SLF y PBG Indonesia son documentos obligatorios para cualquier construcción en Bali. Si usted es un promotor que invierte en una villa, esos documentos son clave para legitimar la construcción. Una villa construida sin la autorización y aprobación de PBG se considera una construcción ilegal. A pesar de que algunos promotores siguen vendiendo involuntaria o voluntariamente un proyecto sin PBG, este acto es una acción criminal y puede dar lugar a sanciones o a la destrucción del proyecto.
Esta guía explica la normativa relativa a la solicitud de PBG y SLF Indonesia y cómo obtener los documentos.
En 2021, el Permiso de Construcción de Edificios (IMB) fue sustituido oficialmente por la Aprobación de Construcción (PBG) y el Certificado de Viabilidad (SLF) para racionalizar el cumplimiento de la normativa de construcción y seguridad en Indonesia. En consecuencia, este cambio pretende garantizar que todos los proyectos de construcción cumplan las normas técnicas y sigan siendo funcionalmente seguros, en consonancia con las directrices sobre infraestructuras.
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Qué es un PBG
El PBG se puede traducir como "Aprobación de construcción" en inglés. Se introdujo en Indonesia para sustituir al IMB (Izin Mendirikan Bangunan - Permiso de Construcción) en virtud del Reglamento Gubernamental nº 16 de 2021. El PBG es necesario antes de iniciar la construcción en Indonesia, ya sea que planee construir en Bali o Lombok.
Una vez aprobada, la Aprobación de Edificio (PBG) sigue siendo válida indefinidamente, siempre que la estructura, el diseño y los sistemas eléctricos del edificio sigan cumpliendo la normativa PBG aprobada. La PBG no tiene que actualizarse mientras no se modifique la estructura del edificio.
La Aprobación de Edificios (PBG) es una certificación oficial de que el diseño y la construcción de un edificio cumplen los reglamentos y normas legales mediante la documentación de los planos del edificio y el mantenimiento de registros de especificaciones técnicas, requisitos de zonificación, integridad estructural y evaluaciones de impacto ambiental.
¿Quién puede solicitar un PBG?
El PBG puede ser solicitado por un ciudadano indonesio que tenga derechos sobre un terreno (SHM) o una empresa (PT PMA o PT PMDN) que tenga los derechos sobre el terreno bajo un título HGB. En otras palabras, un extranjero con un contrato de arrendamiento no puede solicitar un PBG y tendría que recurrir a otra persona local u obtener un HGB en virtud de una empresa. PT PMA puede obtener un HGB sobre un terreno arrendado y solicitar la PBG.
Documentos necesarios para obtener un PBG
Antes de solicitar el PBG, el solicitante debe obtener algunos documentos. ILA Global Consulting puede ayudarle a solicitar el permiso de construcción. Para solicitarlo necesitaremos los siguientes documentos:
- Dibujo arquitectónico
- AutoCAD del arquitecto
- Documentos del solicitante
- AMDAL o UKL UPL si el proyecto supera un determinado tamaño
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AMDAL
En Indonesia, una PT PMA (empresa de propiedad extranjera) debe obtener una AMDAL (evaluación de impacto ambiental) para proyectos de construcción a gran escala que tengan un impacto significativo en el medio ambiente. El umbral de tamaño exacto depende del tipo de proyecto, según lo regulado en el Reglamento Gubernamental n.º 22 de 2021 sobre Protección y Gestión del Medio Ambiente.
Umbrales generales de AMDAL para proyectos de construcción:
- Edificios residenciales y comerciales: Si la superficie total del edificio supera las 5 hectáreas o la superficie construida supera los 10.000 m².
- Instalaciones industriales: Si la fábrica ocupa más de 5 hectáreas o tiene una capacidad de producción superior a los límites específicos del sector.
- Hoteles y complejos turísticos: Si la superficie del terreno supera las 5 hectáreas o tiene más de 150 habitaciones, se requiere AMDAL.
Si el proyecto es de menor envergadura, UKL-UPL puede ser suficiente.
UKL UPL
Un PT PMA debe presentar un UKL-UPL (Plan de Gestión y Seguimiento Medioambiental) para proyectos de riesgo medio, es decir, proyectos que superan el umbral de SPPL de bajo riesgo pero que no requieren la aprobación completa de AMDAL.
El tamaño mínimo requerido para UKL-UPL varía en función del tipo de proyecto. Según el Reglamento gubernamental n.º 22 de 2021, se requiere UKL-UPL si un proyecto supera el límite de SPPL (Declaración de compromiso medioambiental), que suele ser:
| Tipo de proyecto para PT PMA | Tamaño mínimo que requiere UKL-UPL |
| Edificios residenciales y comerciales | > 2.000 m² de superficie construida O > 0,5 hectáreas de terreno |
| Hoteles y complejos turísticos | > 50 habitaciones O > 2 hectáreas de terreno |
| Edificios de oficinas | > 4 plantas O > 5.000 m² de superficie total |
| Centros comerciales | > 5.000 m² de superficie total |
Pasos para solicitar el PBG
El proceso de solicitud puede llevar tiempo, normalmente 75 días laborables. Recomendamos preparar la documentación y seguir los pasos con la ILA para garantizar la aprobación del PBG. Uno de los primeros pasos es la obtención del PKKPR antes de pasar a los siguientes pasos. Sin embargo, la aprobación y obtención del PKKPR no significa que el PBG haya sido aprobado y la construcción pueda comenzar.
Consulta PBG SLF
- Encuesta sobre el terreno
- Creación del permiso OSS
- Validación PKKPR
- Dibujos PBG
- Arquitectura
- Estructura
- MEP (mecánica, electricidad y fontanería)
- Especificaciones técnicas PBG
- Arquitectura
- Estructura
- MEP
- Análisis del suelo
- Análisis de la estructura del edificio
- Documentos técnicos de arquitectura
- Cálculos MEP
- Carga del sistema SIMBG
- Asistencia y presentación de documentos a las autoridades competentes
- Retribution
- Emisión de PBG
La tasa retributiva es el último paso antes de la expedición del PBG en Indonesia. Este importe varía en función de la finalidad, el diseño y el tamaño del edificio. ILA Global Consulting puede ayudarle a solicitar la PBG y garantizar que su edificio se construya legalmente.
Obtener asesoramiento jurídico profesional para Indonesia
El sistema jurídico de Indonesia es complicado, con sus numerosas normativas, licencias y normas especiales para extranjeros. No cometa el error de intentar manejarlo solo, recurra a la ayuda de asesores experimentados.
En ILA, podemos ayudarle con la propiedad intelectual, el derecho corporativo, la redacción, revisión y gestión de documentos legales, la navegación de las transacciones comerciales y mucho más.No está solo. Póngase en contacto hoy mismo para programar una consulta gratuita o lea más sobre nuestros servicio jurídico.
Certificado SLF (Sertifikat Laik Fungsi)
El SLF es el Certificado de Funcionamiento. Es una homologación obligatoria que verifica que un edificio comercial o residencial cumple las normas de seguridad y reglamentarias para el uso previsto. El SLF tiene una validez de 20 años para los inmuebles residenciales y de 5 años para los comerciales, industriales y otros tipos de edificios. Para evitar problemas legales o interrupciones del funcionamiento, los propietarios de edificios deben renovar el SLF antes de que caduque para asegurarse de que sigue cumpliendo la normativa indonesia.
Categorías de SLF
En Sertifikat Laik Fungsi (SLF) se clasifica en función de tipo de edificio, función y escala. Cada categoría determina los requisitos, el periodo de validez y el proceso de renovación. El SLF se aprueba en función del tipo de edificio:
| Tipo de SLF | Propósito |
| SLF para edificios residenciales | Casas, apartamentos, casas adosadas, dormitorios |
| SLF para edificios comerciales | Oficinas, centros comerciales, hoteles, restaurantes |
| SLF para edificios industriales | Fábricas, almacenes, centrales eléctricas |
| SLF para instalaciones públicas | Hospitales, escuelas, edificios religiosos, oficinas gubernamentales |
El tamaño del edificio afectará al procedimiento y a la forma de obtener el SLF. Para un edificio de más de 500 metros cuadrados, se aplicará una revisión técnica adicional, y si el edificio se hace para fines personales o para fines corporativos o gubernamentales.
Obtención del SLF
A pesar de algunas prácticas, el SLF se expide una vez finalizado el edificio y complementa al PBG. En otras palabras, no se puede emitir legalmente un SLF si no se ha obtenido el PBG (permiso de construcción) (excepto para la construcción antes de 2021).
El procedimiento SLF puede iniciarse cuando se haya completado el 70% del edificio, pero la entrega del certificado sólo puede completarse una vez que el edificio esté totalmente terminado, incluida la conexión eléctrica.
El PBG y el SLF son partes esenciales de la licencia comercial para compradores y operadores. Un hotel o una villa en Airbnb no pueden obtener una licencia sin el SLF. Esos documentos son los primeros que hay que pedir a un promotor y obtener como propietario de un negocio para garantizar la legalidad de tu inversión.
