Индонезийские инвестиционные трасты недвижимости (REIT), официально известные как Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIREs в Индонезии), находятся на захватывающей траектории роста. Если вы заинтересованы в использовании этого потенциала, понимание процесса создания DIRE имеет решающее значение. Ниже мы приводим описание основных этапов, а также более подробную информацию об индонезийском ландшафте REIT:

Что такое REITs (DIRE) в Индонезии?

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) - это контейнер, используемый для сбора средств от населения или инвесторов для вложения в активы недвижимости, активы, связанные с недвижимостью, и/или денежные средства и их эквиваленты. Инфраструктурный инвестиционный фонд (DINFRA) - это контейнер в форме договора коллективного инвестирования, используемый для сбора средств от сообщества инвесторов, которые инвестируются в основном в инфраструктурные активы управляющим инвестициями.

Упростите навигацию по недвижимости в Индонезии

Сэкономьте время и деньги, предоставив команде экспертов ILA сопровождать ваш путь в сфере недвижимости в Индонезии. Мы поможем вам провести юридическую экспертизу, передать право собственности на землю, оказать нотариальные услуги, составить и проверить договор, получить разрешение на строительство, различные лицензии и многое другое.

Узнайте больше о широком спектре наших риэлторские услугиили свяжитесь с нами сегодня для получения бесплатной консультации.

Концепция и планирование DIREs:

  1. Определите нишу: Изучите спрос на рынке и выберите направление для DIRE, например, розничная торговля, офисы, здравоохранение или логистика. Проанализируйте существующие DIRE, чтобы избежать перенасыщения в определенных секторах.
  2. Соберите команду: Соберите опытных специалистов по развитию недвижимости, финансам, юридическим вопросам и управлению REIT.
  3. Разработайте бизнес-план: Определите стратегию инвестирования, целевую недвижимость, источники финансирования и ожидаемую прибыль.

Регуляторное соответствие DIREs:

  1. Создайте юридическое лицо: Создайте корпорацию, которая станет DIRE (REITS в Индонезии). Обратитесь к юридическим консультантам, чтобы обеспечить соответствие индонезийским нормам.
  2. Получите разрешение OJK: Подайте заявку в Управление по финансовым услугам (OJK) на регистрацию DIRE. Для этого необходимо предоставить подробную документацию о вашем бизнес-плане, финансовых прогнозах и опыте команды.
  3. Соответствуйте квалификационным критериям REIT: Убедитесь, что ваш DIRE соответствует минимальным требованиям, включая:
  • Инвестирование не менее 75% активов в недвижимость или связанные с ней активы.
  • Получение не менее 75% валового дохода от аренды, продажи недвижимости или процентов по ипотеке.
  • Распределение не менее 90% налогооблагаемого дохода среди акционеров в виде дивидендов.

Привлечение капитала и инвестиции:

  1. Первичное публичное размещение акций (IPO): Разместите листинг своей DIRE на Индонезийской фондовой бирже (IDX), чтобы привлечь капитал от публичных инвесторов. Это требует тщательной подготовки и соблюдения правил IPO.
  2. Частное размещение: Получите финансирование от институциональных инвесторов или состоятельных частных лиц путем частного размещения. Это может быть более быстрым способом выхода на рынок, но может предполагать более высокие процентные ставки или более жесткие условия инвестирования.
  3. Приобретайте целевые объекты недвижимости: Используйте привлеченный капитал для покупки приносящих доход объектов недвижимости, которые соответствуют направлениям деятельности вашего DIRE. Проведите тщательную юридическую экспертизу и убедитесь в чистоте прав собственности.

Текущее управление и эксплуатация:

  1. Создайте команду менеджеров: Создайте команду, обладающую опытом управления недвижимостью, работы с арендаторами, финансовой отчетности и соблюдения нормативных требований.
  2. Поддержание высокого уровня заполняемости: Реализуйте эффективные стратегии аренды и обслуживания недвижимости для привлечения и удержания арендаторов, обеспечивая стабильный доход.
  3. Регулярно выплачивать дивиденды: Выплачивайте акционерам в виде дивидендов не менее 90% налогооблагаемого дохода, что соответствует ключевому требованию REIT и привлекает инвесторов, стремящихся к регулярному доходу.
  4. Обеспечение прозрачности и отчетности: Ведение точной финансовой отчетности и подготовка регулярных отчетов для акционеров и регулирующих органов.

За пределами основ: Более глубокое погружение в индонезийские REITs

  1. Государственные стимулы: Правительство Индонезии активно поддерживает рост DIRE, предоставляя налоговые льготы, такие как освобождение от двойного налогообложения и упрощенное регулирование. Это создает благоприятные условия для развития REIT.
  2. Потенциал рынка: Индонезия может похвастаться процветающей экономикой и растущим средним классом, что стимулирует спрос на различные секторы недвижимости. DIRE предлагают инвесторам воспользоваться этим потенциалом роста через различные типы недвижимости.
  3. Проблемы и возможности: Несмотря на перспективность рынка, проблемы с ликвидностью и ограниченность возможностей диверсификации остаются. Однако правительство предпринимает усилия по расширению представительства сектора и повышению глубины рынка.

Инвестиции через схему REIT Обзор

Купить недвижимость

Двойное налогообложение для индонезийских инвесторов в недвижимость устранено! Правительство недавно сделало большой шаг, отменив двойное налогообложение для всех, кто инвестирующих в недвижимость через специальную программу под названием "Коллективный инвестиционный контракт" (CIC). Теперь вы можете инвестировать в индонезийскую недвижимость и сохранить больше своих денег, заработанных тяжелым трудом.

Подумайте об этом так: Представьте себе группу друзей, которые хотят вместе купить здание. Вместо того чтобы каждому покупать напрямую, они объединяют свои деньги на общем счете и назначают кого-то, кто будет им управлять. CIC - это инвестиции в недвижимость, аналогичные REITs Indonesia. Вы объединяете усилия с другими инвесторами, объединяете свои деньги и получаете выгоду от владения недвижимостью, приносящей доход.

Раньше инвестировать таким образом означало платить налоги дважды: один раз с вашей доли прибыли, а второй - с деятельности группы. Но благодаря новому положению это больше не актуально! Вы оставляете себе большую часть прибыли, что делает этот способ гораздо более привлекательным для инвесторов.

Поэтому, если вы мечтали о собственном участке индонезийской недвижимости, сейчас самое время изучить программу CIC. Это более простой и удобный с точки зрения налогообложения способ инвестирования и получения стабильного дохода от владения недвижимостью.

Лимиты инвестиций в REITs

  1. Активы, связанные с недвижимостью, например, покупка офисного здания и сдача его в аренду.
  2. Активы, связанные с недвижимостью, например, покупка акций/облигаций компаний, занимающихся недвижимостью
  3. В виде денежных средств или их эквивалента
  4. Обзор возможных лицензий и разрешений, необходимых для ведения бизнеса

Создание DIRE-KIK и передача земельных участков и зданий в DIRE-KIK включает в себя следующие этапы:

Создайте DIRE-KIK;

  1. Назначить инвестиционного менеджера и банк-кастодиан для управления DIRE-KIK, а также для контроля и осуществления операций с денежными средствами и платежей, соответственно
  2. Соответствующие стороны, включая Holdco, подписываются на паи в DIRE-KIK;

Dire-KIK использует эти средства для приобретения:

  1. Акции существующих компаний, владеющих землей
  2. Создать собственную компанию PMA, влить средства в PMA, а компания PMA приобретает землю и здания.

Преимущества и недостатки рейтов в Индонезии

Инвестирование в REITs, безусловно, имеет ряд преимуществ и недостатков. Ниже перечислены преимущества, которые вы можете получить, инвестируя в REITs:

  1. Низкий первоначальный инвестиционный капитал. Покупка квартиры для сдачи в аренду может быть дорогостоящей. Однако инвестиции в REITs основаны на их котировке на фондовом рынке, что требует меньшего первоначального капитала и делает их более доступным вариантом.
  2. Ликвидность. REITs - высоколиквидные инвестиционные инструменты, позволяющие быстро купить или продать собственность. В отличие от этого, продажа квартиры в Индонезии может занять месяцы или даже годы.
  3. Диверсификация. Имея всего один REIT, вы получаете более высокую диверсификацию по типам недвижимости (не только квартиры) и географическому положению (инвестируя в несколько городов или даже стран).
  4. Получение пассивного дохода. По закону REIT обязаны распределять значительную часть своего дохода, обеспечивая инвесторам постоянные выплаты дивидендов.
  5. Профессиональное управление. REIT управляются экспертами, которые специализируются на выборе лучших объектов недвижимости и имеют специальные команды для управления операциями, что позволяет избежать неэффективности, характерной для частной собственности.
  6. Время управления. Инвестирование в REITs требует минимальных временных затрат, не считая наблюдения за изменениями цен на фондовом рынке.

А вот недостатки REITs:

  1. Более низкий потенциал прибыли. Хотя прямые инвестиции в недвижимость могут приносить более высокую прибыль при правильном управлении, исследование EPRA показывает, что REIT превосходят прямые инвестиции в среднем на 4 % в год.
  2. Рыночная корреляция: Будучи финансовым активом, REIT более тесно связаны с колебаниями рынка, чем частная собственность, что может косвенно влиять на эффективность инвестиций.
  3. Распределение дивидендов: REIT постоянно выплачивают дивиденды, хотя и не обязательно каждый месяц.

Налоговые последствия для REITs в Индонезии

Хорошие новости для DIRE - инвесторов KIK! Последние изменения в индонезийском налоговом законодательстве делают инвестиции в эти инвестиционные трасты недвижимости еще более привлекательными. Вот что вам нужно знать:

Компании специального назначения (КСН), учрежденные DIRE - KIK, теперь считаются частью самой DIRE - KIK. Это означает, что любой доход, который SPC получает от своих активов недвижимости, поступает непосредственно в DIRE - KIK и не облагается налогом отдельно. Это может значительно повысить вашу доходность.

Дивиденды, выплачиваемые СПК в DIRE - KIK, не облагаются налогом. Больше не нужно беспокоиться о двойном налогообложении ваших доходов!

При передаче недвижимости в SPC или DIRE - KIK больше не требуется удерживать окончательный подоходный налог в размере 5%. Это упрощает процесс и экономит ваши деньги.

СПК и DIRE - КИК теперь считаются налогоплательщиками "низкого риска" для целей НДС. Это означает, что вы можете быстрее получить возврат излишне уплаченного НДС, что позволит вам вернуть больше денег в свой карман.

Одним словом, эти изменения делают DIRE - KIK еще более эффективными и удобными с точки зрения налогообложения для инвесторов. Если вы рассматриваете возможность инвестирования в индонезийскую недвижимость, обязательно проконсультируйтесь со своим финансовым консультантом о том, как эти новые правила могут быть вам выгодны.

Помните, что создание DIRE - сложный процесс, требующий квалифицированного руководства. Свяжитесь с нашей юридической и финансовой командой, чтобы сориентироваться в правилах и оптимизировать свои шансы на успех.

При тщательном планировании, реализации и глубоком понимании индонезийского рынка создание успешного DIRE может стать выгодным предприятием. Возможность внести свой вклад в развитие недвижимости, обеспечить стабильный доход для инвесторов и участвовать в экономическом росте Индонезии делает этот путь достойным.

Дополнительные ресурсы:

Веб-сайт OJK (Управление по финансовым услугам): https://www.ojk.go.id/

Веб-сайт Индонезийской фондовой биржи (IDX): https://www.idx.co.id/