Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) de Indonesia, conocidos oficialmente como Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIRE en Indonesia), se encuentran en una emocionante trayectoria de crecimiento. Si está interesado en aprovechar este potencial, es crucial que comprenda el proceso de creación de una DIRE. He aquí un desglose de los pasos clave, junto con más información sobre el panorama indonesio de los REIT:

¿Qué son los REIT (DIRE) en Indonesia?

Fondo de Inversión Inmobiliaria (REIT) es un contenedor utilizado para captar fondos del público o de inversores para invertirlos en activos inmobiliariosactivos relacionados con bienes inmuebles, y/o efectivo y equivalentes de efectivo. Por su parte, el Fondo de Inversión en Infraestructuras (DINFRA) es un contenedor en forma de Contrato de Inversión Colectiva utilizado para captar fondos de la comunidad inversora para ser invertidos mayoritariamente en activos de infraestructuras por la Gestora de Inversiones.

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Concepción y planificación de DIREs:

  1. Identifique un nicho: Investigue la demanda del mercado y elija un enfoque para su DIRE, como comercio minorista, oficinas, sanidad o logística. Analice las DIRE existentes para evitar la saturación en sectores específicos.
  2. Forme un equipo: Reúna a profesionales con experiencia en promoción inmobiliaria, finanzas, asuntos jurídicos y gestión de REIT.
  3. Elabore un plan de negocio: Defina su estrategia de inversión, los inmuebles objetivo, las fuentes de financiación y los beneficios previstos.

Cumplimiento de la normativa DIREs:

  1. Formar una entidad jurídica: Constituir una sociedad que se convertirá en el DIRE (REITS en Indonesia). Consulte a asesores jurídicos para garantizar el cumplimiento de la normativa indonesia.
  2. Obtener la aprobación de la OJK: Presente una solicitud de registro DIRE ante la Autoridad de Servicios Financieros (OJK). Esto implica presentar documentación detallada sobre su plan de negocio, proyecciones financieras y experiencia del equipo.
  3. Cumpla los criterios de cualificación de REIT: Asegúrese de que su DIRE se adhiere a los requisitos mínimos, incluyendo:
  • Invertir al menos el 75% de los activos en bienes inmuebles o activos relacionados.
  • Generar al menos el 75% de los ingresos brutos a partir de alquileres, ventas inmobiliarias o intereses hipotecarios.
  • Distribuir al menos el 90% de los ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos.

Captación de capital e inversión:

  1. Oferta Pública Inicial (OPI): Inscriba su DIRE en la Bolsa de Indonesia (IDX) para captar capital de inversores públicos. Esto requiere una preparación meticulosa y el cumplimiento de la normativa sobre OPI.
  2. Colocación privada: Consiga financiación de inversores institucionales o particulares con grandes patrimonios a través de operaciones de colocación privada. Puede ser una vía más rápida de acceso al mercado, pero puede implicar tipos de interés más altos o condiciones de inversión más estrictas.
  3. Adquirir propiedades objetivo: Utilice el capital obtenido para adquirir activos inmobiliarios generadores de ingresos que se ajusten a los objetivos de su DIRE. Lleve a cabo la diligencia debida y asegúrese de que los títulos de propiedad están claros.

Gestión y operaciones en curso:

  1. Crear un equipo de gestión: Forme un equipo con experiencia en gestión inmobiliaria, relaciones con los inquilinos, informes financieros y cumplimiento de la normativa.
  2. Mantener altos índices de ocupación: Aplicar estrategias eficaces de arrendamiento y mantenimiento de la propiedad para atraer y retener a los inquilinos, garantizando una generación constante de ingresos.
  3. Distribuir dividendos regulares: Repartir al menos el 90% de los ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos, cumpliendo un requisito clave de los REIT y atrayendo a inversores que buscan rendimientos regulares.
  4. Garantizar la transparencia y la elaboración de informes: Mantener registros financieros precisos y preparar informes periódicos para los accionistas y los organismos reguladores.

Más allá de lo básico: Una inmersión más profunda en los REIT indonesios

  1. Incentivos gubernamentales: El gobierno indonesio apoya activamente el crecimiento de los REIT a través de beneficios fiscales como la exención de la doble imposición y la simplificación de la normativa. Esto crea un entorno favorable para el desarrollo de los REIT.
  2. Potencial del mercado: Indonesia cuenta con una economía próspera y una floreciente clase media, lo que impulsa la demanda de diversos sectores inmobiliarios. Los DIRE ofrecen a los inversores exposición a este potencial de crecimiento a través de diversos tipos de propiedades.
  3. Retos y oportunidades: Aunque el mercado es prometedor, los problemas de liquidez y las limitadas opciones de diversificación siguen planteando dificultades. Sin embargo, el Gobierno está realizando esfuerzos para fomentar una representación más amplia del sector y mejorar la profundidad del mercado.

Inversión a través de un régimen REIT Revisión

Comprar una propiedad

Los inversores inmobiliarios indonesios superan el obstáculo de la doble imposición. Recientemente, el gobierno ha dado un gran paso, eliminando la doble imposición para cualquiera que que inviertan en inmuebles a través de un programa especial llamado "Contrato de Inversión Colectiva" (CIC). Ahora puede invertir en el sector inmobiliario indonesio y conservar una mayor parte del dinero que tanto le ha costado ganar.

Piénselo así: Imagina que un grupo de amigos quiere comprar un edificio juntos. En vez de comprar cada uno directamente, juntan su dinero en una cuenta conjunta y designan a alguien para que lo gestione. La CIC hace lo mismo con las inversiones inmobiliarias, similar a los REIT de Indonesia. Se unen fuerzas con otros inversores, combinan su dinero y cosechan los beneficios de poseer propiedades que producen ingresos.

Antes, invertir de esta manera significaba pagar impuestos dos veces: una sobre tu participación en los beneficios y otra sobre las actividades del grupo. Pero gracias a la nueva normativa, ¡eso se acabó! Te quedas con una parte mayor de los beneficios, lo que lo convierte en una opción mucho más atractiva para los inversores.

Así pues, si alguna vez ha soñado con poseer una propiedad inmobiliaria en Indonesia, ahora es el momento de explorar el programa CIC. Es una forma más sencilla y fiscal de invertir y disfrutar potencialmente de un flujo constante de ingresos procedentes de sus propiedades.

Límites de inversión en REITs

  1. Activos inmobiliarios, como comprar un edificio de oficinas y alquilarlo.
  2. Activos relacionados con bienes inmuebles, como la compra de acciones/bonos de sociedades inmobiliarias
  3. En efectivo o equivalente
  4. Visión general de las posibles licencias y permisos necesarios para llevar a cabo operaciones comerciales

La creación de la DIRE-KIK y el traspaso de los activos inmobiliarios a la DIRE-KIK implican los siguientes pasos:

Establecer DIRE-KIK;

  1. Nombrar un gestor de inversiones y un banco depositario para gestionar DIRE-KIK y supervisar y ejecutar el manejo de efectivo y los pagos, respectivamente.
  2. Las partes interesadas, incluido Holdco, suscribirán participaciones en DIRE-KIK;

Dire-KIK utiliza los fondos para adquirir:

  1. Las acciones de las empresas existentes propietarias de los terrenos
  2. Crea su propia empresa PMA, inyecta los fondos en la PMA y la empresa PMA adquiere los terrenos y los activos inmobiliarios.

Ventajas e inconvenientes de los Reits en Indonesia

Invertir en REIT tiene sin duda varias ventajas y desventajas. A continuación se enumeran las ventajas que puede obtener invirtiendo en REIT:

  1. Menor capital de inversión inicial. Comprar un apartamento para alquilarlo puede ser costoso. La inversión en REIT, sin embargo, se basa en su cotización en bolsa, por lo que requiere menos capital inicial y la convierte en una opción más asequible.
  2. Liquidez. Los REIT son instrumentos de inversión muy líquidos, que permiten comprar o vender la propiedad rápidamente. En cambio, vender un apartamento en Indonesia puede llevar meses o incluso años.
  3. Diversificación. Con un solo REIT, se obtiene una mayor diversificación entre tipos de propiedad (más allá de los apartamentos) y ubicaciones geográficas (invirtiendo en varias ciudades o incluso países).
  4. Generar ingresos pasivos. Los REIT están obligados por ley a distribuir una parte significativa de sus ingresos, lo que proporciona a los inversores un pago constante de dividendos.
  5. Gestión profesional. Los REIT están gestionados por expertos especializados en seleccionar las mejores propiedades y cuentan con equipos dedicados a gestionar las operaciones, lo que evita las ineficiencias habituales en la propiedad privada.
  6. Tiempo de gestión. Invertir en REIT requiere un compromiso de tiempo mínimo, aparte del seguimiento de los cambios en los precios del mercado de valores.

Y aquí están las desventajas de los REIT:

  1. Menor potencial de beneficios. Aunque la inversión inmobiliaria directa puede generar mayores beneficios con una gestión adecuada, un estudio de EPRA muestra que los REIT superan a las inversiones directas en una media del 4% anual.
  2. Correlación con el mercado: Como activo financiero, los REIT están más estrechamente ligados a las fluctuaciones del mercado que la propiedad privada, lo que puede afectar indirectamente al rendimiento de la inversión.
  3. Distribución de dividendos: Los REIT distribuyen dividendos sistemáticamente, aunque no necesariamente todos los meses.

Implicaciones fiscales de los REIT en Indonesia

¡Buenas noticias para los inversores de DIRE - KIK! Los recientes cambios en normativa fiscal indonesia hacen aún más atractiva la inversión en estos fondos de inversión inmobiliaria. Esto es lo que hay que saber:

Las Sociedades con Cometido Específico (SPE) creadas por DIRE - KIK se consideran ahora parte de la propia DIRE - KIK. Esto significa que cualquier ingreso que la SPC reciba de sus activos inmobiliarios fluye directamente a la DIRE - KIK y no se grava por separado. Esto puede aumentar significativamente sus rendimientos.

Los dividendos pagados por el SPC al DIRE - KIK están exentos de impuestos. Ya no tendrá que preocuparse por la doble imposición de sus ingresos.

La transferencia de bienes inmuebles al SPC o DIRE - KIK ya no exige una retención final del 5% en concepto de impuesto sobre la renta. Esto agiliza el proceso y le ahorra dinero.

SPC y DIRE - Las KIK se consideran ahora contribuyentes de "bajo riesgo" a efectos del IVA. Esto significa que puedes obtener devoluciones más rápidas de cualquier pago excesivo de IVA, lo que te devuelve más dinero a tu bolsillo.

En resumen, estos cambios hacen que los DIRE - KIK sean aún más eficientes y fiscales para los inversores. Si está pensando en invertir en el sector inmobiliario indonesio, no deje de hablar con su asesor financiero sobre cómo puede beneficiarle esta nueva normativa.

Recuerde que la creación de un DIRE es un proceso complejo que requiere la orientación de expertos. Póngase en contacto con nuestro equipo jurídico y financiero para navegar por la normativa y optimizar sus posibilidades de éxito.

Con una cuidadosa planificación y ejecución, y un profundo conocimiento del mercado indonesio, construir un DIRE de éxito puede ser una empresa gratificante. El potencial de contribuir al desarrollo inmobiliario, generar rendimientos estables para los inversores y participar en el crecimiento económico de Indonesia hace que el viaje merezca la pena.

Recursos adicionales:

Sitio web de la OJK (Autoridad de Servicios Financieros): https://www.ojk.go.id/

Página web de la Bolsa de Indonesia (IDX): https://www.idx.co.id/