De cara al año 2026, el Gobierno de Indonesia ha ampliado oficialmente su paquete de medidas de estímulo para el sector inmobiliario. Esta política, formalizada en virtud de la Orden del Ministro de Hacienda (PMK) n.º 90 de 2025, prevé un IVA a cargo del Estado (Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah o PPN DTP) con el fin de ayudar a mantener el impulso del mercado inmobiliario y respaldar el poder adquisitivo de la clase media.
Si bien el incentivo representa una oportunidad significativa para los compradores de propiedades, los requisitos técnicos y de cumplimiento asociados al programa son especialmente importantes para los inversores internacionales que estén considerando adquirir propiedades en Indonesia, incluyendo destinos como Bali, Lombok, Flores y Yakarta.
Es fundamental comprender claramente cómo se aplica el incentivo en la práctica antes de seguir adelante con una transacción.
En ILA Global Consulting, colaboramos habitualmente con clientes internacionales en asuntos fiscales y normativos relacionados con el sector inmobiliario en Indonesia. Gracias a nuestra experiencia práctica en la asistencia a compradores e inversores extranjeros, nuestro equipo se centra en estructurar correctamente las transacciones, garantizando su cumplimiento normativo y adaptándolas al marco de incentivos aplicable.
Con una trayectoria probada, una comunicación clara y un enfoque centrado en el cliente, ILA Global Consulting se ha convertido en un asesor de confianza para particulares y empresas que buscan establecer una presencia sólida y sostenible en Indonesia.
Este artículo describe cómo funciona el incentivo inmobiliario del IVA de 2026, quiénes pueden beneficiarse de él y los requisitos para aplicarlo correctamente, especialmente para los compradores extranjeros interesados en propiedades en Indonesia.
¿Cómo funciona el incentivo inmobiliario del IVA de 2026 en Indonesia?
Para el año fiscal 2026, el Gobierno de Indonesia ofrece una bonificación del 100 % del IVA en la compra de inmuebles residenciales que cumplan determinados requisitos, sujetos a parámetros financieros y legales definidos.
El incentivo se aplica en las siguientes condiciones:
- Cobertura del 100 % del IVA
El gobierno cubre íntegramente el IVA sobre los primeros 2000 millones de IDR del precio de venta de la propiedad.
de precio máximo Para poder optar a ello, el precio total de la propiedad no debe superar los 5000 millones de IDR.- Tipos de propiedades elegibles
El incentivo solo se aplica a viviendas unifamiliares o apartamentos nuevos, listos para ocupar (readystock). - Periodo de entrega
La entrega de la propiedad debe documentarse mediante un Berita Acara Serah Terima (BAST) y realizarse entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2026.
Ejemplo:
Si compra una villa por 3000 millones de IDR, el gobierno cubre el IVA de los primeros 2000 millones de IDR. Solo pagaría el tipo de IVA vigente sobre los 1000 millones de IDR restantes.
En la práctica, los incentivos fiscales como el régimen del IVA sobre bienes inmuebles de 2026 requieren prestar especial atención al tratamiento del IVA, las obligaciones de información y los requisitos de cumplimiento.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| PPN DTP (Impuesto sobre el valor añadido a cargo del Gobierno) |
Una medida de incentivo en materia de IVA por la que el Gobierno de Indonesia se hace cargo del IVA correspondiente a las transacciones que cumplen los requisitos. Sujeto a las condiciones específicas establecidas en la normativa del Ministerio de Hacienda. |
| IVA (Impuesto sobre el valor añadido) |
En Indonesia se aplica un impuesto sobre el consumo a la entrega de bienes y servicios sujetos a dicho impuesto. Esto incluye determinadas transacciones inmobiliarias, de conformidad con la legislación fiscal vigente. |
| BAST (Acta de entrega y recepción) |
Documento oficial de entrega que confirma la entrega física y legal de un inmueble por parte del vendedor o promotor al comprador. Es necesario a efectos administrativos y fiscales. |
Gestión del IVA y cumplimiento tributario en Indonesia
Ocuparse de las finanzas, los impuestos y la contabilidad puede resultar abrumador, especialmente para un extranjero en Indonesia. En ILA Global Consulting, ayudamos a nuestros clientes con cuestiones fiscales y contables, incluyendo la evaluación del IVA, la declaración de impuestos y la planificación del cumplimiento normativo, lo que contribuye a garantizar que los incentivos se apliquen correctamente y que los riesgos se gestionen de forma adecuada.
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¿Se aplica el incentivo del IVA de 2026 a los contratos de arrendamiento?
Un punto crítico que debemos aclarar a nuestros clientes en Bali y en toda Indonesia se refiere a la naturaleza jurídica del título de propiedad.
El incentivo PPN DTP está destinado exclusivamente a la formalización (penyerahan) de transacciones inmobiliarias que impliquen una transferencia de la propiedad o de derechos inmobiliarios de alto nivel
Por lo general, se trata de los relacionados con el «Hak Milik» (propiedad absoluta) o el «Hak Guna Bangunan» (HGB, derecho de construcción).
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i><strong>Leasehold (Sewa Menyewa): Standard long-term leasehold arrangements, commonly used by foreigners for 25–30-year terms, generally do not qualify for the PPN DTP inc
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incentivo. Según la normativa fiscal indonesia, el sistema considera el IVA aplicable a los contratos de arrendamiento como un impuesto sobre los servicios o el alquiler, y no como una «entrega» de bienes en el marco de este incentivo específico
- plan.
- Propiedad plena/HGB: Este incentivo se dirige principalmente a las transacciones en las que un notario o un PPAT formaliza una escritura de compraventa (Akta Jual Beli, o AJB), que refleja una transferencia formal de la propiedad o de los derechos de propiedad pertinentes</a>.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Derecho de propiedad | La forma más sólida de derecho de propiedad sobre la tierra según la legislación indonesia, que otorga la plena propiedad del terreno y, por lo general, está reservada a los ciudadanos indonesios. |
| Derecho real de uso y disfrute de un inmueble (HGB) | Derecho a construir y poseer edificios en terrenos que no son propiedad del titular, concedido por un período determinado y prorrogable de conformidad con la normativa indonesiana en materia de terrenos. |
| Arrendamiento (Sewa Menyewa) |
Derecho contractual a utilizar una propiedad durante un período determinado en virtud de un contrato de arrendamiento. Los contratos de arrendamiento no constituyen derechos de propiedad según la legislación indonesiana sobre la propiedad inmobiliaria. |
| Contrato de compraventa (AJB) (Escritura de compraventa) |
Escritura pública otorgada ante notario o PPAT que registra formalmente la transferencia de derechos sobre terrenos o propiedades del vendedor al comprador, de conformidad con la legislación indonesia. |
¿Pueden las personas físicas y las sociedades privadas de capital fijo (PMA) solicitar la bonificación del IVA de 2026?
La elegibilidad según la normativa de 2026 depende de la situación jurídica del comprador.
Compradores individuales
El incentivo está disponible tanto para ciudadanos indonesios (WNI) como para ciudadanos extranjeros (WNA). Sin embargo, se aplican las siguientes condiciones:
- Cada persona solo puede solicitar la bonificación por la compra de una vivienda.
- Los compradores extranjeros deben tener un permiso de residencia válido (KITAS o KITAP).
- La propiedad debe cumplir con las normas de propiedad inmobiliaria, como Hak Pakai o Hak Sarusun.
Compradores corporativos (PT PMA)
La normativa vigente concibe el PPN DTP como un incentivo dirigido a los consumidores.
Can a PT PMA use it?
Generally, no. The incentive is intended for individuals (orang pribadi) to encourage home ownership. If a PT PMA (Foreign Investment Company) purchases a property as a corporate asset for commercial purposes or staff housing, the transaction typically falls outside the scope of the residential home ownership stimulus.</p>
<strong>Investor Tip:
If you are an investor planning to use a PT PMA, your primary tax benefits usually come from Corporate Income Tax deductions and VAT input–output crediting, rather than from the PPN DTP
incentivo.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| KITAS (Permiso de estancia limitada) |
Permiso de residencia temporal que permite a los extranjeros permanecer legalmente en Indonesia durante un período específico, sujeto a las normas de inmigración. |
| KITAP (Permiso de residencia permanente) |
Permiso de residencia permanente concedido a los extranjeros que cumplan los requisitos, que permite la estancia prolongada en Indonesia bajo determinadas condiciones. |
| Hak Pakai | Derecho a utilizar terrenos o propiedades según la legislación indonesia, que se aplica habitualmente a los extranjeros que adquieren propiedades residenciales. |
| Hak Sarusun | Derecho de propiedad horizontal aplicable a los apartamentos. Otorga la propiedad de una unidad individual junto con derechos compartidos sobre las zonas comunes. |
¿Cuáles son los requisitos de cumplimiento para obtener el incentivo del IVA?
Para garantizar que la Agencia Tributaria de Indonesia (DJP) no revoque la bonificación del IVA, los compradores deben cumplir varios requisitos administrativos:
-
- Factura con IVA (Faktur Pajak)
El promotor debe emitir una factura con IVA utilizando el código de transacción correcto (07).
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- Factura con IVA (Faktur Pajak)
li><strong>BAST Registration
The buyer must register the property handover report through the Ministry of Public Works and Housing (PUPR) or the BP Tapera sys
- tem</a>.
- Prohibición de reventa
El propietario no puede vender ni ceder la propiedad a terceros durante el primer año tras la compra.
Para los compradores particulares que deseen beneficiarse del incentivo del IVA de 2026, así como para los inversores corporativos que estén planificando la adquisición de un inmueble en Indonesia, es fundamental prestar especial atención a los requisitos de elegibilidad y cumplimiento.
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Si desea confirmar si la compra de la vivienda que tiene prevista cumple los requisitos del programa PPN DTP, podemos ayudarle a analizar la estructura y los requisitos antes de que proceda
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