Как купить и арендовать недвижимость на Бали: Что является наиболее эффективным с точки зрения налогообложения?

В процессе покупки недвижимости на Бали мы часто задавали вопрос о том, как купить недвижимость на Бали и в остальной части Индонезии. Основная цель, очевидно, заключается в том, чтобы понять законность, а также понять, как лучше всего использовать налоговые льготы и защитить инвестиции.

Хотя некоторые агенты стремятся ускорить процесс, для облегчения передачи инвестиций крайне важно продумать наилучший способ их оптимизации. Напоминаем, что номинальные держатели являются абсолютно незаконными в Индонезии и не являются безопасными для инвестиций. Мы не будем рассматривать этот вариант и сосредоточимся на покупке недвижимости как частного лица или компании.

Покупка недвижимости на личное имя или на имя компании

Покупка недвижимости в качестве физического лица

Индонезийское законодательство разрешило частным лицам приобретать арендные участки. Договор аренды - это долгосрочное соглашение, передающее определенные права одной из сторон на определенный период. Например, вы можете арендовать на 10, 20 или 30 с лишним лет виллу на Бали. Вы получите права на недвижимость в соответствии с условиями и сроками.

Другой вариант - купить квартиру или виллу по программе Hak Pakai. Право пользования" Hak Pakai дает покупателю право на владение недвижимостью на срок до 80 лет. Преимущество по сравнению с арендой заключается в том, что покупатель становится владельцем недвижимости и в конечном итоге может перепродать ее по цене фригольда. Каждая провинция, например Бали, Джакарта, Ломбок и т. д., определяет минимальные требования для получения фригольда по программе Hak Pakai. Если вы собираетесь купить недвижимость на Бали, рассмотрение таких вариантов, как Hak Pakai, может оказаться выгодным.

Покупатели также могут получить разрешение на пребывание (KITAS), например, визу на второй дом, купив недвижимость в Индонезии. Минимальные требования изменились за последние несколько месяцев, поэтому мы приглашаем вас связаться с нами, чтобы узнать больше о возможностях приобретения недвижимости и владения ею.

Покупка недвижимости под управлением компании

В последние годы правительство Индонезии разрешило иностранцам создавать корпорации для покупки недвижимости на условиях аренды или фригольда (например, Hak Pakai, HGB). Другими словами, покупатели могут приобрести недвижимость или арендовать ее на Бали через PT PMA.

В отличие от частных лиц, компания может приобрести землю, находящуюся в свободной собственности, в то время как частные лица ограничены арендой. Свободная земля имеет очевидные преимущества, такие как возможность передачи права собственности следующему поколению с помощью определенного механизма. Инвестиции в недвижимость являются ключевым моментом в таких покупках. Одним из важных факторов является возможность подать заявку на получение "лицензии Vila" в соответствии с PMA, чтобы иметь возможность легально управлять недвижимостью и сдавать ее в аренду.

ЛИЗАХОЛД против ФРИХОЛД

Упростите навигацию по недвижимости в Индонезии

Сэкономьте время и деньги, предоставив команде экспертов ILA сопровождать ваш путь в сфере недвижимости в Индонезии. Мы поможем вам провести юридическую экспертизу, передать право собственности на землю, оказать нотариальные услуги, составить и проверить договор, получить разрешение на строительство, различные лицензии и многое другое.

Узнайте больше о широком спектре наших риэлторские услугиили свяжитесь с нами сегодня для получения бесплатной консультации.

Как оптимизировать налог на покупку недвижимости

В этом разделе мы рассмотрим законные способы оптимизации налогов на Бали и в Индонезии при покупке недвижимости, включая стратегии экономии на налогах.

Существуют некоторые общие правила заключения двух договоров аренды, заверенных у нотариуса, которые не будут рассматриваться здесь, поскольку это имеет определенные последствия: 

• Это незаконно
• Вы не сможете потребовать свои деньги обратно в случае судебного разбирательства, и у вас не будет доказательств для налоговой службы в вашей стране, если они спросят вас, почему вы должны были платить за границей.
• Вы не сможете претендовать на всю сумму инвестиций в вашу компанию.

Налог на аренду имущества физических лиц

Сдача недвижимости в аренду в Индонезии под своим личным именем для иностранцев незаконна, так как для сдачи недвижимости в аренду требуется лицензия даже для граждан Индонезии.

Одна из возможностей для иностранца сдавать недвижимость в аренду как частное лицо - передать управление ею управляющей компании. Эта управляющая компания должна будет получить лицензию на виллу.

В этом варианте мы предполагаем, что у объекта недвижимости есть соответствующие юридические документы, такие как разрешение на строительство (PBG/SLF), для получения лицензии (Vila или Pondok Wisata, например).

Как только объект получит лицензию, управление недвижимостью будет распределять доходы после уплаты местного налога и вознаграждения за управление. 

Налог на нерезидентов

Тогда налог составит 20% от оставшегося дохода. Этот налог является налогом у источника на деньги, отправляемые нерезидентам. Некоторые налоговые соглашения предлагают более низкие ставки налогообложения, но их необходимо изучать в каждом конкретном случае.

Налог на резидента (держателя KITAS)

Владельцы KITAS обязаны каждый год декларировать свой подоходный налог. Доход, получаемый от компании, не имеющей капиталистических отношений, сильно влияет на размер подоходного налога резидента. Здесь действует прогрессивная ставка с последним порогом в 35%.

Читайте также: План развития Бали: Руководство для застройщиков недвижимости Индонезии

Налог с компаний на аренду недвижимости

Компания предоставляет больше налоговых преимуществ, чем частное лицо, а также дает больше возможностей для легальной сдачи недвижимости в аренду.

Вкратце, компания может быть классифицирована как компания по управлению недвижимостью или риэлторская компания (свяжитесь с нами, чтобы узнать, как сдавать недвижимость в аренду легально, или прочитайте нашу другую статью здесь)

После того как компания по управлению недвижимостью заплатит местный налог, ее доход в течение первых 3 лет будет облагаться налогом в размере 0,5%, если он не превышает определенного уровня. В качестве акционера и при определенных условиях акционер компании может подать заявку на получение KITAS и получить статус резидента с налогообложением 10 %. Другими словами, наличие компании может снизить налог почти на 50 %, как показано в моделировании ниже. Более тогоБолее того, если акционеры решат реинвестировать дивиденды в компанию или другую компанию, они смогут воспользоваться налоговым освобождением на свои дивиденды и облагаться налогом по ставке 0%.

Налогообложение компании или физического лица

Моделирование доходов как физического лица, так и компании

Чистый доход в компании и как частное лицо

Для одного и того же объекта недвижимости чистая прибыль после налогообложения может быть значительной. Действительно, на примере этой модели мы видим, что при доходе в 625 000 000 IDR чистая прибыль может быть на 121 875 000 IDR выше за счет недвижимости. 

Оформление недвижимости на компанию делает ваш бизнес легальным, вы получаете разрешение на проживание и получаете более высокую прибыль. Вы все еще сомневаетесь, стоит ли открывать компанию, чтобы начать свой бизнес по аренде жилья на Airbnb?

Свяжитесь с нами, чтобы узнать больше о законности собственности и получить симуляцию доходов от вашей недвижимости на Бали и в Индонезии.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

1. Какие существуют юридические возможности для приобретения недвижимости на Бали и в Индонезии?

Частные лица могут приобрести право аренды или получить \"право пользования\" (Hak Pakai) на срок до 80 лет.

2. В чем разница между арендой и владением недвижимостью на условиях фригольда?

Компании могут приобретать земли, находящиеся в свободной собственности, что дает такие преимущества, как возможность передать право собственности будущим поколениям.

3. Как физические лица могут оптимизировать налоги при покупке недвижимости?

Налогообложение нерезидентов обычно составляет 20% от оставшегося дохода, в то время как владельцы KITAS облагаются подоходным налогом.

4. Какие налоговые преимущества предлагают компании при сдаче недвижимости в аренду?

Первые три года компании облагаются налогом в размере 0,5% от прибыли, если доход остается ниже определенного уровня.