Вы планируете инвестировать в рынок недвижимости Бали или собираетесь сотрудничать с индонезийскими застройщиками, чтобы воплотить в жизнь свое видение недвижимости? В этом руководстве вы найдете четкий обзор ключевых ролей, типичных ошибок, которых следует избегать, и основных юридических требований. Откройте для себя стратегические услуги, предлагаемые застройщиками Бали Индонезии, и изучите привлекательные места для вашего следующего инвестиционного проекта.
Основные выводы
- Застройщик на Бали и в Индонезии занимается созданием стоимости и продажей недвижимости с прибылью, в то время как подрядчик отвечает за фактическое строительство;
- Иностранный застройщик (PT PMA) должен сотрудничать с местным подрядчиком, чтобы работать в качестве подрядчика
- При строительстве виллы на Бали следует избегать таких ошибок, как выбор перенаселенного места, пренебрежение юридическими сложностями, такими как соглашения о доступе к дорогам и условия аренды, а также строгая проверка качества материалов.
- Успех в развитии недвижимости на Бали зависит от соблюдения индонезийских законов о собственности, привлечения специалистов для изучения рынка и тщательного анализа таких аспектов, как владение землей, зонирование и налоговые платежи.
Упростите навигацию по недвижимости в Индонезии
Сэкономьте время и деньги, предоставив команде экспертов ILA сопровождать ваш путь в сфере недвижимости в Индонезии. Мы поможем вам провести юридическую экспертизу, передать право собственности на землю, оказать нотариальные услуги, составить и проверить договор, получить разрешение на строительство, различные лицензии и многое другое.
Узнайте больше о широком спектре наших риэлторские услугиили свяжитесь с нами сегодня для получения бесплатной консультации.
Что такое застройщик? Застройщик в сравнении с подрядчиком
В сфере недвижимости роли застройщиков и подрядчиков на Бали Индонезия часто переплетаются, но при этом они существенно отличаются по своим целям и функциям. Девелопер недвижимости на Бали начинает свою деятельность с главной целью - увеличить стоимость приобретаемого участка. Будь то покупка земли для строительства виллы, ресторана, комплекса вилл или любого другого сооружения, повышающего ценность земли, цель застройщика - продать ее по более высокой цене, чем стоимость приобретения.
С другой стороны, подрядчик нанимается для воплощения замысла застройщика в жизнь. Они строят и управляют проектом, воплощая концепцию застройщика в реальность. Это различие становится более существенным в контексте компании с иностранным капиталом, также известной как PMA. На Бали и в Индонезии PMA не может работать в качестве подрядчика без партнерства с местной компанией, классифицированной как подрядчик.
8 ошибок, которых следует избегать при строительстве виллы на Бали
Хотя процесс строительства виллы вашей мечты на Бали может быть захватывающим, он также сопряжен с потенциальными подводными камнями. Осознание этих ошибок поможет вам избежать их и облегчит беспроблемный путь к владению недвижимостью.
Вопросы бизнеса
- Одна из таких ошибок - купить виллу у владельца и оказаться в окружении других вилл. Это может ограничить ваше личное пространство и потенциально снизить стоимость вашей собственности. Нередки случаи, когда землевладельцы сдают недвижимость в аренду иностранцам и используют полученные деньги для строительства рядом с домом, что снижает привлекательность вашей застройки - в этой ситуации вам помогут разобраться знающие застройщики Бали Индонезии.
- Соглашение о доступе к дороге. Юридические сложности также могут представлять значительные трудности. Например, отсутствие соглашения о доступе к дороге к объекту недвижимости может привести к логистическим проблемам в дальнейшем, и эта проблема часто решается опытными застройщиками Бали Индонезии. Некоторым застройщикам или инвесторам пришлось заплатить дополнительную плату за доступ к своей собственности, поскольку доступ к дороге не был оговорен в ходе первоначального договора аренды или покупки.
- Выбор правильного местоположения, которое не подходит вашему целевому рынку. Многие застройщики строят недвижимость вдали от основных достопримечательностей или активных районов. Недвижимость в 20-25 минутах езды от главного ресторана может подойти экспату, желающему жить в жилом районе. Однако такое расположение вряд ли привлечет туристов, бронирующих недвижимость на 2 ночи.
- Не проведение тщательной проверки качества материалов, используемых подрядчиком, для обеспечения прочности и долговечности.
- Попытка сократить расходы на строительство и использование некачественных материалов.
Юридические вопросы
- Слабые контракты с владельцем или подрядчиком также могут сулить неприятности. Если через несколько лет владелец оспорит договор аренды или подрядчик исчезнет, вы можете оказаться в затруднительном положении.
- Отсутствие юридического соответствия и прозрачности. Понимание правового ландшафта играет ключевую роль в развитии недвижимости на Бали. Соблюдение застройщиком индонезийских законов о собственности, особенно в отношении аренды или структуры PT PMA, является жизненно важным для соблюдения правовых норм при сделках с недвижимостью. Не менее важен закон о зонировании, который обеспечивает уважительное отношение к культурным и экологическим ландшафтам. Контракты на инвестиции вне плана должны содержать пункты, защищающие интересы инвестора, например, предусматривающие компенсацию или возможность выхода из проекта в случае его задержки. С ростом значимости практики устойчивого и экологичного развития приведение ее в соответствие с требованиями законодательства становится как никогда важным.
- Неправильный выбор партнера для строительства может привести к тому, что вам откажут в разрешении на строительство , особенно если у вас есть текущие проекты. Отсутствие разрешения на строительство скажется на возможности инвестора сдавать свою недвижимость в аренду на Airbnb.
Как преуспеть в качестве застройщика на Бали?
Развитие недвижимости на Бали включает в себя широкий спектр услуг, предназначенных для удовлетворения различных потребностей инвесторов. Девелоперы, в том числе застройщики Бали Индонезия, часто сотрудничают с фирмами по управлению недвижимостью и юридическими экспертами, проводя тщательный профессиональный анализ рынка, обеспечивая надежную поддержку своих клиентов.
Изучая эти вспомогательные структуры, мы прольем свет на то, как они улучшают процесс развития собственности в рамках существующих начинаний.
Партнерство с компанией по управлению недвижимостью для повышения стоимости проекта
Компания по недвижимости на Бали может значительно повысить стоимость проекта благодаря сотрудничеству с фирмой по управлению недвижимостью. Опыт индонезийских застройщиков на Бали крайне важен для умелого контроля за повседневными аспектами коммерческой недвижимости, включая содержание, ремонт и поддержание положительных отношений с арендаторами.
Это не только способствует бесперебойной работе объектов недвижимости, но и повышает их привлекательность для потенциальных арендаторов и покупателей. Такое повышение привлекательности напрямую способствует увеличению рыночной стоимости этих объектов. Профессиональные актеры, такие как Bukit Vista гарантируют серьезный и профессиональный совет. Профессиональная третья сторона, обладающая опытом управления недвижимостью, может предложить инвесторам решения. Компания по управлению недвижимостью может разработать стратегию для достижения заявленной рентабельности инвестиций в размере от 15 до 30%. Инвесторы могут быть уверены в том, как управлять недвижимостью после приобретения,
Для поддержания и оптимизации инвестиций в недвижимость требуются комплексные услуги по управлению и обслуживанию. Они включают в себя широкий спектр обязанностей, в том числе:
- Постоянное обслуживание и ремонт
- Управление взаимодействием с арендаторами
- Работа с финансами
- Уборка помещений на уровне эксперта
- Круглосуточное обслуживание гостей
Для того чтобы владельцы недвижимости могли не беспокоиться, обеспечение высокого качества в этих аспектах является важнейшей составляющей профессионального управления недвижимостью.
Партнерство с юридическим консультантом, чтобы перестраховаться и убедить клиента в законности вашего проекта
Сотрудничество с юридическими консультантами и надежными застройщиками Бали Индонезия имеет большое значение для укрепления доверия клиентов к соблюдению правовых норм проекта. Эти специалисты гарантируют соблюдение всех правовых норм и протоколов на всех этапах развития недвижимости, от ее зарождения до кульминации на Бали. Они предлагают специализированные консультации и рекомендации, позволяющие умело лавировать по запутанным судебным путям, связанным с развитием недвижимости. Как застройщик, имеющий прочные отношения с нотариусом или юридическим консультантом, который может поговорить с вашим клиентом, имеет решающее значение для сохранения уверенности и доверия с вашими клиентами.
Как правило, клиенты приезжают из стран, где законы и правила четко прописаны и понятны. Инвестиции на Бали и в Индонезию могут быть стрессом и риском, который необходимо должным образом обсудить с инвесторами. Клиенты чувствуют себя застрахованными от того, что их проведут через весь процесс, и понимают риски и законность до и после приобретения.
Читайте также: Что нужно знать, прежде чем инвестировать в недвижимость на Бали
Предоставьте исследование рынка, проведенное третьей стороной, чтобы доказать рентабельность инвестиций, которые вы продвигаете.
Застройщики на Бали оказывают важную услугу, проводя тщательный анализ рынка, демонстрируя перспективную доходность инвестиций в конкретный проект. Такое глубокое исследование предоставляет инвесторам информацию о текущих тенденциях рынка, стоимости недвижимости и конкуренции в отрасли.
Этот анализ предоставляет потенциальным инвесторам прозрачный обзор рынка недвижимости Бали, снабжая их необходимыми данными для принятия взвешенных решений о вложении средств.
На Бали и в Индонезии часто можно встретить застройщиков, обещающих высокую рентабельность инвестиций - от 15 до 30%. Однако покупателям и серьезным инвесторам может показаться, что застройщик редко предлагает такую прибыль, сдавая в аренду свою новую виллу, особенно если они инвестируют в Бали впервые.
Читайте также: Тенденции рынка недвижимости Бали 2023 - 2024
Предоставление отчета о приобретении земли и комплексном анализе
Приобретение земли, которое обычно влечет за собой выбор земельного участка, является важнейшей частью любого инвестиционного пути в недвижимость. На Бали застройщики упрощают весь процесс благодаря глубокому знанию местного рынка недвижимости и строгому соблюдению юридических протоколов. Они помогают убедиться в том, что застройщик соблюдает различные аспекты, такие как:
- Владение землей на законных основаниях
- Соблюдение правил зонирования
- Правильное перечисление налогов
- Отсутствие текущих судебных разбирательств
Такая тщательность обеспечивает инвесторам спокойствие в отношении их вложений. Наличие третьей стороны, составляющей отчет, может заверить инвесторов в законности приобретения. Нотариусы обычно предоставляют отчет только по земельным вопросам и не учитывают перспективы бизнеса, которые могут быть полезны для инвесторов. Клиенты понимают, что некоторые нотариусы могут быть заинтересованы в успехе сделки, получая за это комиссионные. Клиенты могут чувствовать себя более комфортно, имея третий и независимый обзор.
Архитектурное проектирование и строительство
Работа с опытными архитекторами и строительными бригадами необходима для создания выдающихся архитектурных проектов и строительных работ. На Бали девелоперы выступают в роли связующего звена с этими специалистами, следя за тем, чтобы каждый этап строительства соответствовал мировым стандартам качества. Они предлагают руководство по сложным юридическим процессам, необходимым для получения разрешений на строительство и согласования с местными правилами зонирования и строительства.
Архитекторы - это ключ к успешному развитию недвижимости. Сертифицированный архитектор в Индонезии - единственный, кто может предоставить чертеж для подачи заявки на получение разрешения на строительство PBG. Иностранные архитекторы или дизайнеры должны сотрудничать с местными архитекторами, чтобы убедиться, что их чертежи будут приняты.
Варианты финансирования для ваших клиентов
Инвесторы в недвижимость на Бали могут извлечь выгоду из вариантов финансирования застройщика, которые предлагают повышенную гибкость. Застройщики на Бали могут предложить покупателям недвижимости сниженный первоначальный взнос и регулируемые планы платежей, разработанные с учетом конкретных потребностей инвесторов, что упрощает вхождение в прибыльную сферу недвижимости на Бали.
Застройщики творчески подошли к разработке различных источников финансирования, чтобы привлечь клиентов к приобретению дома своей мечты и справиться со всем процессом реализации нового проекта.
Исторически проект вне плана был первым способом для застройщиков получить источник дохода. После покупки земли клиент вносил платежи в несколько сроков до завершения строительства проекта или виллы. Если первые 30 % обычно выплачивались, то у застройщика было достаточно средств, чтобы завершить как минимум 70 % строительства. Окончательно завершить строительство можно было, когда выплачивалось еще 40 %. Однако этот бизнес не предлагает решения для людей, которые не могут внести оставшуюся часть платежа. Некоторые инвесторы ищут различные финансовые решения.
Управление и выплата прибыли
Еще один способ продажи вилл или проектов - предложить окончательный платеж в будущем, получая доход по двум направлениям:
- Плата за управление
- Доход от посуточной аренды на Airbnb
Этот источник финансирования с прочным контрактом привлекателен для клиентов, поскольку позволяет им завершить выплату своих инвестиций и инвестировать в Бали, если у них не хватает наличных или они не хотят вкладывать всю сумму. Это также способ разделить прибыль между застройщиком и инвестором и передать недвижимость после полного завершения оплаты.
Дробные инвестиции
Поскольку цены на недвижимость за последние несколько лет выросли, а некоторые инвесторы скептически относятся к вложению всех своих сбережений в одну инвестицию, некоторые застройщики предлагают дробные инвестиции, чтобы попытаться привлечь другой тип инвесторов. Цель этого предложения - разделить один или несколько объектов недвижимости между несколькими инвесторами. Вместо того чтобы иметь 1 виллу или квартиру, инвесторы будут владеть частью или долей собственности.
Этот вид инвестиций может быть осуществлен на законных основаниях при условии регистрации компании путем владения акциями компании, владеющей различными активами. Также можно предложить различные классы акций, в то время как компания будет покупать землю и развивать на ней недвижимость.
Есть также возможность развивать этот вид инвестиций путем заключения контрактов.
Как финансировать свой новый проект или первый проект в качестве застройщика на Бали в Индонезии?
С точки зрения креативности застройщики могут успешно предлагать проекты без необходимости покупать или арендовать землю на Бали.
Партнерство с землевладельцем
Одним из первых вариантов является создание партнерства с владельцем земли вместо ее покупки. Для застройщика, не имеющего достаточно средств для покупки земли или желающего сосредоточиться на коммерческом аспекте, это решение предлагает путь развития. Необходимо заключить прочный контракт с владельцем, который согласится обеспечить управление и развитие его земли в течение определенного периода времени. Выгодой для владельца станут активы, которые он сможет продать или оставить себе.
- Предложите владельцу построить несколько вилл и предложите несколько вилл взамен
- Предложение владельцу продать виллы и разделить прибыль от продажи
Переключение инвесторов
Эта техника более сложная и требует наличия сильной сети инвесторов или хорошей маркетинговой стратегии для переключения инвесторов.
Цель состоит в том, чтобы привлечь первых инвесторов и заставить вторых инвесторов выплачивать прирост капитала первых инвесторов. По сути, первые инвесторы берут на себя весь проект и получают финансирование, разделяя недвижимость на второй круг инвесторов. Временные рамки и четко рассчитанная рентабельность инвестиций имеют решающее значение для привлечения первого круга инвесторов. Эта техника рискованна и требует сильного соглашения по юридическим вопросам. Инвесторы обычно стремятся получить быстрые деньги и нуждаются в надежном договоре, чтобы защитить свои инвестиции.
Юридические вопросы при инвестировании в недвижимость на Бали
Очень важно разобраться в сложностях правовой структуры Бали, особенно в том, что касается инвестиций в недвижимость. Понимание правил, касающихся иностранного владения, различий между арендованной и свободной недвижимостью, а также важность привлечения квалифицированной юридической команды - все это жизненно важные компоненты, которые в значительной степени способствуют сохранению ваших инвестиций в недвижимость на рынке Бали и гарантируют их финансовый успех.
Как стать застройщиком на Бали?
Иностранцы могут работать и открывать компании по строительству недвижимости на Бали и в Индонезии. Этот тип компании называется PT PMA и допускает 100-процентное иностранное владение. В PT PMA должно быть минимум 2 акционера (физическое лицо или корпорация). Наличие компании помогает застройщику по нескольким аспектам:
- Легальный бизнес для продвижения в социальных сетях или презентации клиентам и инвесторам
- Позволяет приобретать недвижимость в собственность и делить ее с клиентами
- Получите KITAS (разрешение на ограниченное пребывание) и легально работайте в Индонезии
- Оптимизация налогообложения в Индонезии
Оплаченный капитал PT PMA составляет 10 миллиардов IDR. Земля и приобретение могут быть внесены в капитал, если деятельность компании связана с недвижимостью. Компании должны каждый квартал отчитываться о своих инвестициях через отчет, называемый отчет LKPM.
Правила владения иностранной собственностью
На Бали, владение недвижимостью для иностранцев регулируется Основным аграрным законом № 5 от 1960 года и связанными с ним нормативными актами, которые определяют различные титулы на землю, такие как "Хак Милик" (свободная собственность), "Хак Гуна Бангунан" (право на строительство) и "Хак Пакай" (право на использование). В то время как граждане Индонезии имеют исключительные права на владение недвижимостью, иностранные граждане могут приобрести недвижимость на Бали по нескольким вариантам. Договор аренды или HGB и Hak Pakai,
Аренда и владение
Иностранные инвесторы, интересующиеся Бали, должны понимать разницу между понятиями leasehold и freehold. Аренда означает долгосрочный договор аренды, в то время как фригольд означает полное право собственности на недвижимость. Иностранные инвесторы могут приобретать недвижимость на условиях фрихолда в соответствии с HGB и Hak Pakai. HGB может быть применим к земле под PT PMA, в то время как Hak Pakai должен быть связан с уже построенной квартирой или виллой. Согласно индонезийскому законодательству, минимальный размер инвестиций в Hak Pakai на Бали составляет 5 миллиардов IDR или 2 миллиарда для квартиры. Инвестор KITAS может получить визу второго дома и приобрести недвижимость в Индонезии.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит построить дом на Бали?
Планируя строительство виллы на Бали, очень важно правильно распределить средства в зависимости от уровня качества, к которому вы стремитесь. Стоимость недвижимости может варьироваться в широких пределах, начиная от 500 долларов США за квадратный метр для вилл стандартного качества и до 1500 долларов США за квадратный метр и выше для роскошных вилл.
Могут ли иностранцы построить дом на Бали?
Да, иностранцы могут строить дома на Бали и иметь право на строительство, создав корпорацию. Важно определить все условия, а также права и обязанности при приобретении аренды. Владельцы могут отозвать договор аренды, если есть какие-либо нарушения, связанные с контрактом.
Сколько времени требуется для создания PT PMA в качестве застройщика?
Сроки составляют от 3 дней до 1,5 недели.
Является ли Бали хорошим местом для инвестиций в недвижимость?
Действительно, Бали представляет собой привлекательное место для инвестиций в недвижимость благодаря прочному рынку и значительной доходности, которая в среднем составляет 15 % в год, даже без учета роста стоимости жилья.
В чем разница между застройщиком и подрядчиком на Бали?
На Бали роль застройщика заключается в реализации проектов по повышению стоимости земли, в то время как подрядчику поручено осуществлять и контролировать этап строительства.
Свяжитесь с нами если вы планируете стать застройщиком или покупаете недвижимость у застройщика.
