Недавняя новость о сносе Бингина, широко распространившаяся в социальных сетях, действительно душераздирающа для тех, кто потерял работу, и для жителей, которые дорожили этим пляжем, занимаясь серфингом и любуясь закатами. Однако для тех, кто инвестирует в Бали, важно понимать, что, несмотря на непосредственное эмоциональное воздействие, снос не является виной решения правительства по обеспечению соблюдения закона.
В течение многих лет владельцы недвижимости, застройщики и бизнесмены в этом районе работали без соответствующих разрешений и лицензий, оставаясь, похоже, безнаказанными. Основная ответственность за эту неприятную ситуацию лежит на тех, кто решил незаконно вести бизнес на пляже.
Однако эта новость дает важные уроки для того, как инвесторы должны подходить к вложениям на Бали. Бингин - не единичный случай; подобные сносы недавно произошли и в других районах, например в ParQ и других виллах в Убуде.
В этой статье мы подробно рассмотрим снос Бингина, уточнив, что ответственность лежит на нелегальных операторах, а не на государственных органах. Мы подробно рассмотрим, как Бали дошел до такого состояния, выявив повсеместное несоблюдение требований в таких областях, как получение разрешений на строительство (PBG/SLF), зонирование, лицензирование бизнеса и налоговые платежи.
Мы также подчеркнем, что такая практика не только незаконна, но и опасна для инвесторов, способствуя неконтролируемому развитию. В конечном итоге мы стремимся извлечь жизненно важные уроки из опыта Бингина, выступая за более профессиональную и соответствующую требованиям инвестиционную и операционную практику на Бали, чтобы способствовать устойчивому росту и подотчетности всех сторон.
Именно здесь ILA Global Consulting превосходит всех. Имея многолетнюю репутацию, мы помогли бесчисленному количеству международных клиентов, включая тех, кто инвестирует в недвижимость на Бали, точно сориентироваться в юридических, налоговых и инвестиционных сложностях Индонезии.
Сочетание глубокого знания местных особенностей с передовым международным опытом позволяет нашей команде принимать соответствующие стратегические решения, что делает нас надежным консультантом для тех, кто хочет избежать распространенных ошибок при инвестировании в недвижимость на Бали.
Снос Бингина: Как Бали пришел к такой ситуации?
На протяжении многих лет Бали допускал такое развитие, которое было бы невозможно в других провинциях, включая Джакарту. Балийцы первыми несут ответственность за сложившуюся ситуацию, а продавцы земли - те, кто получает большую часть выгоды от развития. Как юридические консультанты, мы видим, что инвесторы со всего мира приезжающие на Бали, чтобы вкладывать деньгисоблюдая правила и нормы. Конечно, всегда найдутся застройщики, готовые обойти ограничения.
Однако насколько сложно проконсультировать клиента, когда большинство агентов по недвижимости выставляют на продажу виллы и предприятия без разрешения на строительство? Как инвестор, приехавший с правильными намерениями, чувствует себя на рынке и как работают правила на Бали?
Когда инвестор приезжает вкладывать деньги на Бали или Ломбок, первое, что говорит ему местный житель, - это то, что ему не нужно разрешение на строительство и он может строить в зеленой зоне. Они могут начать строительство и получить разрешение на строительство в конце. Некоторые вопросы требуют ответов. Например, как PUPR может предоставить SLF без PBG, когда инвесторы должны подать заявку и получить разрешение на строительство до начала строительства.
Как крупные застройщики могут вести строительство, не имея разрешения на строительство (PBG)? Как юридические консультанты, мы проводим надлежащую юридическую экспертизу, и несколько крупных застройщиков, рекламирующих себя в Интернете и социальных сетях и выдающих себя за новый старт-ап, ведут строительство без какого-либо разрешения на строительство (PBG).
Нотариусы говорят им, что они могут составить фиктивный договор, чтобы снизить налог. Половина нотариусов занимается этой практикой, в результате чего те, кто не желает заключать двойной договор, теряют клиентов, поскольку агенты по недвижимости и другие застройщики посоветуют другого нотариуса. Такая практика незаконна и опасна для покупателя, который не сможет потребовать реальную сумму в случае спора. Поэтому найти хорошего нотариуса в Индонезии- домашнее задание.
Нынешняя ситуация с неконтролируемой застройкой - результат бездействия всех участников процесса на Бали: местного населения, юридических консультантов, застройщиков и клиентов. Сегодня инвесторы потеряли деньги из-за неправильных советов, а некоторые местные жители лишились работы из-за того, что владельцы бизнеса не соблюдали правила. Сейчас правительство выполняет свою работу, и именно сообщество неправильно указывает пальцем на ответственность.
Не знаете условий покупки недвижимости на Бали и Ломбоке?
Чтобы внести ясность в процесс инвестирования, ниже приведены основные термины, с которыми вы столкнетесь.
| Срок | Определение |
|---|---|
| PUPR | Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Министерство общественных работ и жилищного строительства). Министерство правительства Индонезии, отвечающее за инфраструктуру, общественные работы и жилищное строительство, часто занимающееся выдачей разрешений на строительство и регулированием. |
| SLF | Sertifikat Laik Fungsi (Сертификат осуществимости). Сертификат, подтверждающий, что здание пригодно для использования по назначению и отвечает всем техническим и административным требованиям. |
| PBG | Persetujuan Bangunan Gedung (разрешение на строительство/разрешение). Официальное разрешение, требуемое правительством, прежде чем на законных основаниях начать любое строительство или значительную реконструкцию объекта. В тексте подчеркивается, что многие дома строятся без этого разрешения. |
| Зеленая зона | Обозначенные участки земли в Индонезии, которые строго не предназначены для коммерческой или жилой застройки. Строительство в этих зонах незаконно, так как они охраняются (например, для сельского хозяйства) в рамках городского плана. |
| Фальшивый контракт / Двойной контракт | Незаконная и опасная практика, когда для одной и той же сделки с недвижимостью создаются два разных контракта, причем в одном из них указывается более низкая стоимость, чтобы уклониться от уплаты налогов. Это может лишить покупателя прав в спорах. |
Начните свое инвестиционное путешествие в Индонезию с правильного пути
Поскольку в Индонезии существует множество разнообразных возможностей для инвестиций, важно убедиться в том, что у вас есть все необходимые условия для ведения бизнеса здесь.
Обратитесь за помощью к нашей команде экспертов, чтобы зарегистрировать свою компанию, сориентироваться на рынке недвижимости, получить визу и разрешение на пребывание в стране.
Запланируйте бесплатный звонок с нами сегодня, чтобы спланировать ваши дальнейшие шаги с ILA Global Consulting.
Инвестиции на Бали: Каковы правила и нормы?
1. Разрешение на строительство (PBG и SLF)
Правила ясны. Строительство не может быть осуществлено без получения разрешения на строительство, также известного как PBG. Вы можете получить PBG, если строительство ведется в соответствии с определенными местными правилами, например, с использованием традиционного балийского дизайна крыши. Например, у Moarbito в Бингине вообще не было крыши.
После утверждения PBG можно приступать к строительству, а когда оно будет практически завершено, можно будет выдать SLF. Вы можете получить SLF, если здание отвечает определенным минимальным стандартам безопасности и соответствует критериям, по которым оно было спроектировано. Например, чтобы убедиться в прочности конструкции, проводится испытание на прочность.
Не все постройки в Бингине были одобрены и могли представлять опасность для клиентов, поскольку не было уверенности в том, что эти постройки соответствуют нормам строительства.
2. Зонирование и распределение земель
Земля, используемая в Бингине, является прекрасной аналогией цели зонирования. Правительство страны определило зонирование, чтобы обеспечить и контролировать развитие территорий. Некоторые зоны выделены для сельскохозяйственных, религиозных, туристических, жилых, промышленных и инфраструктурных целей, а инфраструктура развивается в соответствии с городским планом.
Однако незаконная застройка не помогает правительству обеспечить инфраструктуру. Те же, кто обвиняет правительство в том, что оно не обеспечивает достаточную инфраструктуру, иногда сами строят незаконно. Как правительство может обеспечить дорогу, если здесь не должна стоять вилла?
3. Лицензирование и налогообложение бизнеса
Предприятия, работающие на Бали, должны платить налоги и работать по лицензии. Чтобы подать даже пиво, предприятие должно иметь лицензию на продажу алкоголя; отель должен иметь лицензию на гостиничную деятельность и т. д.
Налоговая служба KPP теперь уделяет больше внимания предприятиям и проводит более частые проверки. К сожалению, Бингинг - это снова случай, когда некоторые владельцы бизнеса работали без лицензии. На самом деле другие предприятия каждый день платят налог и оплачивают лицензию.
Не знаете, что делать в правилах и положениях о недвижимости на Бали?
Понимание специфической терминологии нормативных актов необходимо для грамотного инвестирования в недвижимость на Бали. Ниже мы приводим основные термины:
| Срок | Определение |
|---|---|
| Зонирование | Система, определяемая национальным правительством для контроля над землепользованием и развитием. Правительство страны выделяет земельные участки для определенных целей, таких как сельскохозяйственное, религиозное, туристическое, жилищное или промышленное использование. |
| KPP | Kantor Pelayanan Pajak (Управление налоговой службы). Местное налоговое управление, отвечающее за сбор налогов и проведение проверок предприятий на предмет соблюдения налогового законодательства. |
Каковы уроки сноса Бингина?
Ситуация в Бингине служит ценным уроком для инвесторов, застройщиков и владельцев бизнеса. Бали пора стать более профессиональным направлением, привлекающим серьезных инвесторов и людей, которые уважают правила. Они должны следовать правилам, платить налоги и вносить свой вклад в жизнь общества, отдавая деньги Бали.
Инвесторы должны рассматривать эту ситуацию как сигнал к тому, чтобы вложить деньги в место, которое становится более профессиональным. Они должны сосредоточиться на очистке небезопасных проектов и на том, чтобы люди соблюдали правила. Вот уроки, которые мы можем извлечь из этого:
- Власти могут сносить незаконные постройки и бизнес.
- Местные жители также могут снести свой бизнес.
- Выслушать от деза, местных или банджаров, что ничего не случится, недостаточно. Решающее значение имеет надлежащий договор со штрафными санкциями в случае возникновения проблем.
- Всегда проводите комплексную проверку бизнеса или инвестиций в недвижимость.
- Работайте с надлежащей лицензией, например, с надлежащим PT PMA
- Убедитесь, что ваш контракт законен, избегайте двойных контрактов и платите налоги правильно.
Инвестиции в Бали, Ломбок или другие регионы Индонезии - это прекрасное вложение средств и приключение, которое, несомненно, принесет прекрасную прибыль. Однако инвестирование в чужую страну влечет за собой и некоторые обязанности. Она включает в себя следование правилам и нормам, к которым мы, возможно, не привыкли в своей стране. Девелоперы должны сами брать на себя ответственность, а не сваливать ее на правительство.
Никто не заставляет их строить без PBG. Никто не заставляет их строить в зеленых зонах и не просит изменить зонирование. Если бы ассоциация агентов по недвижимости осудила все проекты, продаваемые застройщиком и агентом, продвигающим незаконную виллу, то в самом большом агентстве на Бали не было бы ни одной незаконной виллы.
Мы также несем ответственность как юридические консультанты, и наша юридическая экспертиза с нотариусом должна решительно указывать на незаконность проекта; нотариус не должен приступать к подписанию.
| Срок | Определение |
|---|---|
| Desa | Общий термин для обозначения деревни в Индонезии, которая является административным подразделением низшего уровня. На Бали "деза" часто относится к формальной, административной структуре деревни (деза динас). |
| Банджар | Самая маленькая традиционная общинная единица или район на Бали, управляемый обычным правом (адат). Банджары играют важную роль в социальных, религиозных и общественных делах. |
| ПТ ПМА | Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (Общество с ограниченной ответственностью, принадлежащее иностранцам). Это юридическое лицо, как правило, дает иностранцам право вести бизнес и легально управлять недвижимостью для сдачи в аренду в Индонезии. |
Движение вперед: Что нужно улучшить для лучшего инвестиционного будущего на Бали?
Для создания более безопасной и устойчивой инвестиционной среды на Бали необходимо согласованное взаимодействие всех заинтересованных сторон в нескольких ключевых областях:
- Культивирование более строгой этики среди всех сторон: Это предполагает коллективный переход к большей честности и подотчетности среди застройщиков, агентов по недвижимости, нотариусов, юридических консультантов и инвесторов.
- Усиление нормативного надзора и правоприменения: Усиленный и последовательный контроль со стороны государственных органов, таких как полиция и PUPR (Министерство общественных работ и жилищного строительства), необходим для пресечения незаконного строительства, соблюдения законов о зонировании и обеспечения работы предприятий с действительными разрешениями.
- Улучшенная система получения разрешений на строительство (PBG и SLF): Внедрение более эффективной и прозрачной системы получения разрешений на строительство (PBG) и технико-экономических обоснований (SLF) принесет большую пользу законным инвесторам.
- Упрощение получения бизнес-лицензий: Упрощение и ускорение процесса получения необходимых бизнес-лицензий для иностранных инвесторов будет способствовать развитию легальной деятельности.
Готовы ли вы стать частью движения Бали к более профессиональному и ответственному инвестиционному будущему? Выбирая ответственное инвестирование, вы не только защищаете свои активы, но и способствуете устойчивому развитию острова. Свяжитесь с ILA Global Consulting чтобы убедиться, что ваш инвестиционный путь соответствует лучшим практикам и обеспечивает процветающее будущее Бали.
