Para comprar una propiedad en Bali y Lombok, es necesario acudir a un notario público. Sin embargo, es difícil encontrar un notario que hable con fluidez en Indonesia. Además, la mayoría de los notarios no actúan como abogados, sino que se supone que son una parte independiente en la operación y actúan como testigos de la transacción.
Transacciones inmobiliarias con un notario en Indonesia
Transacción de arrendamiento
La mayoría de las transacciones en Bali se realizan mediante un contrato de arrendamiento. Para un arrendamiento, no es obligatorio acudir a un notario público. De hecho, se trata de un contrato privado entre dos partes con términos, condiciones y cláusulas negociadas por las partes. Sin embargo, algunos arrendamientos de más de 25 años deben registrarse en la oficina catastral del Kapubaten (BPN). Lamentablemente, la mayoría de las transacciones no se registran ante notario. Es importante solicitar al notario un comprobante de registro.
Transacciones de propiedad absoluta
Los notarios públicos son los encargados de preparar el contrato de compraventa entre las dos partes que desean comprar y vender la propiedad. El notario es responsable de comprobar la validez del documento PT PMA del comprador o vendedor y de garantizar que la titularidad del terreno pueda transferirse del vendedor al comprador. Una vez firmado el contrato de compraventa (PPJB), el notario hará un seguimiento con la BPN para transferir la titularidad del terreno al comprador.
Costes notariales para transacciones inmobiliarias en Bali y Lombok
El coste del notario varía en función del importe de la transacción y la ubicación. El importe habitual es del 1 %. Sin embargo, ILA puede ofrecerle entre un 0,5 % y un 0,75 % en función del importe de la transacción. Cuanto mayor sea el precio de la transacción, menor será el porcentaje de los honorarios del notario.
En algunas islas, como Lombok, algunos notarios ofrecen una tarifa fija. Esta tarifa fija suele ser de pequeña cuantía para garantizar que el notario tenga cubierto su trabajo.
Cómo encontrar un notario independiente
La preocupación habitual de un comprador es encontrar un notario independiente que no tenga ninguna relación con el vendedor. De hecho, la mayoría de los promotores inmobiliarios llegan a un acuerdo con un notario para vender sus propiedades. El precio suele ser más elevado y el notario no cuestiona al vendedor en el contrato ni durante la diligencia debida para evitar perder futuros acuerdos con el promotor inmobiliario en cada transacción futura.
Por ejemplo, el notario emitirá el resultado de la diligencia debida, pero no explicará que la ubicación no puede utilizarse para alquileres a corto plazo, o que el promotor aún no ha obtenido la licencia de obras. Según nuestra experiencia, hemos visto muchas transacciones firmadas por notarios en las que el promotor ni siquiera había obtenido la licencia de obras. Esto es engañoso. Es cierto que el notario no mintió, pero tampoco cumplió con su deber de informar a la otra parte.
Realice una diligencia debida con un abogado y un notario independientes.
Por el motivo anterior, le recomendamos encarecidamente que utilice su propio asesor legal, abogado o notario. En ILA ofrecemos este servicio para garantizar la protección de sus intereses y proporcionar asistencia jurídica independiente, realizar la debida diligencia, revisar su contrato y sugerir adaptaciones. No es obligatorio utilizar el notario del vendedor. Si el vendedor insiste en utilizar su notario, suele ser una señal de alarma, ya que la práctica habitual es utilizar el notario del comprador.
¿Se pueden utilizar dos notarios?
En Indonesia no es habitual recurrir a dos notarios, como se hace, por ejemplo, en Francia. No obstante, es posible designar a su propio notario como testigo de la transacción. Sin embargo, la transacción de propiedad absoluta solo será firmada por un notario.
¿Cuál es el proceso para comprar una propiedad con notario y abogado?
El proceso de compra de una propiedad varía ligeramente en función del tipo de transacción (arrendamiento frente a propiedad absoluta).
Propiedad en arrendamiento
El proceso para comprar una propiedad en arrendamiento suele realizarse en tres pasos.
- ITP (intención de compra), MOU (memorando de entendimiento), acuerdo de reserva. Sea cual sea su denominación, el primer paso es negociar los términos y condiciones de un preacuerdo. El objetivo de este paso es acordar primero cómo se realizará la operación, el precio, el plazo, la renovación, el permiso, la construcción y abrir un periodo de diligencia debida llevado a cabo por un notario o un abogado independiente. También recomendamos pagar un depósito en la cuenta de garantía bloqueada del notario y nunca en la cuenta del vendedor, para garantizar que el depósito se pueda recuperar si la diligencia debida falla en el siguiente paso.
- Período de diligencia debida. Este período tiene como objetivo garantizar que el título de propiedad, la ubicación, los impuestos, el permiso de construcción, el acceso por carretera, la licencia del promotor y la construcción cumplan con la normativa y no haya ningún problema.
- Contrato de arrendamiento. Este suele ser el último paso. El contrato de arrendamiento contiene los mismos términos y condiciones que el ITP, salvo que surjan algunas cuestiones durante el periodo de diligencia debida. Este contrato se formaliza normalmente ante notario.
Propiedad absoluta
El proceso de compra de una propiedad en régimen de dominio absoluto suele realizarse en varios pasos.
- ITP (intención de compra), MOU (memorando de entendimiento), acuerdo de reserva. Sea cual sea su denominación, el primer paso es negociar los términos y condiciones de un preacuerdo. El objetivo de este paso es acordar primero cómo se realizará la operación, el precio, el plazo, la renovación, el permiso, la construcción y abrir un periodo de diligencia debida llevado a cabo por un notario o un abogado independiente. También recomendamos pagar un depósito en la cuenta de garantía bloqueada del notario y nunca en la cuenta del vendedor, para garantizar que el depósito se pueda recuperar si la diligencia debida falla en el siguiente paso.
- Creación de la PT PMA. Una vez que el comprador y el vendedor acuerdan los términos y condiciones, suele ser el momento de crear la PT PMA.
- Período de diligencia debida. Este período tiene como objetivo garantizar que el título de propiedad, la ubicación, los impuestos, el permiso de construcción, el acceso por carretera, la licencia del promotor y la construcción cumplan con la normativa y no haya ningún problema.
- AJB (Akta Jual Beli). Este suele ser el último paso. El contrato de compraventa se firma ante notario. Se trata del acuerdo definitivo entre las partes. Este contrato es estándar y recoge los términos y condiciones negociados durante el primer paso.
- Pago de los impuestos y transferencia del título de propiedad. Este paso lo lleva a cabo el notario para garantizar la transferencia del título de propiedad. Ambas partes son responsables de pagar los impuestos antes de que el título de propiedad pueda transferirse al comprador.
Si desea obtener más información sobre cómo encontrar el mejor notario en Lombok y Bali y contratar a un asesor jurídico independiente o un abogado, no dude en ponerse en contacto con nuestro servicios de consultoría inmobiliaria.
