¿Está pensando en invertir en el mercado inmobiliario de Bali o desea colaborar con un promotor inmobiliario de Bali Indonesia para hacer realidad su sueño inmobiliario? Esta guía le ofrece una visión clara de las funciones clave, los errores más comunes que debe evitar y los requisitos legales esenciales. Descubra los servicios estratégicos que ofrecen los promotores inmobiliarios de Bali Indonesia y explore lugares atractivos para su próximo proyecto de inversión.
Principales conclusiones
- Un promotor inmobiliario en Bali e Indonesia se centra en añadir valor y vender la propiedad con beneficios, mientras que un contratista se encarga de la construcción propiamente dicha;
- Un promotor de propiedad extranjera (PT PMA) debe asociarse con un contratista local para operar como contratista
- A la hora de construir una villa en Bali, los errores más comunes que hay que evitar son elegir una ubicación demasiado concurrida, descuidar complejidades legales como los acuerdos de acceso a la carretera y las condiciones de arrendamiento, y garantizar estrictos controles de calidad de los materiales.
- El éxito de la promoción inmobiliaria en Bali depende del cumplimiento legal de la legislación indonesia sobre la propiedad, el despliegue de profesionales para los estudios de mercado y la diligencia debida en aspectos como la propiedad del suelo, la zonificación y el pago de impuestos.
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¿Qué es un promotor inmobiliario? Promotor frente a contratista
En el ámbito inmobiliario, las funciones de los promotores y contratistas inmobiliarios de Bali Indonesia a menudo se entrelazan, aunque difieren significativamente en sus objetivos y funciones. Un promotor inmobiliario en Bali inicia una empresa con el objetivo principal de añadir valor a la adquisición de un terreno. Ya se trate de la compra de un terreno para construir una villa, un restaurante, un complejo de villas o cualquier estructura que aumente el valor del terreno, el objetivo del promotor es venderlo a un precio superior al coste de adquisición.
Por otro lado, se contrata a un contratista para hacer realidad la visión del promotor. Construyen y gestionan el proyecto, haciendo realidad el concepto del promotor. La distinción adquiere mayor importancia en el contexto de una empresa de propiedad extranjera, también conocida como PMA. En Bali e Indonesia, una PMA no puede operar como contratista sin asociarse con una empresa local clasificada como contratista.
8 errores que hay que evitar al construir una villa en Bali
Aunque el proceso de construcción de la villa de sus sueños en Bali puede ser emocionante, también conlleva posibles escollos. Reconocer estos errores le ayudará a evitarlos y le facilitará el camino hacia la propiedad.
Cuestiones empresariales
- Uno de esos errores es comprar una villa a un propietario y encontrarse encajonado entre otras villas. Esto podría limitar su privacidad y reducir potencialmente el valor de su propiedad. Es habitual que los propietarios alquilen propiedades a extranjeros y utilicen el dinero para construir junto a ellas, lo que reduce el atractivo de la urbanización.
- Acuerdo de acceso a la carretera. Las complejidades jurídicas también pueden plantear retos importantes. Por ejemplo, la ausencia de un acuerdo de acceso por carretera a la propiedad puede dar lugar a problemas logísticos más adelante, un reto al que suelen enfrentarse los promotores inmobiliarios experimentados de Bali Indonesia. Algunos promotores o inversores han tenido que pagar una tasa adicional para acceder a su propiedad, ya que el acceso por carretera no se negoció durante el contrato original de arrendamiento o compra.
- Elegir una ubicación que no se adapte a su mercado objetivo. Muchos promotores inmobiliarios están construyendo propiedades lejos de las principales atracciones o zonas activas. Encontrar una propiedad a 20 o 25 minutos del restaurante principal puede convenir a un expatriado que quiera vivir en una zona residencial. Sin embargo, es poco probable que este tipo de ubicación atraiga a turistas que reservan propiedades para 2 noches.
- No realizar rigurosos controles de calidad de los materiales utilizados por el contratista para garantizar su durabilidad y longevidad.
- Intentar abaratar los costes de construcción y utilizar materiales de mala calidad.
Cuestiones jurídicas
- Los contratos débiles con el propietario o el contratista también pueden acarrear problemas. Si el propietario impugna el contrato al cabo de unos años o el contratista desaparece, podrías encontrarte en una situación precaria.
- Falta de cumplimiento legal y transparencia. Comprender el panorama jurídico desempeña un papel clave en la promoción inmobiliaria en Bali. Garantizar el cumplimiento por parte del promotor de la legislación indonesia sobre la propiedad, en particular en lo que respecta a las estructuras de arrendamiento o PT PMA, es vital para el cumplimiento legal en las transacciones inmobiliarias. Igualmente importante es la ley de zonificación, que garantiza que el desarrollo respete los paisajes culturales y medioambientales. Los contratos de inversiones sobre plano deben contener cláusulas que salvaguarden los intereses del inversor, como la especificación de indemnizaciones u opciones de retirada en caso de retrasos en el proyecto. Con la creciente importancia de las prácticas de desarrollo sostenibles y respetuosas con el medio ambiente, nunca ha sido tan importante ajustarse al cumplimiento de la legislación.
- No elegir el socio adecuado para la construcción podría ver su permiso de construcción rechazado especialmente si usted tiene proyectos en curso. Esta falta de permiso de construcción tiene consecuencias para el inversor en su capacidad para alquilar su propiedad en Airbnb.
¿Cómo tener éxito como promotor inmobiliario en Bali?
La promoción inmobiliaria en Bali abarca una amplia gama de servicios diseñados para satisfacer las diversas necesidades de los inversores. Los promotores inmobiliarios, incluidos los de Bali Indonesia, se asocian a menudo con empresas de gestión inmobiliaria y expertos jurídicos, a la vez que realizan minuciosos análisis profesionales del mercado, garantizando así un sólido apoyo a su clientela.
Al explorar estas entidades auxiliares, arrojaremos luz sobre cómo mejoran el proceso de desarrollo de la propiedad dentro de las iniciativas existentes.
Asociación con una empresa de gestión inmobiliaria para aumentar el valor del proyecto
Una empresa inmobiliaria en Bali puede reforzar significativamente el valor de un proyecto mediante la colaboración con una empresa de gestión inmobiliaria. La experiencia de los promotores inmobiliarios de Bali Indonesia es vital para supervisar hábilmente los aspectos diarios de las propiedades comerciales, incluido el mantenimiento, las reparaciones y el fomento de relaciones positivas con los inquilinos.
Esto no sólo facilita el funcionamiento fluido de estas propiedades, sino que también aumenta su atractivo para posibles inquilinos o compradores. Este aumento del atractivo contribuye directamente a elevar el valor de mercado de estos inmuebles. Actores profesionales como Bukit Vista garantizan un asesoramiento serio y profesional. Un tercero profesional con experiencia en gestión inmobiliaria puede ofrecer soluciones a los inversores. La empresa de gestión inmobiliaria puede establecer una estrategia para alcanzar el ROI del 15 al 30% promocionado. Los inversores pueden sentirse reasegurados sobre cómo gestionar la propiedad tras la adquisición,
Mantener y optimizar las inversiones en bienes inmuebles requiere servicios integrales de gestión y mantenimiento. Estos abarcan una amplia gama de responsabilidades, entre ellas:
- Mantenimiento y reparaciones constantes
- Gestión de las interacciones con los inquilinos
- Finanzas
- Limpieza de nivel experto
- Servicios las 24 horas para los huéspedes
Para que los propietarios tengan una experiencia sin preocupaciones, la prestación de una calidad superior en estos aspectos es un componente crucial de una gestión inmobiliaria competente.
Asociación con un asesor jurídico para reasegurar a su cliente sobre la legalidad de su proyecto
Trabajar con asesores jurídicos y promotores inmobiliarios de confianza en Bali Indonesia es esencial para reforzar la confianza del cliente en el cumplimiento legal del proyecto. Estos expertos garantizan el cumplimiento de todas las normas y protocolos legales a lo largo de cada etapa del desarrollo inmobiliario, desde su inicio hasta su culminación en Bali. Ofrecen asesoramiento especializado y dirección para maniobrar con habilidad a través del intrincado terreno judicial asociado con el desarrollo de una propiedad. Como promotor inmobiliario, tener una sólida relación con un notario o un asesor jurídico que pueda hablar con su cliente es crucial para mantener la confianza con sus clientes.
Los clientes suelen proceder de países en los que la legislación y las normas están reforzadas y son fácilmente comprensibles. Invertir en Bali e Indonesia puede ser estresante y un riesgo que debe discutirse adecuadamente con los inversores. Los clientes se sienten reasegurados al ser guiados a lo largo del proceso y comprender el riesgo y la legalidad antes y después de la adquisición.
Lea también: Lo que hay que saber antes de invertir en una propiedad en Bali
Aporte un estudio de mercado de un tercero que demuestre la rentabilidad de la inversión que promueve
Los promotores inmobiliarios de Bali prestan un servicio esencial mediante la realización de exhaustivos análisis de mercado, que muestran las perspectivas de rentabilidad de la inversión en un proyecto concreto. Este estudio en profundidad proporciona a los inversores información sobre las tendencias actuales del mercado, el valor de las propiedades y la competencia en el sector.
Este análisis ofrece a los inversores potenciales una visión transparente del panorama inmobiliario de Bali, dotándoles de los datos necesarios para tomar decisiones fundamentadas sobre sus inversiones.
Es común ver alrededor de Bali e Indonesia, promotor inmobiliario prometiendo alto retorno de la inversión entre 15 a 30%. Sin embargo, los compradores y los inversores serios podrían ser séptico en un desarrollo de la propiedad rara vez ofrecen este retorno por el alquiler de su nueva villa, especialmente si invierten en Bali por primera vez.
Lea también: Tendencia del mercado inmobiliario de Bali 2023 - 2024
Informe sobre adquisición de terrenos y diligencia debida
La adquisición de terrenos, que suele conllevar la elección de comprar un terreno, es una parte fundamental de cualquier inversión inmobiliaria. En Bali, los promotores inmobiliarios agilizan todo el proceso gracias a su profundo conocimiento del mercado inmobiliario local y al estricto cumplimiento de los protocolos legales. Ayudan a confirmar que un promotor cumple con diversos aspectos como:
- Ser propietario legítimo de la tierra
- Cumplimiento de la normativa urbanística
- Remesas fiscales adecuadas
- Ausencia de litigios en curso
Esta diligencia asegura a los inversores la tranquilidad respecto a sus inversiones. El hecho de que un tercero redacte un informe puede reasegurar a los inversores la legitimidad de la adquisición. Los notarios suelen proporcionar un informe únicamente sobre el terreno y no integran la perspectiva empresarial que puede ser útil para los inversores. Los clientes entienden que algunos notarios pueden tener interés en el éxito de la transacción al tener comisión en ella. Los clientes pueden sentirse más cómodos si cuentan con una tercera visión independiente.
Diseño arquitectónico y construcción
Trabajar con arquitectos y equipos de construcción competentes es esencial para lograr diseños arquitectónicos y obras de construcción excepcionales. En Bali, los promotores actúan como puente con estos expertos, asegurándose de que todas las fases de la construcción se ajusten a las normas de calidad internacionales. Ofrecen orientación a través de los intrincados procesos legales necesarios para obtener los permisos de construcción y ajustarse a la zonificación local, así como a los reglamentos de construcción.
Los arquitectos son la clave del éxito de una promoción inmobiliaria. Un arquitecto certificado en Indonesia es el único capaz de proporcionar planos para solicitar el permiso de construcción PBG. Los arquitectos o diseñadores extranjeros deberán asociarse con un arquitecto local para asegurarse de que sus planos sean aceptados.
Opciones de financiación para sus clientes
Los inversores inmobiliarios que buscan en el mercado inmobiliario de Bali pueden beneficiarse de las opciones de financiación de los promotores que ofrecen una mayor flexibilidad. Los promotores inmobiliarios de Bali pueden ofrecer a los compradores pagos iniciales reducidos y planes de pago ajustables adaptados a las necesidades específicas del inversor, lo que simplifica su entrada en el lucrativo mercado inmobiliario de Bali.
Los promotores han sido creativos a la hora de desarrollar diferentes fuentes de financiación para atraer a los clientes a adquirir la casa de sus sueños y gestionar todo el proceso del nuevo proyecto.
Históricamente, los proyectos sobre plano han sido la primera fuente de ingresos de los promotores. Tras comprar el terreno, el cliente iba completando el pago en varios vencimientos hasta la finalización del proyecto o de las villas. Aunque normalmente se pagaba el primer 30%, el promotor disponía de liquidez suficiente para terminar al menos el 70% de la construcción. Podían finalizar la entrega cuando se pagaba otro 40%. Sin embargo, este negocio no ofrece solución a las personas que no pueden completar el resto del pago. Algunos inversores buscan otras soluciones de financiación.
Gestión y pago de beneficios
Otra forma de vender villas o proyectos es también ofrecer un pago final en el futuro tomando los ingresos de 2 maneras:
- Comisión de gestión
- Ingresos del alquiler diario en Airbnb
Esta fuente de financiación con un contrato sólido es atractiva para los clientes, ya que les permite completar el pago de su inversión e invertir en Bali si tienen poco efectivo o no quieren invertir todo el efectivo. También es una forma de compartir beneficios entre el promotor y el inversor y entregar la propiedad una vez que se haya completado el pago en su totalidad.
Inversión fraccionada
Dado que el precio de los inmuebles ha aumentado en los últimos años y que algunos inversores se muestran escépticos a la hora de invertir todos sus ahorros en una sola inversión, algunos promotores ofrecen la inversión fraccionada para intentar llegar a otro tipo de inversores. El objetivo de esta oferta es dividir una o varias promociones inmobiliarias entre varios inversores. En lugar de tener 1 chalet o apartamento, los inversores poseerán una parte o fracción de la propiedad.
Este tipo de inversión se puede realizar legalmente mediante la constitución de una sociedad, poseyendo acciones de una empresa que posee diferentes activos. También es posible ofrecer diferentes clases de acciones mientras que la empresa comprará terrenos y desarrollará propiedades en ellos.
También hay posibilidades de desarrollar este tipo de inversión mediante la obtención de contratos.
¿Cómo financiar su nuevo proyecto o primer proyecto como promotor inmobiliario en Bali Indonesia?
En términos de creatividad, los promotores inmobiliarios pueden conseguir ofrecer proyectos sin tener que comprar o arrendar un terreno en Bali.
Asociación con un propietario
Una de las primeras opciones es establecer una asociación con el propietario del terreno en lugar de comprarlo. Para los promotores inmobiliarios que no dispongan de liquidez suficiente para comprar el terreno o que deseen centrarse en el aspecto comercial, esta solución ofrece una vía de desarrollo. Es necesario establecer un contrato sólido con el propietario, que aceptará encargarse de la gestión y el desarrollo de sus terrenos durante un periodo de tiempo determinado. Los beneficios para el propietario serán activos que podrá vender o conservar.
- Oferta al propietario para desarrollar algunas villas y ofrecer algunas al propietario a cambio
- Oferta al propietario para vender las villas y participar en los beneficios de las ventas
Cambio de inversor
Esta técnica es más compleja y requiere contar con una sólida red de inversores o una buena estrategia de marketing para captar inversores.
El objetivo es atraer a los primeros inversores y que los segundos paguen la plusvalía de los primeros. Básicamente, los primeros inversores se hacen con la totalidad del proyecto y obtienen financiación repartiendo las propiedades entre una segunda serie de inversores. El plazo y un claro cálculo del rendimiento de la inversión son cruciales para atraer al primer grupo de inversores. Esta técnica es arriesgada y requiere un acuerdo firme sobre las cuestiones jurídicas. Los inversores suelen buscar una salida rápida de dinero y necesitan un contrato sólido para proteger su inversión.
Aspectos jurídicos de las inversiones inmobiliarias en Bali
Es esencial comprender las complejidades de la estructura jurídica de Bali, especialmente en lo que respecta a la inversión inmobiliaria. Comprender la normativa sobre propiedad extranjera, las diferencias entre propiedades en arrendamiento y propiedad absoluta, así como la importancia de contratar a un equipo jurídico competente, son componentes vitales que contribuyen significativamente a salvaguardar sus inversiones inmobiliarias en el mercado de Bali y a garantizar su éxito financiero.
¿Cómo convertirse en promotor inmobiliario en Bali?
Los extranjeros pueden operar y abrir una empresa como promotores inmobiliarios en Bali e Indonesia. El tipo de empresa se llama PT PMA y permite el 100% de propiedad extranjera. La PT PMA necesita tener 2 accionistas como mínimo (persona física o jurídica). Tener una empresa ayuda al promotor inmobiliario en varios aspectos:
- Negocio legítimo para promocionar en las redes sociales o presentar a clientes e inversores
- Permitir adquirir la propiedad absoluta y dividir las propiedades a los clientes
- Obtener un KITAS (permiso de estancia limitada) y trabajar legalmente en Indonesia
- Optimizar la fiscalidad en Indonesia
El capital desembolsado de una PT PMA es de 10.000 millones de IDR. El terreno y la adquisición pueden inyectarse como capital si la actividad de la empresa está relacionada con el sector inmobiliario. Las empresas deben informar trimestralmente de sus inversiones mediante un informe denominado informe LKPM.
Normativa sobre propiedad extranjera
En Bali, la propiedad para extranjeros se rige por la Ley Agraria Básica nº 5 de 1960 y sus reglamentos conexos, que especifican diferentes títulos de propiedad de la tierra como "Hak Milik" (propiedad absoluta), "Hak Guna Bangunan" (derecho a construir) y "Hak Pakai" (derecho de uso). Mientras que los ciudadanos indonesios tienen naturalmente derechos exclusivos de propiedad absoluta, los extranjeros pueden adquirir propiedades en Bali a través de varias opciones. Un contrato de arrendamiento o un HGB y un Hak Pakai,
Arrendamiento vs. Dominio absoluto
Los inversores extranjeros interesados en Bali deben comprender los distintos conceptos de arrendamiento y propiedad absoluta. El arrendamiento significa un contrato de alquiler a largo plazo, mientras que la propiedad absoluta implica la propiedad completa de la vivienda. Los inversores extranjeros pueden adquirir propiedades de pleno dominio en virtud del HGB y del Hak Pakai. El HGB puede aplicarse a los terrenos de un PT PMA, mientras que el Hak Pakai debe referirse a un apartamento o una villa ya construidos. La normativa indonesia establece un mínimo de inversión para Hak Pakai en Bali de 5.000 millones de IDR o 2.000 millones para un apartamento. Los KITAS inversores pueden tener un visado de segunda residencia y adquirir una propiedad en Indonesia.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta construir una vivienda en Bali?
Al planificar la construcción de una villa en Bali, es crucial asignar los fondos apropiados según el nivel de calidad que se pretenda. Los costes de la propiedad pueden variar mucho, desde 500 USD por metro cuadrado para villas de calidad estándar hasta 1.500 USD por metro cuadrado o más para villas de lujo.
¿Pueden los extranjeros construir una casa en Bali?
Sí los extranjeros pueden construir casa en Bali y tener derecho a construir mediante la creación de una sociedad. Es importante definir todas las condiciones y los derechos y obligaciones durante la adquisición de un arrendamiento. Los propietarios pueden revocar el arrendamiento si se produce algún incumplimiento relacionado con el contrato.
¿Cuánto tiempo se tarda en establecer un PT PMA como promotor inmobiliario?
El plazo oscila entre 3 días y una semana y media.
¿Es Bali un buen lugar para invertir en bienes inmuebles?
De hecho, Bali representa un lugar atractivo para la inversión inmobiliaria por la solidez de su mercado y su importante rentabilidad, que alcanza una media del 15% anual sin tener en cuenta siquiera la escalada de los costes de la vivienda.
¿Cuál es la diferencia entre un promotor inmobiliario y un contratista en Bali?
En Bali, el papel distintivo de un promotor inmobiliario consiste en poner en marcha proyectos para revalorizar el terreno, mientras que un contratista se encarga de llevar a cabo y supervisar la fase de construcción de dicho proyecto.
Póngase en contacto con nosotros si tiene previsto convertirse en promotor inmobiliario o va a comprar una propiedad a un promotor.
