Хотите инвестировать в Ломбок? Этот остров быстро попадает в поле зрения международных инвесторов. Однако, будучи развивающимся рынком, необходимо знать о потенциальных проблемах, включая вопросы, связанные с землей и недвижимостью, которые могут возникнуть.
Для любого инвестора или застройщика, желающего приобрести недвижимость или открыть бизнес в Индонезии, проведение тщательной юридической экспертизы и скрупулезного анализа контрактов не просто рекомендуется, а абсолютно необходимо для обеспечения безопасности инвестиций.
Споры по поводу собственности на землю и доступа к дорогам, к сожалению, не редкость на Ломбоке. Поэтому, независимо от того, хотите ли вы купить недвижимость на Ломбоке или планируете приобрести землю для бизнеса, крайне важно провести надлежащую проверку, прежде чем вносить какие-либо средства.
В этой статье мы расскажем вам об основных моментах, которые необходимо учитывать и проверять в процессе комплексной проверки и перед подписанием каких-либо контрактов при инвестировании в Ломбок.
Бизнес соображения перед тем, как инвестировать в Ломбок
1. Тест почвы и инфраструктура
Рассматривая вопрос о том, куда вложить деньги на Ломбоке, вы обнаружите множество привлекательных пляжей и мест. В настоящее время большинство инвестиций сосредоточено вокруг Селонг Беланак на юго-западе и в районе Кута-Ломбок.
Однако важно учитывать логистическую и деловую перспективу ваших инвестиций. Большинство участков на юге Ломбока - это удаленные земли без надлежащего доступа к инфраструктуре, и застройщикам может быть сложно подключить инвестиции к общественному электричеству, водопроводу или канализации.
Мы рекомендуем провести надлежащий тест почвы, чтобы убедиться в стабильности земли. Действительно, Южный Ломбок предлагает красивые пейзажи, но некоторые участки расположены на холме, что приводит к нестабильности земли и затрудняет доступ к воде или последующее подключение недвижимости к PLN и PDAM.
- Возможность подключения к PLN (электричество)
- Водоснабжение от государства (PDAM) или с помощью водовоза (частное)
- Утилизация отходов
- Стабильность земли путем проведения анализа почвы
2. Расположение и доступ к дороге
Южный Ломбок - хороший район для инвестиций, так как он улучшил свою инфраструктуру и теперь предлагает отличное место для инвестиций в отдаленные места.
Однако некоторые земли на рынке окружены другими землями, и получить доступ к ним может быть непросто, поскольку вам придется иметь дело с другими владельцами бизнеса.
Некоторые большие участки на пляже пересекаются с другими участками, и владельцам бизнеса приходится прокладывать соответствующую дорогу, что может увеличить первоначальную стоимость и стоимость обслуживания.
- Проверьте, кем окружена земля
- Проверьте, есть ли у участка частный или общественный доступ и какую землю нужно пересечь, чтобы выйти на рынок недвижимости Ломбока.
Начните свое инвестиционное путешествие в Индонезию с правильного пути
В Индонезии так много разнообразных инвестиционных возможностей, что вам необходимо убедиться в том, что у вас есть все условия для ведения бизнеса.
Обратитесь за помощью к нашей команде экспертов, чтобы зарегистрировать свою компанию, сориентироваться на рынке недвижимости и получить визу и разрешение на пребывание в стране.
Запланируйте бесплатный звонок с нами сегодня, чтобы спланировать ваши дальнейшие шаги с ILA.
Список проверок недвижимости перед инвестированием в Ломбок
После того как вы нашли недвижимость на Ломбоке, очень важно провести надлежащую проверку и проверить документацию, чтобы избежать мошенничества и проверить информацию, предоставленную продавцом и агентами.
К сожалению, многие продавцы даже сами не уверены в правдивости предоставляемой ими информации, и несколько примеров, приведенных ниже, могут поставить инвестора в затруднительное положение:
- Некоторые местные ДЭСВ (местная деревня) могут думать, что они владеют некоторыми землями, в то время как они принадлежат правительству, и издавать письма без каких-либо юридических полномочий и подкреплений.
- Владельцы не проконсультировались с супругом и решили продать без его согласия, в то время как закон обязывает иметь согласие всех супругов
- Застройщики сдают землю в субаренду без полной оплаты аренды. Такая ситуация может привести к тому, что инвестор потеряет аренду, если застройщик не завершит выплату собственнику. К сожалению, такая ситуация случается, и некоторые нотариусы забывают проверить этот момент.
Чтобы избежать этих проблем, необходимо провести некоторую проверку.
Читайте также: Почему и как стоит инвестировать в Сумбу.
a. Что должно быть охвачено в ходе Due Diligence
1. Сертификат и право собственности на аренду
Земельный сертификат - это первый документ, который вы должны запросить, независимо от того, покупаете ли вы фригольд или лизинг у прямого владельца или застройщика. Система не позволяет копировать этот документ, поэтому если продавец отказывается предоставить PDF-файл или копию, это уже тревожный сигнал.
Этот документ называется SHM или HGB. Застройщик, брокер или продавец должны иметь этот документ и иметь возможность быстро поделиться им.
2. Налог на землю и здания
Этот документ подтверждает, что владелец земли заплатил налог и не имеет задолженности перед правительством.
3. Судебный спор и ипотека
Недавние случаи показывают, что некоторые земли находились в судебном споре о праве собственности, и земельное управление не смогло подтвердить право собственности на землю. Вы также можете проверить, не прекращена ли на землю ипотека, чтобы избежать неожиданностей в будущем.
4. Ограничения на зонирование и строительство
Большая часть земли в Кута-Ломбоке находится в туристической зоне. Однако это не означает, что правительство отнесло всю землю к туристической зоне. В Индонезии существуют определенные ограничения на строительство, и в некоторых районах выдаются разрешения на строительство с лицензией, но с некоторыми ограничениями.
Зонирование влияет на тип лицензии, которую вы можете получить, и на вид деятельности, который вы можете вести на территории. Некоторые земли не подходят для туристической деятельности, такой как AirBnb, и могут быть ограничены жилыми районами.
Мы рекомендуем дважды проверить земельное управление (BPN) и не доверять никому на словах, поскольку многие постройки ведутся незаконно и могут привести к проблемам или штрафам.
Индонезия также устанавливает некоторые ограничения на строительство. Например, на некоторых землях допускается различное соотношение занимаемой площади и существуют определенные ограничения по высоте застройки.
На противоположном берегу Бали нет правила 15 метров относительно высоты строительства, но каждое сооружение должно получить разрешение (PBG), прежде чем его можно будет начать.
Номера заявки недостаточно, поэтому мы рекомендуем запросить у застройщика разрешение на строительство (PBG), несмотря на то, что некоторые могут сказать, что оно будет получено позже, без этого документа строительство не может начаться на законных основаниях.
Соотношение площади земли к площади застройки и ограничения на строительство можно проверить в PUPR, чтобы убедиться, что приобретенный участок может быть застроен в соответствии с нормами.
5. Границы земельных участков и доступ к ним
Как уже говорилось выше, на Ломбоке возникли некоторые проблемы и трудности с определением границ земельных участков. Некоторые земли не имеют земельного сертификата, и трудно обеспечить правильные границы участка.
Несмотря на то, что ДЭСВ или деревня могут обещать в отношении земли, единственным ведомством, которое может определить границы, является БПН. Земельный отдел должен осмотреть землю и подтвердить границы. Между владельцами земли могут возникнуть споры, если ничего не будет заверено и проверено.
Дорога, ведущая к объекту недвижимости на Ломбоке, также должна быть согласована с владельцами и прилегающей территорией, чтобы избежать любых споров в будущем с различными владельцами и наследниками.
b. Обеспечение процесса надлежащим контрактом
Первое правило при инвестировании в Ломбок - никогда не платите комиссию за бронирование и не производите никаких платежей до тщательного изучения и подписания контракта. Как правило, процесс включает в себя несколько этапов, предшествующих официальной передаче собственности.
- Подготовка и анализ намерения приобрести (ITP), меморандума о взаимопонимании (MOU), договора бронирования и т.д.
- Переговоры о сроках и условиях
- Выплата депозита по счету эскроу
- Должная осмотрительность
- Подписание окончательного соглашения
Первый договор очень важен, так как он обуславливает возврат депозита и облегчает переговоры по заключению окончательного договора. Мы рекомендуем предусмотреть несколько пунктов, особенно если речь идет об аренде недвижимости.
1. Задержки и разрешение на строительство
"Если вы покупаете недвижимость вне плана, мы настоятельно рекомендуем вам убедиться, что в договоре есть несколько пунктов с жесткими штрафными санкциями. Задержки очень распространены на Ломбоке, поэтому вы должны все записать.
Некоторые застройщики обращаются за разрешениями на строительство, не соблюдая земельные и строительные нормы, или с архитектурным планом, не соответствующим нормам и правилам.
Вы можете ожидать некоторых задержек с PBG и SLF, что может привести к задержкам с легальной сдачей недвижимости в аренду, а в худшем случае - к уничтожению недвижимости после штрафа. Мы рекомендуем определить, кто отвечает за подачу заявления.
2. Ипотека и перепродажа
Если вы заключили договор аренды, важно убедиться, что землевладелец не заложит или не продаст недвижимость третьей стороне.
Это третье лицо может решить разорвать ваш договор и забрать недвижимость за небольшую сумму денег, если в нем нет пункта, останавливающего владельца и предусматривающего значительную неустойку в случае нарушения владельцем договора.
3. Штрафы за нарушение соглашения
Самый простой способ обезопасить себя - добавить пункты, определяющие штрафные санкции в случае нарушения договора. Чтобы расторгнуть договор и вернуть себе землю (и виллу), владельцу придется заплатить 300 % от стоимости виллы и ее строительства.
4. Соглашение о доступе к дороге и границы
Вы должны проверить границы и обеспечить доступ к дороге, и очень важно прописать эти детали в соглашении. Также необходимо четко определить, кто отвечает за обслуживание.
5. Продление срока аренды и оценка
То, как вы определите сроки аренды арендованной недвижимости и формулировку ее продления, существенно влияет на будущую рентабельность инвестиций. Мы рекомендуем тщательно определять эти аспекты и то, как вы корректируете цену. Свяжитесь с нами, чтобы узнать, как это сделать.
В зависимости от местоположения участка и ситуации в договор можно внести несколько пунктов и условий. Распространенная ошибка - думать, что договор является стандартным, и слепо доверять кому-то.
Каждый человек становится другом, пока не возникнет проблема. Наш опыт работы на Ломбоке и в остальной части Индонезии показывает, что большинство инвестиций безопасны, но вы никогда не захотите быть в числе тех, у кого возникают проблемы.
