Les fonds de placement immobilier (FPI) indonésiens, officiellement connus sous le nom de Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIRE en Indonésie), sont sur une trajectoire de croissance passionnante. Si vous souhaitez exploiter ce potentiel, il est essentiel de comprendre le processus de création d'un DIRE. Voici un aperçu des principales étapes, ainsi que d'autres informations sur le paysage indonésien des FPI :

Qu'est-ce qu'un REIT (DIRE) en Indonésie ?

Le fonds de placement immobilier (FPI) est un contenant utilisé pour collecter des fonds auprès du public ou des investisseurs afin de les investir dans des actifs immobiliersdes actifs liés à l'immobilier, et/ou des liquidités et des équivalents de liquidités. Le Fonds d'investissement en infrastructures (DINFRA) est un conteneur sous la forme d'un contrat d'investissement collectif utilisé pour collecter des fonds auprès de la communauté des investisseurs qui seront investis principalement dans des actifs d'infrastructure par le gestionnaire d'investissement.

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Conception et planification des DIRE :

  1. Identifier un créneau : Étudiez la demande du marché et choisissez un domaine d'activité pour votre DIRE, tel que le commerce de détail, les bureaux, les soins de santé ou la logistique. Analysez les DIRE existantes pour éviter la saturation dans des secteurs spécifiques.
  2. Constituer une équipe : Réunir des professionnels expérimentés dans les domaines de la promotion immobilière, de la finance, des questions juridiques et de la gestion des FPI.
  3. Élaborer un plan d'affaires : Définissez votre stratégie d'investissement, les biens immobiliers visés, les sources de financement et les rendements escomptés.

DIREs de conformité réglementaire :

  1. Former une entité juridique : Créer une société qui deviendra le DIRE (REITS en Indonésie). Consulter des conseillers juridiques pour s'assurer de la conformité avec la réglementation indonésienne.
  2. Obtenir l'approbation de l'OJK: Déposer une demande d'enregistrement auprès de l'Autorité des services financiers (OJK). Pour ce faire, vous devez fournir des documents détaillés sur votre plan d'entreprise, vos projections financières et l'expertise de votre équipe.
  3. Répondre aux critères de qualification des FPI : Veillez à ce que votre DIRE respecte les exigences minimales, notamment :
  • Investir au moins 75 % des actifs dans l'immobilier ou des actifs connexes.
  • Générer au moins 75 % de son revenu brut à partir de loyers, de ventes immobilières ou d'intérêts hypothécaires.
  • Distribuer au moins 90 % du revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes.

Levée de fonds et investissement :

  1. Introduction en bourse (IPO) : Inscrire votre DIRE à la bourse indonésienne (IDX) pour lever des fonds auprès d'investisseurs publics. Cela nécessite une préparation méticuleuse et le respect des réglementations relatives à l'introduction en bourse.
  2. Placement privé : Obtenir des fonds auprès d'investisseurs institutionnels ou de particuliers fortunés par le biais de placements privés. Il peut s'agir d'une voie d'accès plus rapide au marché, mais elle peut impliquer des taux d'intérêt plus élevés ou des conditions d'investissement plus strictes.
  3. Acquérir des biens immobiliers ciblés : Utilisez les capitaux collectés pour acheter des biens immobiliers générateurs de revenus qui correspondent à l'objectif de votre DIRE. Effectuez un contrôle préalable approfondi et assurez-vous que les titres de propriété sont clairs.

Gestion et opérations en cours :

  1. Mettre en place une équipe de gestion : Constituer une équipe compétente en matière de gestion immobilière, de relations avec les locataires, de rapports financiers et de conformité.
  2. Maintenir des taux d'occupation élevés : Mettre en œuvre des stratégies de location et d'entretien efficaces afin d'attirer et de retenir les locataires et de garantir des revenus réguliers.
  3. Distribuer des dividendes réguliers : Verser au moins 90 % du revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes, ce qui répond à une exigence essentielle des FPI et attire les investisseurs à la recherche de rendements réguliers.
  4. Garantir la transparence et l'établissement de rapports : Tenir des registres financiers précis et préparer des rapports réguliers pour les actionnaires et les organismes de réglementation.

Au-delà de l'essentiel : Une plongée plus profonde dans les FPI indonésiennes

  1. Incitations gouvernementales : Le gouvernement indonésien soutient activement la croissance des FPI par le biais d'avantages fiscaux tels que l'exonération de la double imposition et la simplification des réglementations. Cela crée un environnement favorable au développement des FPI.
  2. Potentiel du marché : L'Indonésie se targue d'une économie florissante et d'une classe moyenne en plein essor, ce qui stimule la demande dans divers secteurs de l'immobilier. Les DIRE offrent aux investisseurs une exposition à ce potentiel de croissance par le biais de divers types de biens immobiliers.
  3. Défis et opportunités : Bien que le marché soit prometteur, les problèmes de liquidité et les options de diversification limitées restent des défis à relever. Toutefois, le gouvernement s'efforce d'encourager une représentation plus large du secteur et d'améliorer la profondeur du marché.

Investissement par le biais d'un système de FPI

Acheter un bien immobilier

La double imposition supprimée pour les investisseurs immobiliers indonésiens ! Le gouvernement a récemment fait un grand pas en avant en éliminant la double imposition pour tous ceux qui investissant dans l'immobilier par le biais d'un programme spécial appelé "contrat d'investissement collectif" (CIC). Vous pouvez désormais investir dans l'immobilier indonésien et conserver une plus grande partie de votre argent durement gagné.

Pensez-y de la manière suivante : Imaginez un groupe d'amis souhaitant acheter un immeuble ensemble. Au lieu que chacun achète directement, ils mettent leur argent en commun sur un compte joint et désignent quelqu'un pour le gérer. C'est ce que fait le CIC pour les investissements immobiliers, à l'instar des FPI en Indonésie. Vous unissez vos forces à celles d'autres investisseurs, combinez votre argent et récoltez les bénéfices de la propriété de biens immobiliers productifs de revenus.

Auparavant, investir de cette manière signifiait payer deux fois des impôts : une fois sur votre part des bénéfices et une autre fois sur les activités du groupe. Grâce à la nouvelle réglementation, ce n'est plus le cas ! Vous conservez une plus grande partie de vos bénéfices, ce qui rend l'option beaucoup plus attrayante pour les investisseurs.

Par conséquent, si vous avez toujours rêvé de posséder un bien immobilier en Indonésie, c'est le moment d'explorer le programme CIC. Il s'agit d'un moyen plus simple et plus avantageux sur le plan fiscal d'investir et de bénéficier potentiellement d'un flux régulier de revenus provenant de vos biens immobiliers.

Limites d'investissement dans les FPI

  1. Actifs immobiliers, comme l'achat d'un immeuble de bureaux et sa mise en location.
  2. Actifs liés à l'immobilier, tels que l'achat d'actions/obligations de sociétés immobilières
  3. Sous forme d'espèces ou d'équivalent d'espèces
  4. Vue d'ensemble des licences et permis éventuels nécessaires à la conduite des activités commerciales

La création de la DIRE-KIK et le transfert du patrimoine foncier et immobilier dans la DIRE-KIK impliquent les étapes suivantes :

Établir le DIRE-KIK ;

  1. Désigner un gestionnaire d'investissement et une banque dépositaire pour gérer DIRE-KIK et superviser et exécuter la gestion des liquidités et les paiements, respectivement.
  2. Les parties concernées, y compris Holdco, souscrivent des parts dans le DIRE-KIK ;

Dire-KIK utilise les fonds pour acquérir :

  1. Les actions des sociétés existantes qui possèdent le terrain
  2. Créer sa propre société PMA, injecter les fonds dans la PMA, et la société PMA acquiert le terrain et les actifs immobiliers.

Avantages et inconvénients des fonds de placement immobilier en Indonésie

Investir dans les FPI présente certainement plusieurs avantages et inconvénients. Voici les avantages dont vous pouvez bénéficier en investissant dans les FPI :

  1. Un capital d'investissement initial moins élevé. L'achat d'un appartement à des fins locatives peut être coûteux. En revanche, l'investissement dans les FPI est basé sur leur cours de bourse, ce qui nécessite un capital initial moins important et en fait une option plus abordable.
  2. Liquidité. Les FPI sont des instruments d'investissement très liquides, qui vous permettent d'acheter ou de vendre rapidement votre propriété. En revanche, la vente d'un appartement en Indonésie peut prendre des mois, voire des années.
  3. Diversification. Avec une seule FPI, vous bénéficiez d'une meilleure diversification en termes de types de biens (au-delà des appartements) et d'emplacements géographiques (investissement dans plusieurs villes, voire plusieurs pays).
  4. Générer des revenus passifs. Les FPI sont légalement tenus de distribuer une part importante de leurs revenus, ce qui permet aux investisseurs de percevoir des dividendes réguliers.
  5. Gestion professionnelle. Les FPI sont gérés par des experts spécialisés dans la sélection des meilleurs biens immobiliers et disposent d'équipes dédiées à la gestion des opérations, ce qui permet d'éviter les inefficacités communes à la propriété privée.
  6. Temps de gestion. L'investissement dans les FPI ne demande qu'un minimum de temps, hormis le suivi de l'évolution des cours boursiers.

Et voici les inconvénients des FPI :

  1. Potentiel de profit plus faible. Bien que l'investissement immobilier direct puisse produire des rendements plus élevés avec une gestion adéquate, une étude de l'EPRA montre que les FPI surpassent les investissements directs de 4 % par an en moyenne.
  2. Corrélation avec le marché : En tant qu'actif financier, les FPI sont plus étroitement liés aux fluctuations du marché que la propriété privée, ce qui peut avoir un impact indirect sur la performance de l'investissement.
  3. Distribution de dividendes : Les FPI distribuent régulièrement des dividendes, mais pas nécessairement tous les mois.

Implications fiscales pour les FPI en Indonésie

Bonne nouvelle pour les investisseurs de DIRE - KIK ! Les récents changements dans la réglementation fiscale indonésienne rendent l'investissement dans ces fonds d'investissement immobilier encore plus intéressant. Voici ce qu'il faut savoir :

Les sociétés à but spécial (SPC) créées par les DIRE - KIK sont désormais considérées comme faisant partie de la DIRE - KIK elle-même. Cela signifie que tout revenu que la SPC tire de ses actifs immobiliers revient directement à la DIRE - KIK et n'est pas imposé séparément. Cela peut considérablement augmenter votre rendement.

Les dividendes versés par la SEM à la DIRE - KIK sont exonérés d'impôts. Vous n'avez donc plus à vous soucier de la double imposition de vos revenus !

Le transfert de biens immobiliers à la CPS ou à la DIRE - KIK n'exige plus une retenue finale de 5 % au titre de l'impôt sur le revenu. Cela simplifie le processus et vous permet d'économiser de l'argent.

SPC et DIRE - Les KIK sont désormais considérés comme des contribuables à "faible risque" aux fins de la TVA. Cela signifie que vous pouvez obtenir des remboursements plus rapides sur tout paiement excédentaire de TVA, ce qui vous permet de remettre plus d'argent dans votre poche.

En bref, ces changements rendent les DIRE - KIK encore plus efficaces et fiscalement plus avantageux pour les investisseurs. Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier indonésien, n'hésitez pas à consulter votre conseiller financier pour savoir comment ces nouvelles réglementations peuvent vous être bénéfiques.

N'oubliez pas que la création d'une DIRE est un processus complexe qui nécessite les conseils d'un expert. Contactez notre équipe juridique et notre équipe financière pour naviguer dans la réglementation et optimiser vos chances de réussite.

Avec une planification et une exécution soignées, ainsi qu'une connaissance approfondie du marché indonésien, la création d'un DIRE peut être une entreprise gratifiante. La possibilité de contribuer au développement de l'immobilier, de générer des rendements stables pour les investisseurs et de participer à la croissance économique de l'Indonésie fait que le voyage en vaut la peine.

Ressources complémentaires :

Site web de l'OJK (Financial Services Authority) : https://www.ojk.go.id/

Site web de la Bourse d'Indonésie (IDX) : https://www.idx.co.id/