Cada vez hay más desarrollo en Bali, y más inversores buscan inversiones alternativas en el este de Indonesia. Después de Lombok, Sumbawa y Flores, Sumba se está convirtiendo en un destino privilegiado para quienes buscan invertir en Sumba y obtener altos rendimientos. Esta isla, frente a Australia, ha cautivado a los viajeros que buscan autenticidad y exclusividad. La cultura de Sumba sigue bien conservada, y sus impresionantes paisajes atraen ahora a inversores y promotores inmobiliarios. Sin embargo, como el mercado y la profesionalidad aún están en desarrollo, quienes deseen invertir en Sumba deben actuar con cautela y centrarse en los pasos esenciales antes de firmar acuerdos o iniciar la construcción.
Razones para invertir en Sumba
Sumba ofrece hectáreas de terreno por el precio de una villa en Bali o Lombok. A diferencia de las demás islas, Sumba sigue ofreciendo terrenos libres a un precio razonable. El desarrollo, sobre todo en Bali, ha llegado a un punto en el que no es difícil conseguir una ubicación de primera. Lombok todavía tiene algunas ubicaciones premium, pero la competencia ya está en la construcción, y el mercado en Lombok parece, por el momento, no seguir la tendencia de la construcción, mientras que los viajeros están buscando nuevas islas y experiencias únicas. Sumba ha sido un lugar al que viajaban particulares de alto poder adquisitivo debido al coste del alojamiento.
A sólo una hora de vuelo de Bali, Sumba está viendo cómo nuevos proyectos y nuevos inversores se trasladan allí para ofrecer alojamiento alternativo junto al océano, en playas vírgenes que atraigan a surfistas o particulares en busca de una experiencia única.
El ROI (retorno de la inversión) siempre está sujeto a distintos factores:
- Precio de adquisición
- Índice de ocupación
- Precio por noche
- Coste de mantenimiento
- Concurso
- Capacidad de venta
- Estabilidad del mercado y crecimiento potencial
Sumba reúne actualmente muchos de los criterios, con un precio de adquisición bajo, poca competencia, accesibilidad y la posibilidad de practicar a un precio elevado por noche. El mercado está creciendo debido a la congestión de otros mercados en Indonesia, y podría ser el próximo lugar para simplemente sentarse en la banca terrestre.
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Cómo invertir en Sumba
Al igual que otros mercados e islas, Sumba está bajo la regulación indonesia, por lo que las normas son similares a las de Bali, Lombok y el resto de Indonesia. Quienes invierten en Sumba deben navegar por el mismo marco legal a la hora de adquirir una propiedad. Las transacciones de propiedades de dominio absoluto se llevan a cabo a través de un notario de confianza seleccionado por la ILA, lo que garantiza la protección del inversor o vendedor sobre la base de los términos y condiciones acordados. Aunque la mayoría de las transacciones en Sumba implican la propiedad absoluta, algunos inversores están comprando terrenos, subdividiéndolos y subarrendándolos a otros, lo que ofrece oportunidades de inversión alternativas.
Estos son los pasos que hay que dar siempre antes de invertir o promover una propiedad.
Comprender la diferencia entre arrendamiento y propiedad absoluta
Promotores y propietarios ofrecen distintos tipos de inversiones en régimen de arrendamiento o de plena propiedad.
Un contrato de arrendamiento es un contrato de alquiler (Hak Sewa) por un periodo de tiempo determinado con unos términos y condiciones definidos en el contrato. El arrendatario no es el propietario del terreno, sino que lo alquila por un tiempo determinado. Un contrato de arrendamiento es complejo, por lo que es importante comprobar todos los términos y condiciones para proteger a las partes y evitar cualquier litigio.
Al contrario que el arrendamiento, el título de propiedad absoluta (SHM) puede ser adquirido por un extranjero que compre el terreno creando una empresa (PT PMA) en Indonesia. La propiedad está garantizada y el propietario pierde sus derechos sobre el terreno. El título de propiedad se convierte en un título HGB por un periodo de 30 + 20 + 30 años. Durante este periodo, el extranjero puede revender el terreno como propiedad de pleno dominio y esperar una plusvalía. Esto contrasta con la propiedad en arrendamiento, en la que el arrendador recupera el terreno una vez transcurrido el plazo.
Pasos a seguir antes de invertir en Sumba
- Seleccionar bien el terreno en la zona adecuada (Sumba tiene 2 aeropuertos y cada zona tiene sus menos y sus más).
- Compruebe y firme un acuerdo preliminar antes de pagar cualquier depósito al notario o al vendedor. Es difícil recuperar un depósito, aunque sea reembolsable. En ILA, solemos recomendar redactar un Memorando de Entendimiento o un ITP (Intención de Compra) y acordar los términos y condiciones del trato antes de cualquier pago.
- Pagar la fianza en una cuenta de garantía bloqueada, nunca al vendedor directamente
- Realice las diligencias debidas sobre la propiedad y el vendedor. En Indonesia también se producen estafas, y los terrenos pueden presentar situaciones complejas. La diligencia debida debe realizarse correctamente para evitar problemas de zonificación, vías de acceso, propiedad, licencia del vendedor, hipoteca, impuestos, etc.
- Si tiene la intención de explotar un negocio con la propiedad en pleno dominio o en arrendamiento, constituya una PMA PT para adquirirla. Esto le proporcionará algunas ventajas fiscales y una transición más fácil a los herederos.
- Si compra una vivienda en propiedad absoluta, debe firmar el contrato de arrendamiento definitivo o el Akta Jual Beli (AJB).
Creación de una PT PMA en Sumba (sociedad de responsabilidad limitada)
Los extranjeros deben crear una sociedad de responsabilidad limitada para comprar tierras o invertir en Sumba y hacer negocios con ella. La constitución de la empresa lleva unos días y puede hacerse a distancia.
La empresa, llamada PT PMA, permite a los extranjeros obtener una licencia hotelera y otra de apartamentos para explotar villas y hoteles. La normativa indonesia prohíbe a los extranjeros obtener ingresos sin una licencia adecuada (KBLI).
La empresa debe cumplir una serie de requisitos y la ILA puede ayudarle a crearla:
- 2 accionistas como mínimo (0,1% al menos para el segundo accionista)
- Los accionistas pueden ser personas físicas o jurídicas
- 1 comisario y 1 director
- El director debe ser residente con KITAS (permiso de estancia). Los inversores en la empresa pueden obtener esta lista.
- Capital autorizado en función de la actividad de la empresa (alrededor de 10.000 millones de IDR)
Los pasos y documentos para crear el PT PMA son los siguientes:
- Elija un nombre de empresa (al menos 3 palabras de 3 letras como mínimo)
- Registrar el nombre
- Escritura de establecimiento (Akta)
- Aprobación del Ministerio (SK)
- Tarjeta fiscal (NPWP)
- Licencia comercial (NIB)
- Sertifikat Standard (SS) si el negocio está clasificado como de alto riesgo (recomendamos ponerse en contacto con nosotros en función de la actividad que se quiera tener en Sumba).
Como todas las empresas del mundo, las PT PMA tienen obligaciones diferentes:
- Informe trimestral de inversiones
- Informe anual entre enero y abril
- Informe mensual de retenciones fiscales
- Pago de la seguridad social (BPJS)
- Impuesto mensual sobre la renta de los asalariados
Lea también : Requisitos para crear y establecer un PT PMA en Bali
Tener una empresa y un KITAS también ayuda a optimizar la situación fiscal del inversor. En efecto, al tener una empresa y un KITAS, el extranjero puede abrir una cuenta bancaria y obtener un impuesto reducido del 10% sobre los dividendos.
Para maximizar los beneficios fiscales, las empresas pueden aplicar distintas configuraciones. El gobierno grava los ingresos por alquiler con un 10%, mientras que aplica diferentes tipos impositivos a los restaurantes y otros servicios a nivel de empresa. Tener una empresa en un país offshore con un mejor tratado fiscal con Indonesia también puede ayudar a optimizar la forma de hacer caja de la empresa.
Sumbas es, sin duda, el próximo lugar en el que invertir y al que no perder de vista. Como en todo negocio, el concepto, la ubicación y la gestión serán esenciales para rentabilizar la inversión. Como propietarios de negocios e inversores, entendemos sus prioridades. En ILA, nos centramos en ayudarle con todos los aspectos legales y contables para garantizar que su negocio siga cumpliendo las normas y tenga éxito.
