De cara al año 2026, el Gobierno de Indonesia ha ampliado oficialmente su paquete de medidas de estímulo para el sector inmobiliario. Esta política, formalizada en virtud de la Orden del Ministro de Hacienda (PMK) n.º 90 de 2025, establece un IVA a cargo del Gobierno (Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah o PPN DTP) con el fin de ayudar a mantener el impulso del mercado inmobiliario y respaldar el poder adquisitivo de la clase media.
Si bien este incentivo supone una oportunidad significativa para los compradores de inmuebles, los requisitos técnicos y normativos asociados al programa revisten especial importancia para los inversores internacionales que estén considerando la compra de inmuebles en Indonesia, incluidos destinos como Bali, Lombok, Flores y Yakarta.
Es fundamental comprender claramente cómo se aplica el incentivo en la práctica antes de seguir adelante con una operación.
En ILA Global Consulting, colaboramos habitualmente con clientes internacionales en asuntos fiscales y normativos relacionados con el sector inmobiliario en Indonesia. Gracias a nuestra experiencia práctica en la asistencia a compradores e inversores extranjeros, nuestro equipo se centra en estructurar correctamente las transacciones, garantizar que cumplan con la normativa y adaptarlas al marco de incentivos aplicable.
Gracias a su trayectoria contrastada, a una comunicación clara y a un enfoque centrado en el cliente, ILA Global Consulting se ha convertido en un asesor de confianza para particulares y empresas que desean establecer una presencia sólida y sostenible en Indonesia.
En este artículo se explica cómo funciona el incentivo inmobiliario del IVA de 2026, quiénes pueden beneficiarse de él y cuáles son los requisitos para aplicarlo correctamente, especialmente para los compradores extranjeros interesados en adquirir una vivienda en Indonesia.
¿Cómo funciona el incentivo inmobiliario del IVA de 2026 en Indonesia?
Para el ejercicio fiscal de 2026, el Gobierno de Indonesia ofrece una bonificación del 100 % del IVA en la compra de viviendas que cumplan los requisitos, siempre que se respeten los parámetros financieros y legales establecidos.
El incentivo se aplica en las siguientes condiciones:
- Cobertura del 100 % del IVA
El gobierno cubre íntegramente el IVA sobre los primeros 2. 000 millones de IDR del precio de venta del inmueble. - Precio máximo
Para poder optar a ello, el precio total de la vivienda no debe superar los 5.000 millones de IDR. - Tipos de inmuebles que cumplen los requisitos
La ayuda se aplica únicamente a viviendas unifamiliares o apartamentos de nueva construcción, listos para entrar a vivir (readystock). - Plazo de entrega
La entrega del inmueble deberá quedar documentada mediante un «Berita Acara Serah Terima» (BAST) y tendrá lugar entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2026.
Ejemplo:
Si compras una villa por valor de 3.000 millones de IDR, el Gobierno se hace cargo del IVA correspondiente a los primeros 2.000 millones de IDR. Solo tendrías que pagar el tipo de IVA vigente sobre los 1.000 millones de IDR restantes.
En la práctica, los incentivos fiscales como el régimen del IVA inmobiliario de 2026 exigen prestar especial atención al tratamiento del IVA, a las obligaciones de declaración y a los requisitos de cumplimiento.
| Término | Definición |
|---|---|
| PPN DTP (Impuesto sobre el valor añadido a cargo del Gobierno) |
Un incentivo en materia de IVA por el que el Gobierno de Indonesia se hace cargo del IVA adeudado por las transacciones que cumplen los requisitos. Sujeto a las condiciones específicas establecidas en la normativa del Ministerio de Hacienda. |
| IVA (Impuesto sobre el valor añadido) |
Se aplica un impuesto sobre el consumo a la entrega de bienes y servicios sujetos a tributación en Indonesia. Esto incluye determinadas transacciones inmobiliarias, de conformidad con la legislación fiscal vigente. |
| BAST (Acta de entrega y recepción) |
Documento oficial de entrega que confirma la entrega física y jurídica de un inmueble por parte del vendedor o promotor al comprador. Es obligatorio a efectos administrativos y fiscales. |
Gestión del IVA y del cumplimiento de las obligaciones fiscales en Indonesia
Ocuparse de las finanzas, los impuestos y la contabilidad puede resultar abrumador, sobre todo para un extranjero en Indonesia. En ILA Global Consulting, ayudamos a nuestros clientes con cuestiones fiscales y contables, como la liquidación del IVA, la presentación de declaraciones fiscales y la planificación del cumplimiento normativo, contribuyendo a garantizar que los incentivos se apliquen correctamente y que los riesgos se gestionen de forma adecuada.
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¿Se aplica la medida de incentivo del IVA de 2026 a los contratos de arrendamiento?
Un aspecto fundamental que debemos aclarar a nuestros clientes de Bali y de toda Indonesia se refiere a la naturaleza jurídica del título de propiedad.
El incentivo PPN DTP está destinado exclusivamente a la formalización (penyerahan) de transacciones inmobiliarias que impliquen una transferencia de la propiedad o de derechos inmobiliarios de alto nivel. Por lo general, se trata de aquellas relacionadas con el Hak Milik (propiedad absoluta) o el Hak Guna Bangunan (HGB —derecho de construcción—).
- Arrendamiento (Sewa Menyewa): Los contratos de arrendamiento estándar a largo plazo, que suelen utilizar los extranjeros con duraciones de entre 25 y 30 años, no suelen cumplir los requisitos para acogerse al incentivo PPN DTP. Según la normativa fiscal indonesia, el sistema considera el IVA de los contratos de arrendamiento como un impuesto sobre los servicios o el alquiler, y no como una «entrega» de bienes en el marco de este incentivo específico.
- Propiedad plena/HGB: Este incentivo se dirige principalmente a las transaccionesen las que un notario o un PPAT formaliza una escritura de compraventa (Akta Jual Beli, o AJB), que refleja una transferencia formal de la propiedad ode los derechos inmobiliarios que cumplen los requisitos.
| Término | Definición |
|---|---|
| Hak Milik | La forma más sólida de derecho de propiedad sobre la tierra según la legislación indonesia, que otorga la plena propiedad de la tierra y, por lo general, está restringida a los ciudadanos indonesios. |
| Hak Guna Bangunan (HGB) | Derecho a construir y ser propietario de edificios en terrenos que no son propiedad del titular, concedido por un período determinado y prorrogable de conformidad con la normativa indonesia en materia de suelo. |
| Arrendamiento (Arrendamiento) |
Derecho contractual a utilizar un bien inmueble durante un período determinado, en virtud de un contrato de arrendamiento. Los contratos de arrendamiento no confieren derechos de propiedad según la legislación indonesia en materia de propiedad inmobiliaria. |
| Escritura de compraventa (AJB) (Escritura de compraventa) |
Escritura oficial formalizada ante un notario o un PPAT que registra formalmente la transmisión de los derechos sobre terrenos o inmuebles del vendedor al comprador con arreglo a la legislación indonesia. |
¿Pueden los particulares y las PMA a tiempo parcial acogerse al incentivo del IVA de 2026?
La elegibilidad con arreglo al reglamento de 2026 depende de la situación jurídica del comprador.
Compradores particulares
El incentivo está disponible tanto para ciudadanos indonesios (WNI) como para ciudadanos extranjeros (WNA). No obstante, se aplican las siguientes condiciones:
- Cada persona solo podrá solicitar la ayuda para la compra de una vivienda.
- Los compradores extranjeros deben estar en posesión de un permiso de residencia válido (KITAS o KITAP).
- Los propietarios deben cumplir con la normativa sobre propiedad inmobiliaria, como el «Hak Pakai» o el «Hak Sarusun».
Compradores corporativos (PT PMA)
La normativa vigente concibe el PPN DTP como un incentivo dirigido a los consumidores.
¿Puede utilizarlo un PT PMA?
En general, no. La medida de incentivo está destinada a particulares (orang pribadi) con el fin de fomentar la adquisición de vivienda propia. Si una PT PMA (empresa con inversión extranjera) adquiere un inmueble como activo de la empresa con fines comerciales o como vivienda para su personal, la transacción suele quedar fuera del ámbito de aplicación de las medidas de incentivo para la adquisición de vivienda propia.
Si eres un inversor que tiene previsto acogerse a un PT PMA, tus principales ventajas fiscales suelen derivarse de las deducciones del impuesto sobre sociedades y de la compensación entre el IVA soportado y el devengado, más que del incentivo PPN DTP.
| Término | Definición |
|---|---|
| KITAS (Permiso de estancia limitada) |
Un permiso de residencia temporal que permite a los extranjeros permanecer legalmente en Indonesia durante un período determinado, con arreglo a la normativa de inmigración. |
| KITAP (Permiso de residencia permanente) |
Permiso de residencia permanente concedido a los extranjeros que cumplan los requisitos, que les permite permanecer en Indonesia durante un periodo prolongado bajo determinadas condiciones. |
| Hak Pakai | Derecho a utilizar un terreno o un inmueble conforme a la legislación indonesia, que se aplica habitualmente a los particulares extranjeros que adquieren inmuebles residenciales. |
| Hak Sarusun | Un derecho de propiedad horizontal aplicable a los pisos. Otorga la propiedad de una vivienda individual, junto con los derechos de uso compartido de las zonas comunes. |
¿Cuáles son los requisitos de cumplimiento para poder acogerse a la ventaja fiscal del IVA?
Para garantizar que la autoridad fiscal indonesia (DJP) no revoque la bonificación del IVA, los compradores deben cumplir varios requisitos administrativos:
Factura con IVA (Faktur Pajak)
El promotor debe emitir una factura con IVA utilizando el código de operación correcto (07).
Inscripción en el BAST
El comprador debe registrar el informe de entrega de la vivienda a través del Ministerio de Obras Públicas y Vivienda (PUPR) o del sistema BP Tapera.
Sin obligación de reventa
El propietario no puede vender ni ceder el inmueble a un tercero durante el primer año tras la compra. Tanto para los compradores particulares que deseen acogerse al incentivo del IVA de 2026 como para los inversores empresariales que estén planificando la adquisición de un inmueble en Indonesia, es fundamental prestar especial atención a los requisitos de elegibilidad y cumplimiento.
Si desea confirmar si la compra de la vivienda que tiene prevista cumple los requisitos del programa PPN DTP, podemos ayudarle a analizar la estructura y los requisitos antes de seguir adelante.
