Au cours du processus d'achat d'une propriété à Bali, une question récurrente nous est posée : comment acheter une propriété à Bali et dans le reste de l'Indonésie ? L'objectif principal est évidemment de comprendre la légalité, la loi et de comprendre la meilleure façon d'être fiscalement efficace et de protéger l'investissement.
Alors que certains agents poussent le processus à aller vite, il est crucial de réfléchir à la meilleure façon d'optimiser l'investissement pour faciliter la transmission de l'investissement dans le futur. Pour rappel, les prête-noms sont totalement illégaux (code criminel) en Indonésie et ne sont pas sûrs pour l'investissement. Nous n'étudierons pas ci-dessous cette option et nous concentrerons sur l'achat d'une propriété en tant qu'individu ou dans le cadre d'une société.
Achat d'un bien immobilier en nom personnel ou sous une société immobilière
Acheter un bien immobilier en tant que particulier
La loi indonésienne autorise les particuliers à acheter des baux. Un contrat de bail est un accord à long terme qui transfère certains droits à une partie pendant une certaine période. Par exemple, vous pouvez louer une villa à Bali pour une période de 10, 20 ou 30 ans ou plus. Vous obtiendrez les droits sur une propriété en fonction des termes et des conditions.
L'autre option consiste à acheter un appartement ou une villa dans le cadre du Hak Pakai. Le "droit d'utilisation" du Hak Pakai donne à l'acheteur le droit d'utiliser le bien pour une durée pouvant aller jusqu'à 80 ans. L'avantage par rapport au bail est que l'acheteur devient propriétaire du bien et peut éventuellement le revendre au prix de la valeur de la propriété . Chaque province, comme Bali, Jakarta, Lombok, etc., définit les conditions minimales à remplir pour obtenir une pleine propriété dans le cadre du Hak Pakai. Si vous souhaitez acheter une propriété à Bali, il peut être intéressant d'envisager des options telles que le Hak Pakai.
Les acheteurs peuvent également obtenir un permis de séjour (KITAS), tel qu'un visa de résidence secondaire, en achetant une propriété en Indonésie. Les exigences minimales ayant changées au cours des derniers mois, nous vous invitons à nous contacter pour en savoir plus sur les possibilités d'acquisition et de propriété d'un bien immobilier.
Achat d'un bien immobilier dans le cadre d'une société
Ces dernières années, le gouvernement indonésien a autorisé les étrangers à créer des sociétés pour acheter des biens immobiliers en location ou en pleine propriété (Hak Pakai, HGB, par exemple). En d'autres termes, les acheteurs peuvent acheter ou louer une propriété à Bali sous la forme d'une PT PMA.
Différence par rapport au particulier, une entreprise peut acheter des terres en pleine propriété alors que les particuliers sont limités à la location. La pleine propriété offre des avantages évidents, tels que la possibilité de transférer la propriété à la génération suivante par le biais d'un mécanisme. Le montage immobilier est un élément clé dans ce type d'achat. L'un des facteurs importants est la possibilité de demander une "licence Vila" dans le cadre de la PMA afin de pouvoir gérer et louer la propriété en toute légalité.
LEASEHOLD vs FREEHOLD
| LEASEHOLD | PLEINE PROPRIETE | |
| Individuel | Hak Sewa | Hak Pakai (uniquement les villas et les appartements avec une valeur minimale) |
| PT PMA | Hak Sewa | Hak Pakai HGB |
| La durée | Aucune limite | 30+20+30 Extension |
| Propriété | Non | Oui |
| L'entreprise en tant qu'individu | Non | Non |
| L'entreprise en tant que telle | Termes et conditions du contrat | Oui |
| Option de vente | Selon le contrat | Oui |
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Comment optimiser sa fiscalité pour acheter un bien immobilier
Cette section aborde les moyens légaux d'optimiser les impôts à Bali et en Indonésie lors de l'achat d'un bien immobilier, y compris les stratégies d'économie d'impôt.
Il existe des pratiques courantes pour l'établissement de deux contrats de bail par le notaire qui ne seront pas abordées ici car elles ont des conséquences :
- C'est illégal
- Vous ne pouvez pas demander le remboursement de votre argent en cas de litige et vous n'avez aucune preuve à fournir au bureau des impôts de votre pays d'origine s'il vous demande pourquoi vous avez dû payer à l'étranger.
- Vous ne pourrez pas utiliser le montant total de votre investissement dans votre PMA.
Taxe sur la location de biens immobiliers individuels
La location d'un bien immobilier de courte durée (AirBnb ou autre) en Indonésie est illégale pour les étrangers en leur nom personnel, car l'opération de location d'un bien immobilier nécessite une licence, même pour les citoyens indonésiens.
Une possibilité pour un étranger de louer une propriété en tant que particulier est de déléguer la gestion de la propriété à une société de gestion. Cette société de gestion devra procéder à l'obtention de la licence de la villa.
Dans cette option, nous supposons que la propriété possède les documents juridiques corrects, tels qu'un permis de construire (PBG/SLF), afin d'obtenir la licence (Vila ou Pondok Wisata, par exemple).
Une fois que l'immeuble a obtenu la licence, la société de gestion immobilière distribue les revenus après avoir payé la taxe locale et ses frais de gestion.
Impôt sur les non-résidents
L'impôt s'élèvera alors à 20 % du revenu restant. Il s'agit d'une retenue à la source sur les sommes envoyées à des non-résidents. Certaines conventions fiscales offrent des taux d'imposition inférieurs, mais elles doivent être étudiées au cas par cas.
Impôt sur les résidents (titulaires de KITAS)
Les titulaires de KITAS sont tenus de déclarer chaque année leur impôt sur le revenu. Un revenu provenant d'une société sans lien capitalistique affectera fortement l'impôt sur le revenu. En effet, le taux progressif est important, avec un dernier seuil de 35%.
Lire aussi: Plan de développement de Bali : Guide du promoteur immobilier indonésien
Impôt sur les sociétés pour la location de biens immobiliers
Une société offre plus d'avantages fiscaux qu'une personne physique et plus de souplesse pour louer un bien immobilier en toute légalité.
En bref, une entreprise peut être classée comme société de gestion immobilière ou société immobilière (contactez-nous pour savoir comment louer un bien immobilier en toute légalité ou consultez notre autre article ici).
Une fois que la société de gestion immobilière a payé l'impôt local, elle sera taxée à 0,5 % sur ses revenus pendant les trois premières années si elle ne dépasse pas un certain niveau de revenus. En tant qu'actionnaire et sous certaines conditions, l'actionnaire de la société peut demander un KITAS et obtenir le statut de résident avec une imposition de 10 %. En d'autres termes, le fait d'avoir une société permet de réduire l'impôt de près de 50 %, comme le montre la simulation ci-dessous. De plus, si les actionnaires décident de réinvestir dans leur entreprise, ils peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt.plus, si les actionnaires décident de réinvestir les dividendes dans la société ou dans une autre société, ils peuvent bénéficier d'une exonération fiscale sur leurs dividendes et être taxé à 0 %.
Imposition au titre d'une société ou d'une personne physique
| Individuel | Actionnaire | |
| Impôts locaux | 10% | 10% |
| Impôt sur le revenu | - | 0.5% |
| Retenue à la source | 20% | 10% |
| Taxe totale hors taxe locale | 20% | 10.5% |
| Impôt total en cas de réinvestissement du dividende | 20% | 0.5% |
Simulation de revenus en tant qu'individu et en tant qu'entreprise
Revenu net avec une société et en tant qu'individu
Pour un même bien, le revenu net après imposition peut être important. En effet, sur cette simulation, on constate que pour un revenu de 625 000 000 IDR, le bénéfice net peut être supérieur de 121 875 000 IDR grâce à un bien immobilier.
Le fait d'avoir un bien immobilier sous une société rend votre activité légale, vous obtenez un permis de séjour et votre profit est plus élevé. Vous hésitez encore à créer une société pour démarrer votre activité de location sur Airbnb ?
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FAQ
1. Quelles sont les possibilités légales d'achat d'une propriété à Bali et en Indonésie ?
Les particuliers peuvent acheter des baux ou obtenir le "droit d'usage" (Hak Pakai) pour une durée pouvant aller jusqu'à 80 ans.
2. Quelle est la différence entre la propriété locative et la propriété franche ?
Les entreprises peuvent acheter des terrains en pleine propriété, ce qui offre des avantages tels que la possibilité de transférer la propriété aux générations futures.
3. Comment les particuliers peuvent-ils optimiser leur fiscalité lors de l'achat d'un bien immobilier ?
Les non-résidents sont généralement imposés à hauteur de 20 % du revenu restant, tandis que les détenteurs de KITAS sont soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
4. Quels sont les avantages fiscaux offerts par les entreprises pour la location de biens immobiliers ?
Les entreprises sont taxées à 0,5 % sur les revenus pendant les trois premières années si les revenus restent en dessous d'un certain niveau.
