Durante el proceso de compra de una propiedad en Bali, una pregunta recurrente que recibimos fue cómo comprar una propiedad en Bali y el resto de Indonesia. El objetivo principal es, obviamente, entender la legalidad de la ley y entender la mejor manera de ser eficiente desde el punto de vista fiscal y proteger la inversión.
Aunque algunos agentes presionan para que el proceso sea rápido, es crucial considerar la mejor manera de optimizar la inversión para facilitar la transmisión de la misma. Como recordatorio, las nominativas son totalmente ilegales en Indonesia y no son seguras para la inversión. No estudiaremos a continuación esta opción y nos centraremos en la compra de una propiedad como particular o bajo una sociedad.
Comprar una propiedad a nombre personal o de una empresa
Comprar una propiedad como particular
La legislación indonesia autoriza a los particulares a adquirir contratos de arrendamiento. Un contrato de arrendamiento es un acuerdo a largo plazo por el que se transfieren algunos derechos a una parte durante un periodo determinado. Por ejemplo, se puede alquilar por un periodo de 10, 20 o más de 30 años una villa en Bali. Obtendrá los derechos sobre una propiedad en función de los términos y condiciones.
La otra opción es comprar un apartamento o una villa en régimen de Hak Pakai. El "derecho de uso" del Hak Pakai otorga al comprador el derecho sobre la propiedad por un periodo de hasta 80 años. La ventaja con respecto al arrendamiento es que el comprador se convierte en propietario del inmueble y puede revenderlo al precio de una propiedad libre. Cada provincia, como Bali, Yakarta, Lombok, etc., define los requisitos mínimos para obtener un dominio absoluto en virtud del Hak Pakai. Si desea comprar una propiedad en Bali, considerar opciones como el Hak Pakai podría ser beneficioso.
Los compradores también pueden obtener un permiso de estancia (KITAS), como un visado de segunda residencia, comprando una propiedad en Indonesia. Los requisitos mínimos han cambiado en los últimos meses, por lo que le invitamos a ponerse en contacto con nosotros para obtener más información sobre las opciones de adquisición y propiedad de inmuebles.
Comprar un inmueble bajo una sociedad
En los últimos años, el gobierno indonesio ha autorizado a los extranjeros a constituir sociedades para adquirir propiedades en régimen de arrendamiento o de pleno dominio (Hak Pakai, HGB, por ejemplo). En otras palabras, los compradores pueden adquirir una propiedad o arrendarla en Bali bajo una PT PMA.
A diferencia del particular una empresa puede comprar terrenos de dominio absoluto, mientras que los particulares están limitados al arrendamiento. La propiedad absoluta ofrece ventajas obvias, como la posibilidad de transferir la propiedad a la siguiente generación mediante algún mecanismo. La inversión inmobiliaria es una consideración clave en este tipo de compras. Uno de los factores importantes es la posibilidad de solicitar una "licencia de Vila" en virtud de la PMA para poder gestionar y alquilar la propiedad legalmente.
LEASEHOLD vs FREEHOLD
| ALQUILER | FREEHOLD | |
| Individual | Hak Sewa | Hak Pakai (sólo villas y apartamentos con un valor mínimo) |
| PT PMA | Hak Sewa | Hak Pakai
HGB |
| Duración | Sin límite | 30+20+30
Extensión |
| Propiedad | No | Sí |
| Empresa como individuo | No | No |
| Negocio como empresa | Condiciones del contrato | Sí |
| Opción de venta | Según contrato | Sí |
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Cómo optimizar su fiscalidad para comprar una vivienda
Esta sección cubrirá las formas legales de optimizar los impuestos en Bali e Indonesia al comprar una propiedad, incluyendo estrategias de ahorro de impuestos.
Hay algunas prácticas comunes para el establecimiento de dos contratos de arrendamiento establecidos por el notario que no se tratarán aquí, ya que tiene algunas consecuencias:
- Es ilegal
- No puedes reclamar la devolución de tu dinero en caso de litigio y no tienes pruebas para la Agencia Tributaria de tu país de origen si te preguntan por qué tuviste que pagar en el extranjero.
- No podrá reclamar el importe total de la inversión en su empresa.
Impuesto sobre el alquiler de bienes inmuebles
Alquilar una propiedad en Indonesia es ilegal para los extranjeros bajo su nombre personal, ya que la operación de alquilar una propiedad requiere una licencia incluso para los ciudadanos indonesios.
Una posibilidad para que un extranjero alquile una propiedad como particular es delegar la gestión de la misma en una empresa de gestión. Esta empresa de gestión tendrá que tramitar la licencia en virtud de la villa.
En esta opción, suponemos que la propiedad tiene los documentos legales correctos, como un permiso de construcción (PBG/SLF), para obtener la licencia (Vila o Pondok Wisata, por ejemplo).
Una vez que la propiedad obtiene la licencia, la administración de fincas repartirá los ingresos tras pagar el impuesto local y abonar sus honorarios de gestión.
Impuesto sobre no residentes
La imposición será entonces del 20% de los ingresos restantes. Este impuesto es una retención a cuenta sobre el dinero enviado a no residentes. Algunos convenios fiscales ofrecen tipos impositivos más bajos, pero hay que estudiarlos caso por caso.
Impuesto sobre residentes (titulares de KITAS)
Los titulares de KITAS son responsables cada año de declarar su impuesto sobre la renta de las personas físicas. Los ingresos procedentes de una empresa sin ninguna relación capitalista afectarán en gran medida al impuesto sobre la renta de las personas físicas del residente. En efecto, el tipo progresivo es importante, con un último umbral del 35%.
Lea también: Bali Development Blueprint: Guía del promotor inmobiliario en Indonesia
Impuesto de sociedades sobre el alquiler de inmuebles
Una empresa ofrece más ventajas fiscales que a nivel individual, y también ofrece más flexibilidad para alquilar una propiedad legalmente.
En definitiva, una empresa puede clasificarse como empresa de administración de fincas o inmobiliaria (consúltenos cómo alquilar una vivienda legalmente o consulte nuestro otro artículo aquí)
Una vez que la sociedad de gestión inmobiliaria haya pagado el impuesto local, la sociedad tributará al 0,5% sobre sus ingresos durante los 3 primeros años si no supera un determinado nivel de ingresos. Como accionista y bajo ciertas condiciones, el accionista de la empresa puede solicitar un KITAS y obtener el estatus de residente con una tributación del 10%. En otras palabras, tener una empresa puede reducir el impuesto en casi un 50%, como se muestra en la siguiente simulación. Ademást, si los accionistas deciden reinvertir el dividendo en la empresa o en otra empresa, pueden beneficiarse de una exención fiscal sobre su dividendo y tributar al 0%.
Fiscalidad de sociedades o personas físicas
| Individual | Accionista | |
| Impuestos locales | 10% | 10% |
| Impuesto sobre la renta | - | 0.5% |
| Retención a cuenta | 20% | 10% |
| Total de impuestos fuera de los impuestos locales | 20% | 10.5% |
| Impuesto total si se reinvierte el dividendo | 20% | 0.5% |
Simulación de ingresos como particular y como empresa
Ingresos netos con una empresa y como particular
Para la misma propiedad, los ingresos netos después de impuestos pueden ser significativos. De hecho, en esta simulación, podemos ver que para unos ingresos de 625 000 000 IDR, el beneficio neto puede ser 121 875 000 IDR superior a través de una propiedad.
Tener una propiedad bajo una empresa hace que tu negocio sea legal, que obtengas un permiso de estancia y que tu beneficio sea mayor. Aún dudas en crear una empresa para iniciar tu negocio de alquiler en Airbnb?
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PREGUNTAS FRECUENTES
1. ¿Cuáles son las opciones legales para comprar una propiedad en Bali e Indonesia?
Los particulares pueden comprar propiedades en arrendamiento u obtener el "Derecho de Uso" (Hak Pakai) por una duración de hasta 80 años.
2. ¿Cuál es la diferencia entre el arrendamiento y la propiedad absoluta?
Las empresas pueden adquirir terrenos de dominio absoluto, lo que ofrece ventajas como la posibilidad de transferir la propiedad a generaciones futuras.
3. ¿Cómo pueden los particulares optimizar los impuestos al comprar un inmueble?
La tributación de los no residentes suele ser del 20% de los ingresos restantes, mientras que los titulares de KITAS están sujetos a los tipos del impuesto sobre la renta de las personas físicas.
4. ¿Qué ventajas fiscales ofrecen las empresas para el alquiler de inmuebles?
Las empresas tributan al 0,5% de los ingresos durante los tres primeros años si éstos se mantienen por debajo de un determinado nivel.
