Para los inversores extranjeros, la constitución de una PT PMA es la estructura jurídica que se suele utilizar para poseer y gestionar inmuebles en Indonesia.
Tanto si invierten en Bali, Lombok, Sumba o en cualquier otro lugar del país, los extranjeros no pueden ser propietarios de inmuebles en régimen de plena propiedad directamente a su nombre.
En esta guía se explica por qué muchos inversores extranjeros optan por inscribir sus inmuebles a nombre de una PT PMA, cuáles son los derechos de propiedad disponibles, cuál es el proceso de inscripción y cuáles son los riesgos que conlleva eludir los procedimientos legales adecuados.
¿Por qué registrar una propiedad a nombre de una PT PMA en Bali o Lombok?
Una PT PMA ofrece varias ventajas a los inversores extranjeros que deseen adquirir una propiedad en Indonesia.
Una de las principales ventajas es la posibilidad de obtener un título HGB (Hak Guna Bangunan). A diferencia de un contrato de arrendamiento, que otorga el derecho a utilizar un inmueble durante un período determinado, un título HGB confiere la propiedad del terreno y de los edificios mientras dure dicho título.
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Un título HGB se concede inicialmente por un plazo de 30 años y puede prorrogarse y renovarse hasta un período total de 80 años. Durante este período, el inmueble puede transferirse de una PT PMA a otra o venderse a un ciudadano indonesio, siempre que se cumplan los requisitos legales aplicables.
Entre las principales ventajas se encuentran:
- No se produce ninguna depreciación en comparación con los inmuebles en régimen de arrendamiento.
- Una forma de propiedad, a diferencia de un contrato de arrendamiento, en la que el inversor no es propietario del inmueble.
La tenencia de inmuebles a través de una PT PMA también permite a los extranjeros desarrollar actividades de alquiler mediante una estructura societaria reconocida legalmente. Esto ha cobrado aún más importancia tras la entrada en vigor del Reglamento gubernamental n.º 28 de 2025, que refuerza el requisito de que las empresas del sector hotelero, incluido el alquiler de villas, operen a través de una entidad jurídica, como una PT PMA, con la clasificación KBLI adecuada y las licencias comerciales pertinentes.
La normativa mejora el cumplimiento normativo al integrar la ordenación del territorio, las autorizaciones de construcción —como el PBG— y la concesión de licencias comerciales en un único proceso digital a través del sistema de Presentación Única en Línea (OSS) de Indonesia.
Además, una PT PMA ofrece una estructura societaria reconocida por el Gobierno de Indonesia, lo que permite a los inversores extranjeros evitar tener que recurrir a acuerdos de titularidad ficticia.
Las estructuras de titularidad ficticia siguen siendo ilegales y pueden dificultar enormemente la recuperación de los bienes en caso de que surja un conflicto. Hemos gestionado numerosos casos relacionados con disputas sobre titularidad ficticia que han supuesto importantes pérdidas económicas para los inversores extranjeros. Siempre que exista una alternativa legal, deben evitarse los acuerdos de titularidad ficticia.
Una PT PMA también puede simplificar la planificación sucesoria, ya que permite transferir la propiedad mediante la cesión de acciones de la sociedad.
Desde el punto de vista fiscal, una PT PMA también puede ofrecer ventajas. Por ejemplo, la venta de un inmueble en régimen de propiedad absoluta a través de una PT PMA puede estar sujeta a un impuesto del 2,5 %, mientras que un inmueble en régimen de arrendamiento a título personal puede estar sujeto a un impuesto del 10 % o del 20 %, dependiendo de las circunstancias. Esta diferencia puede afectar significativamente a la rentabilidad global de la inversión. Para una planificación fiscal y un cumplimiento normativo a medida, visite Servicios fiscales y contables.
Requisitos de capital para una PT PMA
Antes de constituir una PT PMA, los inversores también deben conocer los requisitos de capital aplicables.
Según la normativa vigente en materia de inversiones, el capital social mínimo desembolsado para una PT PMA es de 2.500 millones de IDR (aproximadamente 150.000 USD), mientras que el plan de inversión total debe superar los 10.000 millones de IDR. Estos requisitos deben tenerse en cuenta a la hora de decidir si una PT PMA es la estructura más adecuada para una inversión inmobiliaria.
| Plazo | Definición |
|---|---|
|
HGB (Hak Guna Bangunan/Derecho a construir) |
Título de propiedad que otorga a su titular el derecho a construir y poseer edificios en terrenos estatales o privados durante un período determinado, con la posibilidad de prórroga y renovación conforme a la legislación indonesia. |
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KBLI (Clasificación Industrial Estándar de Indonesia) |
El sistema oficial de clasificación de actividades empresariales de Indonesia, que se utiliza para determinar las actividades empresariales permitidas, los requisitos de concesión de licencias y los criterios de elegibilidad para la inversión extranjera. |
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OSS (Presentación única en línea) |
El sistema integrado de licencias digitales de Indonesia, utilizado para tramitar el registro de empresas, los permisos y las autorizaciones reglamentarias. |
| Acuerdo de nominatarios | Acuerdo por el que un ciudadano indonesio ostenta la titularidad legal de un inmueble o de acciones en nombre de un extranjero. Este tipo de estructuras no están reconocidas legalmente y pueden exponer al inversor extranjero a importantes riesgos jurídicos. |
¿Qué títulos de propiedad y licencias puede poseer una PT PMA en Indonesia?
Una PT PMA puede ser titular de diferentes tipos de títulos de propiedad en función del uso previsto del inmueble.
- HGB (Hak Guna Bangunan): Adecuado para la urbanización de terrenos, chalés, hoteles y otros proyectos comerciales.
- Condiciones de uso: Adecuado para uso personal y alquiler de villas.
- Hak Sewa (arrendamiento): Adecuado para actividades comerciales.
Una vez obtenido uno de estos títulos, la PT PMA podrá solicitar una autorización de obra (PBG) a nombre de la empresa, lo que elimina la necesidad de depender del propietario del terreno o de un tercero para gestionar los permisos o la construcción.
Cómo inscribir un inmueble en el marco de un PT PMA
La inscripción de un inmueble a nombre de una PT PMA es un proceso sencillo siempre que cada paso se realice en el orden correcto. Recomendamos siempre recurrir a un asesor jurídico independiente para garantizar el cumplimiento de la normativa y proteger sus intereses a lo largo de toda la transacción.
Paso 1: Establece tu PT PMA
El primer paso consiste en constituir su PT PMA seleccionando la clasificación empresarial KBLI adecuada, obteniendo el número de identificación empresarial (NIB) y tramitando el certificado estándar requerido, cuando proceda.
Es importante seleccionar el KBLI correcto, ya que este determina las actividades empresariales que tu empresa está autorizada a llevar a cabo, las licencias necesarias y si se permite la participación extranjera en la inversión que tienes prevista.
Los inversores también deben asegurarse de que la empresa cuente con una dirección comercial que cumpla con la normativa. A partir de mayo de 2026, solo se aceptarán direcciones de oficinas físicas para la constitución de sociedades. Las oficinas virtuales ya no estarán permitidas.
Paso 2: Firma un precontrato y abona el depósito
Antes de transferir cualquier importe, debes firmar un acuerdo previo con el vendedor en el que se detallen las principales condiciones comerciales de la transacción.
Recomendamos encarecidamente que los depósitos se mantengan en una cuenta de garantía bloqueada, en lugar de transferirlos directamente a la cuenta bancaria del vendedor. Un acuerdo de garantía bloqueada ofrece una protección adicional durante el proceso de diligencia debida jurídica y contribuye a reducir el riesgo de que surjan disputas en fases posteriores de la transacción.
Paso 3: Llevar a cabo la diligencia debida
Una vez firmado el preacuerdo, se debe llevar a cabo un análisis exhaustivo de diligencia debida antes de proceder a la compra. El proceso de diligencia debida debe verificar:
- Propiedad de la tierra
- Cumplimiento de la normativa urbanística
- Acceso por carretera
- Relación entre terreno y edificio
- Obligaciones fiscales pendientes
- Si el terreno es adecuado para la actividad prevista
Paso 4: Revisar y firmar el contrato de compraventa
Una vez finalizada la diligencia debida, conviene revisar minuciosamente el contrato de compraventa antes de firmarlo.
Recomendamos que un abogado independiente revise el acuerdo. El notario es importante para formalizar la operación, pero las negociaciones y los detalles del contrato deben gestionarse por separado.
Paso 5: Abonar los impuestos correspondientes
Una vez firmado el contrato, deberán abonarse los impuestos correspondientes a la operación antes de que se lleve a cabo la transmisión a través de la Agencia Nacional del Suelo (BPN).
Paso 6: Transferencia del título de propiedad
El último paso es la transferencia del título de propiedad en el marco del PT PMA.
Para obtener asistencia con documentos jurídicos, revisión de contratos y cumplimiento normativo, visita Asesoramiento jurídico y normativo.
| Plazo | Definición |
|---|---|
|
Certificado estándar (Sertifikat Standar) |
Documento legal de concesión de licencia expedido a través del sistema OSS de Indonesia que confirma que una empresa se ha comprometido a cumplir las normas y requisitos operativos establecidos por el Gobierno de Indonesia para sus actividades empresariales. |
| Cuenta de garantía | Una cuenta de terceros que se utiliza para custodiar de forma segura los fondos destinados a la compra hasta que se hayan cumplido todas las condiciones contractuales. |
| Diligencia debida jurídica | Una revisión jurídica exhaustiva que se lleva a cabo antes de la compra de un inmueble para verificar la titularidad, la normativa urbanística, las licencias, los impuestos y otros riesgos legales. |
¿Cuáles son los riesgos de no seguir el proceso de registro adecuado?
Omitir los trámites legales o administrativos durante una transacción inmobiliaria puede exponer a los inversores a importantes riesgos jurídicos y financieros.
Entre los riesgos más habituales se encuentran:
- Acuerdos nulos que no se ajusten a la legislación indonesia.
- Estructuras de titularidad ficticia ilegales que ponen en riesgo la propiedad.
- Medidas de demolición o de ejecución forzosa por incumplimiento de la normativa urbanística indonesia, como se ha visto en Bingin.
- Sanciones fiscales derivadas del incumplimiento.
- La imposibilidad de gestionar el inmueble de forma legal, lo que podría dar lugar al cierre o al embargo del negocio.
En el caso de una inversión que asciende a cientos de miles de dólares, el coste de obtener un asesoramiento jurídico adecuado y de seguir los trámites correctos es insignificante en comparación con las posibles consecuencias económicas y jurídicas que podría acarrear un error.
Cómo proteger tu inversión inmobiliaria en Indonesia
La inscripción de un inmueble a través de una PT PMA implica mucho más que cumplir con un mero trámite legal. Debes elegir la estructura de propiedad adecuada, obtener las licencias pertinentes y llevar a cabo la debida diligencia jurídica para proteger tu inversión y garantizar el cumplimiento normativo a largo plazo.
En ILA Global Consulting, ayudamos a los inversores extranjeros con la constitución de sociedades PT PMA, la diligencia debida inmobiliaria, la documentación jurídica, la obtención de licencias y el cumplimiento normativo continuo en relación con las inversiones inmobiliarias en toda Indonesia.
Ponte en contacto con ILA Global Consulting para analizar tu inversión inmobiliaria y asegurarte de que esté bien estructurada desde el principio.
Preguntas frecuentes
No. Los extranjeros también pueden ser propietarios de inmuebles residenciales a título personal o en virtud de un contrato de arrendamiento sin necesidad de constituir una sociedad. La estructura más adecuada depende del uso que se le vaya a dar, de si se tiene previsto desarrollar actividades comerciales y de los objetivos de inversión a largo plazo. Cada opción conlleva diferentes derechos legales e implicaciones fiscales.
Depende de la clasificación urbanística del terreno y de las condiciones del contrato de arrendamiento vigente. No todos los terrenos en régimen de arrendamiento cumplen los requisitos para la conversión a HGB. Es necesario realizar un análisis de diligencia debida jurídica antes de optar por esta vía.
Una PT PMA ofrece varias opciones de salida. La propiedad puede transferirse a otra PT PMA, venderse a un ciudadano indonesio o bien pueden transferirse las acciones de la empresa a un nuevo inversor. Los impuestos aplicables y los requisitos legales dependen de la estructura de propiedad en el momento de la salida.
En muchos casos, sí. Una sola PT PMA puede abarcar varias propiedades, siempre que la clasificación KBLI y las licencias cubran las actividades previstas en cada ubicación. Es posible que en determinadas regiones existan requisitos específicos en materia de zonificación o de concesión de licencias. Es recomendable verificar el cumplimiento de la normativa para cada ubicación por separado antes de ampliar la actividad.
Los acuerdos de titularidad ficticia son ilegales en Indonesia. Si surge un conflicto, recuperar la propiedad resulta extremadamente difícil y, a menudo, conlleva importantes pérdidas económicas. Entre las consecuencias a las que se han enfrentado los inversores se encuentran las medidas de ejecución, las órdenes de demolición y las sanciones fiscales.
Sí. La constitución de una PT PMA puede darte derecho a un KITAS de inversor, que te otorga un permiso de residencia renovable de uno a dos años vinculado a tu inversión en la empresa. Un KITAS también influye en tu condición de residente fiscal, lo que puede reducir la retención a cuenta sobre determinados tipos de ingresos, incluidos los dividendos.
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Este artículo se ha actualizado para reflejar los últimos cambios normativos y los requisitos de cumplimiento aplicables en Indonesia.
