El mercado del alquiler a corto plazo de Indonesia sufrirá importantes cambios normativos en 2026. Tras años de una aplicación irregular de la normativa, el Gobierno está aplicando ahora de forma más estricta las normas vigentes en materia de turismo, ordenación del territorio y concesión de licencias, especialmente en el caso de las villas anunciadas en plataformas como Airbnb y Booking.com.
La normativa en sí no ha cambiado, pero las autoridades han endurecido su aplicación. Los propietarios de villas deben cumplir con los requisitos antes del 31 de marzo de 2026. Las plataformas de OTA pueden eliminar automáticamente los anuncios que no cumplan los requisitos de licencia.
Para los inversores inmobiliarios de Bali, Lombok y otras regiones con una economía basada en el turismo, conocer el proceso de obtención de licencias es ahora fundamental para mantener los ingresos por alquiler y evitar interrupciones en la actividad.
¿Por qué va a aplicar el Gobierno estas normas en 2026?
Durante años, se construyeron y comercializaron villas sin las licencias de obra (PBG), los certificados de idoneidad (SLF) ni las autorizaciones urbanísticas pertinentes. Muchas de ellas también se anunciaban en plataformas de reservas online (OTA) sin haber completado el registro obligatorio en el OSS.
El Gobierno está adaptando ahora Indonesia a las normas reguladoras internacionales, pasando de los alquileres informales del «mercado gris» a un sistema centrado en la transparencia, la fiscalidad y la responsabilidad jurídica.
Entre los principales objetivos y mecanismos de la aplicación de la normativa de 2026 se incluyen:
- Mejora de la gobernanza y la recaudación de impuestos
Garantizar una competencia leal entre los proveedores de alojamiento y recaudar los ingresos fiscales que antes no se declaraban. - Verificación obligatoria de las plataformas de reservas online (OTA)
El Ministerio de Turismo ha ordenado a plataformas como Airbnb y Booking.com que verifiquen las licencias de todos los anuncios. Esta medida sigue los modelos normativos que han dado buenos resultados en Europa, donde las plataformas son responsables de alojar propiedades sin licencia. - Marco Digital Unificado
El Gobierno central proporciona la infraestructura de concesión de licencias digitales a través del sistema OSS (Online Single Submission). Los organismos locales, como el Departamento de Turismo de Bali y la Agencia Tributaria, se encargan de la aplicación de la normativa y de los controles de cumplimiento. - Etiquetado normalizado de las empresas
Según las directrices de la «Coaching Clinic» del Ministerio de Turismo, todas las empresas turísticas deben cumplir con unos formularios de registro específicos y unos requisitos de etiquetado público para demostrar su legitimidad ante las autoridades y los huéspedes.
| Término | Definición |
|---|---|
| Agencia de viajes online (OTA) | Las plataformas de reservas digitales, como Airbnb y Booking.com, que ofrecen anuncios de alojamientos de alquiler a corto plazo, ahora están obligadas a verificar las licencias comerciales antes de permitir la publicación de anuncios. |
| PBG (Autorización de obra) |
Una autorización de obra expedida por el Gobierno que sustituye al antiguo sistema de licencias de obra y que es necesaria antes de poner en funcionamiento un inmueble con fines comerciales. |
| SLF (Certificado de idoneidad) |
Un certificado que acredita que un edificio es adecuado, tanto desde el punto de vista estructural como funcional, para su uso de acuerdo con los planos aprobados. |
| Sistema OSS (Presentación única en línea) |
Plataforma digital centralizada de Indonesia para la concesión de licencias, utilizada para el registro de empresas y la expedición de permisos de funcionamiento. |
¿Cuáles son los requisitos fundamentales en materia de licencias para los operadores de villas en 2026?
Todoslos operadores de villasdebenregistrarse a través del sistema OSS (Online Single Submission), basándose en dos elementos fundamentales:
- NIB (Número de Identificación Empresarial)
- KBLI (Clasificación Estándar de Sectores Económicos de Indonesia)
Un error habitual en materia de cumplimiento normativo es utilizar un código KBLI de sector inmobiliario (68111) para gestionar alquileres a corto plazo. En 2026, las autoridades considerarán esto una infracción. Si la propiedad se alquila a turistas, el código KBLI debe pertenecer a la categoría 55xxx de alojamiento.
Una clasificación incorrecta puede dar lugar al rechazo de la licencia o a la retirada de la plataforma.
| Término | Definición |
|---|---|
| NIB (Nomor Induk Berusaha) |
El número de identificación empresarial expedido a través del OSS constituye el registro legal principal para el ejercicio de la actividad comercial. |
| KBLI (Código de clasificación empresarial) |
El sistema oficial de clasificación de actividades económicas de Indonesia determina el ámbito de aplicación de las licencias, el nivel de riesgo y las obligaciones normativas. |
| KBLI 55xxx | La categoría de clasificación del negocio de alojamiento es obligatoria para los alquileres turísticos a corto plazo. |
¿En qué consiste la hoja de ruta de cumplimiento normativo en 7 pasos?
Para cumplir con el plazo del 31 de marzo de 2026, los propietarios de villas deben seguir el siguiente proceso estructurado:
La hoja de ruta para el cumplimiento normativo en 7 pasos
| Paso | Hito | Acción clave y relevancia |
|---|---|---|
| 1 | Entidad jurídica (el titular) | Constituir una PT PMA (para extranjeros) o una PT local. Los estatutos de su empresa deben indicar explícitamente los códigos KBLI correctos (por ejemplo, 55193 para villas). |
| 2 | Obtener el NIB (la identidad) |
Regístrate en el sistema OSS para obtener tu número de identificación empresarial de 13 dígitos. Aunque al principio aparecerá como «Sin verificar», necesitarás este número para solicitar licencias de obra y números de identificación fiscal. |
| 3 | Planificación urbanística (KKPR/RDTR) | El sistema OSS comprueba tus coordenadas con el Plan Espacial Digital. Debes obtener el KKPR (autorización de zonificación); si tu terreno se encuentra en una «zona verde», el proceso se detiene aquí. |
| 4 | Autorización de obra (PBG) |
Presenta la solicitud a través del portal SIMBG. Para ello, se requieren planos técnicos firmados por un ingeniero indonesio colegiado. Debes actualizar los IMB existentes si la «Función» no coincide con el KBLI. |
| 5 | Medio ambiente (SPPL) |
Presenta una autodeclaración sobre el cumplimiento de las normas medioambientales y de salud y seguridad. El OSS suele automatizar este trámite una vez que se cumplen los requisitos técnicos para la construcción. |
| 6 | Merecimiento (SLF) | Un inspector certificado por el Gobierno expide el SLF (Sertifikat Laik Fungsi). Este certificado acredita que el edificio es seguro y constituye el «estándar de referencia» definitivo exigido por las OTA. |
| 7 | Verificación final | Actualiza tu perfil de OSS con el PBG y el SLF. Tu estado en el NIB pasará a ser«Verificado/Válido», que es el estado necesario para seguir apareciendo en Airbnb y Booking.com. |
Se trata de un proceso lineal. Por ejemplo, sin la autorización de ordenación territorial (KKPR), no se puede conceder la licencia de obras (PBG).
El objetivo es alcanzar el paso 7 —Estado NIB verificado—, que exigen las plataformas de OTA para mantener la visibilidad del anuncio.
¿Por qué es fundamental elegir el código KBLI correcto?
La clasificación KBLI determina las obligaciones fiscales, los requisitos de seguridad, la idoneidad urbanística y la categoría de riesgo.
A continuación se presenta la guía definitiva de clasificación de alojamientos, elaborada en virtud del Reglamento n.º 6 de 2025 del Ministro de Turismo y del sistema OSS-RBA (enfoque basado en el riesgo):
Tabla de clasificación de alojamientos en Bali (2026)
| Código KBLI | Categoría empresarial | Definición y perspectiva estratégica |
|---|---|---|
| 55110 | Hotel Bintang | Hoteles clasificados por estrellas (1-5 estrellas). Categoría de alto riesgo con auditorías de seguridad exhaustivas. |
| 55120 | Hotel Melati | Hoteles sin categoría o económicos. Término que se utiliza a menudo para referirse a hoteles boutique con servicios centralizados. |
| 55130 | Pondok Wisata | El modelo de alojamiento en familia. Limitado a 5 habitaciones. Tradicionalmente reservado para propietarios indonesios particulares que residen en el propio establecimiento. |
| 55191 | Albergue juvenil | Alojamiento compartido tipo dormitorio. Muy popular en zonas como Canggu y Uluwatu. |
| 55192 | Campings | Incluye glamping. Se trata de un segmento en auge en Kintamani y Ubud, sujeto a la obtención de permisos específicos de uso del suelo. |
| 55193 | Villa | El referente en inversiones. Fincas privadas que se alquilan en su totalidad. Clasificadas como de riesgo medio-alto, lo que requiere un SLF verificado. |
| 55194 | Apartahotel | Apartamentos con servicios. Se utilizan cada vez más para apartahoteles, en los que las unidades se venden por separado, pero se gestionan como una sola entidad. |
| 55199 | Otros a corto plazo | Término genérico para bungalós y casas de campo. Evita utilizarlo para villas de lujo, ya que podría dar lugar a auditorías por clasificación errónea. |
En el caso de las villas privadas de alta gama, la clasificación adecuada suele ser KBLI 55193 (Villa). El uso de «Otros alojamientos de corta estancia» (55199) puede aumentar el riesgo de auditoría o dar lugar a una clasificación errónea.
¿Por qué es diferente la fecha límite del 31 de marzo de 2026?
A diferencia de los avisos anteriores, el plazo de 2026 cuenta con el respaldo de un mecanismo de control digital:
- Integración de la API
La base de datos del Ministerio de Turismo está conectada directamente con las plataformas de agencias de viajes en línea (OTA). - Eliminación automática de anuncios
El sistema puede ocultar automáticamente los anuncios que no tengan el estado «Verificado» del NIB asociado al número de identificación fiscal correcto. - Transparencia en los ingresos
La Agencia Tributaria (DGT) puede cotejar los datos de ingresos de las OTA con la situación de sus licencias.
¿Qué deben hacer ahora los propietarios de chalés?
La transición de una vivienda de alquiler sin licencia a una villa «verificada» suele tardar entre tres y seis meses, dependiendo de la normativa urbanística y de la documentación del edificio.
Se aplican las siguientes obligaciones:
- Es posible que las villas situadas en una zona verde no cumplan los requisitos para obtener una licencia.
- Las propiedades situadas en la «Zona Amarilla» requieren una verificación inmediata de la clasificación urbanística.
- Los propietarios que no dispongan de una PT PMA o una PT PMDN deben constituir una entidad jurídica.
Los gestores inmobiliarios no pueden agrupar varias villas bajo una misma dirección operativa. Cada KBLI solo permite una dirección operativa.
| Término | Definición |
|---|---|
| Zona Verde | Una clasificación urbanística que suele restringir la actividad turística comercial y que podría impedir la concesión de licencias para villas. |
| Zona amarilla | Categoría de zonificación que requiere una comprobación para confirmar el cumplimiento de los requisitos para la concesión de una licencia de alquiler comercial. |
| PT PMA / PT PMDN | Las personas jurídicas indonesias necesarias para gestionar negocios de alojamiento turístico con licencia. |
El marco normativo de 2026 cambiará radicalmente el funcionamiento del mercado del alquiler en Bali. El cumplimiento de la normativa es ahora obligatorio.
La normativa sobre viviendas unifamiliares de 2026 se centra en su aplicación mediante la verificación digital y la integración de plataformas, en lugar de modificar la legislación vigente.
ILA Global Consulting ayuda a los propietarios de villas y a los inversores inmobiliarios con la constitución de una PT PMA, la estructuración del KBLI, el registro en el OSS, la verificación de la zonificación (KKPR), la tramitación del PBG y el SLF, así como con la preparación completa para el cumplimiento de la normativa de las OTA, garantizando que su anuncio permanezca activo y esté protegido legalmente.
Póngase en contacto con ILA Global Consulting para que evalúe la situación actual de su vivienda y consiga el pleno cumplimiento de la normativa antes de la fecha límite de aplicación, el 31 de marzo de 2026.
