Чтобы приобрести недвижимость в Бали и Ломбоке в безусловное владение, необходимо обратиться к государственному нотариусу. Однако в Индонезии сложно найти нотариуса, свободно владеющего иностранным языком. Кроме того, большинство нотариусов не являются адвокатами, а должны выступать в качестве независимой стороны в сделке и свидетеля транзакции.

Сделки с недвижимостью с участием нотариуса в Индонезии

Сделка по аренде

Большинство сделок на Бали осуществляется на основании договора аренды. Для аренды не требуется участие нотариуса. Фактически это частный договор между двумя сторонами с условиями и положениями, согласованными сторонами. Однако некоторые договоры аренды сроком более 25 лет должны быть зарегистрированы в земельном управлении Капубатен (BPN). К сожалению, большинство сделок не регистрируются нотариусом. Важно запросить у нотариуса подтверждение регистрации.

Сделки с недвижимостью в полной собственности

Нотариусы отвечают за подготовку договора купли-продажи между двумя сторонами, желающими приобрести и продать недвижимость. Нотариус отвечает за проверку действительности документа PT PMA покупателя или продавца и обеспечение возможности передачи права собственности на землю от продавца к покупателю. После подписания договора купли-продажи (PPJB) нотариус обращается в BPN для передачи права собственности на землю покупателю.

Все о нотариусе для сделок с недвижимостью на Бали и Ломбоке

Нотариальные расходы при сделках с недвижимостью на Бали и Ломбоке

Стоимость услуг нотариуса варьируется в зависимости от суммы сделки и местоположения. Обычно она составляет 1%. Однако ILA может предложить вам от 0,5% до 0,75% в зависимости от суммы сделки. Чем выше будет цена сделки, тем ниже будет процент нотариального сбора.

 

На некоторых островах, таких как Ломбок, некоторые нотариусы предлагают фиксированную плату. Эта фиксированная плата обычно составляет небольшую сумму, чтобы обеспечить покрытие расходов нотариуса.

 

Как найти независимого нотариуса

Обычно покупатель заботится о том, чтобы найти независимого нотариуса, не имеющего никакой связи с продавцом. Действительно, большинство застройщиков заключают с нотариусом соглашение о продаже своей недвижимости. Цена обычно выше, и нотариус не оспаривает условия договора продавца и не проводит проверку, чтобы не потерять возможность заключать с застройщиком сделки в будущем.

 

Например, нотариус выдаст результат проверки, но не объяснит, что данное место не может быть использовано для краткосрочной аренды или что застройщик еще не получил разрешение на строительство. По нашему опыту, мы видели множество сделок, подписанных нотариусами, в то время как застройщик даже не получил разрешение на строительство (PBG). Это вводит в заблуждение. Конечно, нотариус не лгал, но он не выполнил свою обязанность по информированию другой стороны.

Проведите комплексную проверку с помощью независимого юриста и нотариуса.

Исходя из вышеуказанной причины, мы настоятельно рекомендуем вам воспользоваться услугами собственного юрисконсульта, адвоката или нотариуса. В ILA мы предлагаем эту услугу, чтобы обеспечить защиту ваших интересов и оказать независимую юридическую поддержку, провести комплексную проверку, проанализировать ваш договор и предложить его адаптацию. Использование услуг нотариуса продавца не является обязательным. Если продавец настаивает на использовании услуг своего нотариуса, это обычно является тревожным сигналом, поскольку обычно используются услуги нотариуса покупателя.

Можно ли использовать двух нотариусов?

В Индонезии не принято привлекать двух нотариусов, как, например, во Франции. Однако вы можете назначить своего нотариуса в качестве свидетеля сделки. Тем не менее, сделка по приобретению права собственности будет подписана только одним нотариусом.

 

Каков процесс покупки недвижимости с участием нотариуса и юриста?

Процесс покупки недвижимости немного различается в зависимости от типа сделки (аренда или право собственности).

Арендуемая недвижимость

Процесс приобретения арендуемой недвижимости обычно состоит из 3 этапов.

 

  • ITP (намерение о покупке), MOU (меморандум о взаимопонимании), соглашение о бронировании. Как бы это ни называлось, первым шагом является согласование условий предварительного соглашения. Цель этого шага — сначала договориться о том, как будет осуществляться сделка, о цене, сроке, продлении, разрешении, строительстве и открыть период должной проверки, проводимый нотариусом или независимым юристом. Мы также рекомендуем вносить залог на счет нотариуса, а не на счет продавца, чтобы обеспечить возможность возврата залога в случае неудачного завершения комплексной проверки на следующем этапе.

 

  • Период должной осмотрительности. Этот период предназначен для того, чтобы убедиться, что право собственности на землю, местоположение, налоги, разрешение на строительство, подъезд к дороге, лицензия застройщика, строительство соответствуют нормативным требованиям и нет никаких проблем. 

 

  • Договор аренды. Обычно это последний шаг. Договор аренды содержит те же условия, что и ITP, за исключением случаев, когда в ходе проверки возникают какие-либо проблемы. Этот договор обычно заключается в присутствии нотариуса.

Собственность в безусловном владении

Процесс покупки недвижимости в безусловном владении обычно состоит из нескольких этапов.

 

  • ITP (намерение о покупке), MOU (меморандум о взаимопонимании), соглашение о бронировании. Как бы это ни называлось, первым шагом является согласование условий предварительного соглашения. Цель этого шага — сначала договориться о том, как будет осуществляться сделка, о цене, сроке, продлении, разрешении, строительстве и открыть период должной проверки, проводимый нотариусом или независимым юристом. Мы также рекомендуем вносить залог на счет нотариуса, а не на счет продавца, чтобы обеспечить возможность возврата залога в случае неудачного завершения комплексной проверки на следующем этапе.

 

  • Создание PT PMA. Как только покупатель и продавец согласовали условия, обычно наступает момент создания PT PMA.

 

  • Период должной осмотрительности. Этот период предназначен для того, чтобы убедиться, что право собственности на землю, местоположение, налоги, разрешение на строительство, подъезд к дороге, лицензия застройщика, строительство соответствуют нормативным требованиям и нет никаких проблем. 

 

  • AJB (Akta Jual Beli). Обычно это последний шаг. Договор купли-продажи подписывается в присутствии нотариуса. Это окончательное соглашение между сторонами. Этот договор является стандартным и включает в себя условия, согласованные на первом этапе.

 

  • Уплата налогов и передача права собственности на землю. Этот шаг осуществляется нотариусом для обеспечения передачи права собственности на землю. Обе стороны несут ответственность за уплату налогов до того, как право собственности на землю может быть передано покупателю.

 

Если вы хотите узнать больше о том, как найти лучшего нотариуса на Ломбоке и Бали и воспользоваться услугами независимого юридического консультанта или адвоката, не стесняйтесь обращаться к нам за услугами по консультированию в сфере недвижимости.