Con 2024 a nuestras espaldas, es hora de revisar las tendencias y prever el mercado inmobiliario para las oportunidades de inversión en Bali y Lombok.
La temporada 2024 ha sido testigo de una gran actividad de construcción en Bali y Lombok. Se han finalizado varios proyectos y otros están en construcción. ¿Cómo será el mercado inmobiliario de 2025 en Bali y Lombok? ¿Sigue siendo el momento de invertir en Bali, o hay que empezar a buscar otros lugares para invertir?
Mercado inmobiliario de Bali en 2024 y 2025
Retrospectiva para 2024
Bali es un mercado heterogéneo, que evoluciona de forma diferente según las zonas. La tasa media de ocupación se mantiene estable con respecto a 2023, incluso a medida que crece el número de listados en Bali. Esta tendencia pone de relieve la solidez de las oportunidades de inversión en Bali, impulsadas por una afluencia creciente de turistas procedentes de Asia, entre ellos India y China, que siguen sistemáticamente a Australia en entradas mensuales de visitantes. Julio y agosto siguen encabezando la temporada, con los viajeros del hemisferio norte pasando sus vacaciones.
Dato interesante: los listados siguen generando relativamente la misma cantidad de ingresos brutos de media, lo que parece afectar al ROI, mientras que los precios han aumentado significativamente en los últimos 2 años. Los inmuebles listados en 2022 y 2023 se compraron durante el Covid o al final del periodo.
2024 ha visto cómo Uluwatu emergía y atraía muchas compras y construcciones. A pesar de problemas medioambientales como la escasez de agua y la erosión de los acantilados, Uluwatu, Bingin y Melati han experimentado un rápido desarrollo, gracias a sus playas de arena blanca y sus puntos de surf. Sin embargo, el mercado de Uluwatu sigue ofreciendo un índice de ocupación inferior al de Canggu y Seminyak. De hecho, estos dos últimos ofrecen la mayor puntuación y ocupación del sur de Bali, y siguen atrayendo a turistas de todo el mundo, sobre todo a la clientela india y asiática de Seminyak.
Ubud ha sido en 2024 uno de los principales lugares con un desarrollo en todos los alrededores y por desgracia a veces la adquisición en alguna zona verde, normalmente no construible.
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Invertir en Bali en 2025
La moratoria anunciada a finales de 2024, durante el periodo electoral, no detuvo a los compradores de inversiones y promociones en Bali. Las construcciones de proyectos de inversión en Bali están en marcha, y la mayoría carece de permisos de construcción o sólo tiene un número de solicitud. Sortean la normativa obteniendo un SLF y, por arte de magia, un PBG tras la expedición del SLF. Las últimas palabras del presidente durante un discurso tenían, por objetivo, asemejar Bali a Hong Kong y Singapur. Los promotores y profesionales han interpretado durante algún tiempo esas palabras como una luz verde para continuar el desarrollo tal y como está.
Las oportunidades de inversión en Bali siguen siendo sólidas. La isla sigue batiendo récords de visitantes, atrayendo a millones de turistas de Australia, el sudeste asiático, India, Estados Unidos y Europa. La tendencia no muestra signos de desaceleración, ya que muchos celebran el año nuevo en Bali.
La tendencia actual de la cotización no detiene a los inversores. Sin embargo, el precio ha alcanzado cierto nivel, lo que afecta a la rentabilidad de la inversión. Mientras que en 2024 era fácil obtener un 15% o 20% de rentabilidad, el anuncio de algunos promotores al 15% es ahora muy optimista.
- Con más anuncios y nuevas promociones, aumentará la competencia y es posible que en 2025 el número de turistas no se corresponda con el crecimiento de las propiedades.
- El aumento de los precios del suelo y de las villas, con unas tarifas nocturnas estables, pone en jaque el rendimiento de la inversión, lo que dificulta a los gestores inmobiliarios alcanzar rentabilidades del 9-15%.
- La mala calidad de la construcción y el mantenimiento también afectan al rendimiento de la inversión, ya que las recientes lluvias han dejado al descubierto problemas en algunas propiedades.
- Coretax ya está en marcha y el gobierno indonesio ha conectado a todas las instituciones para controlar más el impuesto.
A pesar de estos factores, Bali seguirá siendo el principal mercado de Indonesia en 2025 y durante los próximos años. Sin embargomás que crucial que los inversores seleccionen la ubicación y optimicen sus impuestos adecuadamente. Bali es el líder pero otras islas como Lombok han emergido considerablemente en 2024.
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Mercado inmobiliario de Lombok en 2024 y 2025
Retrospectiva para 2024
Si hubiera que calificar a un mercado como aspirante en 2024, sin duda sería Lombok. La isla ha atraído a inversores de todo el mundo. La isla ha cambiado y Kuta Lombok acoge y conecta a los turistas con su hermoso paisaje y sus playas de arena blanca.
- Lombok tiene un precio más bajo que Bali y el precio de entrada al mercado es más accesible.
- La mayoría de las transacciones en Bali son de dominio absoluto, y las prórrogas de los contratos de arrendamiento se convierten en un problema.
- Algunos inversores se están alejando debido al tráfico y a la pérdida del encanto de Bali.
- Los terrenos con vistas al mar son más baratos en Lombok que en Bali, donde ahora cuestan millones.
Todos estos factores también han atraído a los turistas a alojarse en Lombok. El índice de ocupación de Lombok es inferior al de Bali, pero en temporada alta, sobre todo en julio y agosto, puede llegar casi al 70%, superior al de Bali.
Los ingresos por anuncio son menores en Lombok que en Bali, pero teniendo en cuenta los costes de adquisición, Lombok muestra un mayor ROI en 2024.
Lombok ha cambiado su estrategia de comunicación con un aeropuerto acogedor y mejores y más recientes infraestructuras para coches que Bali. Es como una sensación de Bali (hace 10 años) que los inversores miran y sin duda seguirá compitiendo con Bali en 2025.
Invertir en Lombok en 2025
Si está pensando en invertir en Bali en 2025, Lombok destaca como una excelente alternativa. Los precios siguen siendo atractivos, y la disponibilidad de terrenos y ubicaciones privilegiadas ofrece increíbles oportunidades tanto para proyectos de ensueño como para inversores.
Sin embargo, Lombok sigue necesitando mejoras para reasegurar a los inversores y evitar estafas en 2024. El mercado debe profesionalizarse. No es normal que se vendan propiedades sin haber comprobado debidamente los accesos por carretera, la idoneidad de la construcción, la titularidad o la falta de garantías en los contratos.
La tendencia es, sin duda, la llegada de más turistas e inversores durante la temporada de primavera. El precio subirá un poco, y los más madrugadores podrán hacer caja revendiendo algunos terrenos o alquilando sus propiedades a la nueva isla turística de moda.
