Para adquirir una propiedad en régimen de dominio absoluto en Bali y Lombok, es necesario acudir a un notario público. Sin embargo, resulta difícil encontrar un notario que domine el idioma en Indonesia. Además, la mayoría de los notarios no actúan como abogados, sino que son partes independientes en la operación y actúan como testigos de la transacción.
Transacciones inmobiliarias con un notario en Indonesia
Transacción de arrendamiento
La mayoría de las transacciones en Bali se realizan mediante un contrato de arrendamiento. Para un arrendamiento, no es obligatorio acudir a un notario público. De hecho, se trata de un contrato privado entre dos partes con términos, condiciones y cláusulas negociadas por las mismas. Sin embargo, algunos arrendamientos de más de 25 años deben registrarse en la oficina del catastro del Kapubaten (BPN). Lamentablemente, la mayoría de las transacciones no se registran ante notario. Es importante solicitar al notario una prueba del registro.
Transacciones de propiedad absoluta
Los notarios públicos son los encargados de redactar el contrato de compraventa entre las dos partes que desean comprar y vender la propiedad. El notario se encarga de verificar la validez del PT PMA del comprador o del vendedor y de garantizar que el título de propiedad pueda transferirse del vendedor al comprador. Una vez firmado el contrato de compraventa (PPJB), el notario se pondrá en contacto con el BPN para transferir el título de propiedad al comprador.
Gastos notariales para transacciones inmobiliarias en Bali y Lombok
El coste de los servicios notariales varía en función del importe de la transacción y de la ubicación. La tarifa habitual es del 1 %. Sin embargo, ILA puede ofrecerle entre un 0,5 % y un 0,75 %, dependiendo del importe de la transacción. Cuanto mayor sea el precio de la transacción, menor será el porcentaje de los honorarios notariales.
En algunas islas, como Lombok, algunos notarios ofrecen una tarifa fija. Esta tarifa fija suele ser de importes modestos para garantizar que el notario cubra sus gastos.
Cómo encontrar un notario independiente
Una de las principales preocupaciones de los compradores es encontrar un notario independiente que no tenga ningún vínculo con el vendedor. De hecho, la mayoría de los promotores llegan a un acuerdo con un notario para vender sus propiedades. El precio suele ser más elevado, y el notario no cuestiona al vendedor en el contrato ni durante la diligencia debida para no perder futuros negocios con el promotor en cada transacción posterior.
Por ejemplo, el notario emitirá los resultados de la diligencia debida, pero no explicará que el inmueble no puede destinarse al alquiler a corto plazo o que el promotor aún no ha obtenido la licencia de obras. Según nuestra experiencia, hemos visto muchas transacciones firmadas ante notario, a pesar de que el promotor no había obtenido la licencia de obras. Esto es engañoso. Es cierto que el notario no mintió, pero tampoco cumplió con su obligación de informar a la otra parte.
Realice la debida diligencia con un abogado y un notario independientes
Por el motivo anteriormente expuesto, le recomendamos encarecidamente que utilice su propio asesor jurídico, abogado o notario. En ILA, ofrecemos este servicio para garantizar la protección de sus intereses, proporcionar asesoramiento jurídico independiente, llevar a cabo la debida diligencia, revisar su contrato y sugerir modificaciones. No es obligatorio recurrir al notario del vendedor. Si el vendedor insiste en utilizar su notario, suele ser una señal de alerta, ya que la práctica habitual es recurrir al notario del comprador.
¿Se pueden utilizar dos notarios?
En Indonesia no es habitual recurrir a dos notarios, como ocurre, por ejemplo, en Francia. No obstante, es posible designar a un notario de su elección como testigo de la transacción. Sin embargo, la escritura de compraventa solo la firmará un notario.
¿Cuál es el proceso para comprar una vivienda con la ayuda de un notario y un abogado?
El proceso de compra de una propiedad varía ligeramente en función del tipo de transacción (en régimen de arrendamiento frente a la propiedad plena).
Propiedad en arrendamiento
El proceso para comprar una propiedad en arrendamiento suele realizarse en tres pasos.
- ITP (Intención de compra), MOU (memorándum de entendimiento) y acuerdo de reserva. Sea cual sea su denominación, el primer paso consiste en negociar los términos y condiciones de un preacuerdo. El objetivo de esta fase es acordar en primer lugar cómo se llevará a cabo la operación, el precio, el plazo, la renovación, los permisos y la construcción, así como iniciar un periodo de diligencia debida a cargo de un notario o un abogado independiente. También recomendamos ingresar el depósito en la cuenta de garantía bloqueada del notario y nunca en la cuenta del vendedor, para garantizar que el depósito pueda recuperarse si la diligencia debida fracasa en el siguiente paso.
- Período de diligencia debida. Este período tiene como objetivo garantizar que el título de propiedad, la ubicación, los impuestos, el permiso de construcción, el acceso por carretera, la licencia del promotor y la construcción cumplan con la normativa y no haya ningún problema.
- Contrato de arrendamiento. Este suele ser el último paso. El contrato de arrendamiento contiene los mismos términos y condiciones que el ITP, salvo que surjan algunas cuestiones durante el periodo de diligencia debida. Este contrato se formaliza normalmente ante notario.
Propiedad absoluta
El proceso de compra de una vivienda en propiedad suele desarrollarse en varias etapas.
- ITP (Intención de compra), MOU (memorándum de entendimiento) y acuerdo de reserva. Sea cual sea su denominación, el primer paso consiste en negociar los términos y condiciones de un preacuerdo. El objetivo de esta fase es acordar en primer lugar cómo se llevará a cabo la operación, el precio, el plazo, la renovación, los permisos y la construcción, así como iniciar un periodo de diligencia debida a cargo de un notario o un abogado independiente. También recomendamos ingresar el depósito en la cuenta de garantía bloqueada del notario, y nunca en la cuenta del vendedor, para garantizar que el depósito pueda recuperarse si la diligencia debida fracasa en el siguiente paso.
- Redacción del contrato de compraventa. Una vez que el comprador y el vendedor han acordado los términos y condiciones, suele ser el momento de redactar el contrato de compraventa.
- Período de diligencia debida. Este período tiene por objeto garantizar que la titularidad del terreno, la ubicación, los impuestos, la licencia de obras, el acceso por carretera, la licencia del promotor y la construcción se ajusten a la normativa y que no existan problemas.
- AJB (Akta Jual Beli). Este suele ser el último paso. El contrato de compraventa se firma ante notario. Se trata del acuerdo definitivo entre las partes. Este contrato es un modelo estándar que recoge los términos y condiciones negociados durante la primera fase.
- Pago de los impuestos y transferencia del título de propiedad. Este paso lo lleva a cabo el notario para garantizar la transferencia del título de propiedad. Ambas partes son responsables de pagar los impuestos antes de que el título de propiedad pueda transferirse al comprador.
Si desea obtener más información sobre cómo encontrar el mejor notario en Lombok y Bali y contratar a un asesor jurídico independiente o un abogado, no dude en ponerse en contacto con nuestro servicios de consultoría inmobiliaria.
