dirección operativa de la villa o complejo de villas en la categoría KBLI adecuada.
Anteriormente, estos códigos KBLI se limitaban a proyectos de más de 4000 metros cuadrados, pero los ajustes normativos ahora permiten a las empresas PT PMA operar con estas clasificaciones en escenarios de construcción más amplios.
Los propietarios de villas también deben obtener o actualizar su NPWPD (número de identificación fiscal local) para declarar y pagar los impuestos locales sobre el alojamiento.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Zona Rosa (Zona turística) | Una clasificación de zonificación en la que las actividades de alojamiento turístico, como el alquiler de villas, están generalmente permitidas por la normativa indonesia de ordenación del territorio. |
| KBLI (Código de Clasificación de Negocios) | El sistema de clasificación oficial de Indonesia define las categorías de actividad empresarial y determina las obligaciones en materia de licencias y normativa. |
| KBLI 55110 | Una clasificación hotelera que abarca las operaciones de hoteles y apartahoteles, comúnmente utilizada para negocios de alojamiento a corto plazo con licencia. |
| NIB (Número de identificación empresarial) | El número de registro mercantil principal emitido a través del sistema OSS confirma la situación jurídica de una empresa. |
| NPWPD (Número de identificación fiscal local) | Un registro fiscal regional obligatorio para las empresas que recaudan y declaran impuestos locales sobre el alojamiento o el turismo. |
Opción 2: La villa está situada en una zona amarilla o mixta.
Las propiedades situadas en zonas amarillas (zonas residenciales o mixtas) se enfrentan a restricciones normativas más complejas.
Las zonas amarillas restringen los códigos KBLI que suelen utilizar las empresas PT PMA para ofrecer alojamiento en plataformas como Airbnb o Booking.com. La clasificación generalmente permitida en estas zonas es «Pondok Wisata».
Existen tres posibles escenarios para los propietarios de villas que operan en zonas amarillas:
- ¿En qué zonas residenciales se permite pasar a modelos de alquiler a largo plazo (mensual o anual)?
- La transferencia de la propiedad a nombre de un terrateniente local, lo que la mayoría de los expertos consideran menos seguro para los inversores extranjeros
- Creación de una PT PMDN (empresa local) para operar la actividad de alquiler a corto plazo.
Los inversores extranjeros suelen preferir la tercera opción, ya que les permite mantener el control operativo al tiempo que cumplen con la normativa urbanística.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Zona amarilla (Zona residencial o mixta) | Una clasificación de zonificación destinada principalmente al uso residencial, en la que las actividades de alojamiento a corto plazo están más restringidas. |
| Pondok Wisata | Categoría de alojamiento reconocida por el gobierno que se utiliza habitualmente para pequeñas pensiones o alojamientos familiares en zonas residenciales. |
| Alquiler a largo plazo | Un contrato de arrendamiento estructurado en contratos mensuales o anuales, generalmente permitido en zonas residenciales. |
¿Cómo funciona una estructura PT PMDN para los alquileres de la zona amarilla?
Para transferir fondos desde la PMDN sin emitir dividendos a los accionistas, la PMA puede facturar a la empresa local por servicios de marketing y consultoría.
Esta estructura es necesaria para los desarrollos de la zona amarilla si el propietario de la villa desea seguir alquilando y mantener el control de la propiedad.
La tarjeta fiscal NPWPD se registrará a nombre de la empresa, y el propietario conservará la plena titularidad del inmueble. Este modelo garantiza el cumplimiento de la NIB y el pago adecuado de los impuestos, y permite al propietario extranjero recibir ingresos legales por alquiler a través de la PMA y la empresa local.
¿Qué es una PT PMDN (empresa local)?
Una PT PMDN es estructuralmente similar a una PT PMA, salvo que todos los accionistas deben ser ciudadanos indonesios.
Los extranjeros no pueden poseer acciones en una PT PMDN. Sin embargo, pueden desempeñar el cargo de director o comisario de la empresa.
Por lo general, una PT PMDN requiere un capital social mínimo de 51 millones de IDR, que puede aumentar hasta aproximadamente 1000 millones de IDR si se nombra a un consejero extranjero.
Una ventaja de la estructura PT PMDN es que permite una gama más amplia de actividades comerciales sin algunas de las restricciones impuestas a las empresas de propiedad extranjera.
Los inversores suelen recurrir a empresas locales no solo para actividades relacionadas con el sector inmobiliario, sino también para negocios como estudios de tatuajes, peluquerías, pequeños restaurantes y otros sectores en los que la participación de accionistas extranjeros está restringida.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Requisito de accionista local | Requisito legal que exige que todos los accionistas de una PT PMDN sean ciudadanos indonesios. |
| Nombramiento de director extranjero | Una estructura de gobierno que permite a los extranjeros ejercer como directores o comisionados sin poseer acciones. |
| Requisito de capital desembolsado | La aportación mínima de capital necesaria para constituir una PT PMDN suele partir de unos 51 millones de IDR y puede ser superior en función de la estructura operativa. |
¿Cómo pueden los inversores extranjeros proteger sus intereses en una PT PMDN?
Los inversores extranjeros suelen utilizar estructuras de protección cuando trabajan con una PT PMDN. Estas pueden incluir:
- Acuerdos de accionistas con socios locales
- Nombramiento del inversor extranjero como director
- Establecimiento de acuerdos sobre derechos de autor o tarifas de servicio
- Facturación a una empresa PT PMA por servicios de marketing, alquiler o consultoría.
Estos mecanismospermiten alinversor extranjero mantener el control operativo y obtener ingresos de la empresa, al tiempo que secumple con la normativa societaria indonesia.
El marco normativo de 2026 para los alquileres a corto plazo supone un cambio importante para los propietarios de inmuebles en Bali y Lombok. Ahora, para cumplir con la normativa, es necesario contar con una zonificación correcta, clasificaciones KBLI adecuadas, permisos de construcción válidos y entidades corporativas debidamente estructuradas.
ILA Global Consulting ayuda a los inversores inmobiliarios con la estructuración de PT PMA y PT PMDN, el registro KBLI, la obtención de licencias OSS, el registro fiscal NPWPD y el cumplimiento de la normativa OTA, lo que garantiza que las villas puedan alquilarse legalmente en Airbnb, Booking.com y otras plataformas.
Póngase en contacto con ILA Global Consulting para revisar la estructura de su propiedad y asegurarse de que su villa siga cumpliendo con todos los requisitos para alquileres a corto plazo en Indonesia en 2026.
