Le SLF et le PBG Indonesia sont des documents obligatoires pour toute construction à Bali. Si vous êtes un promoteur qui investit dans une villa, ces documents sont essentiels pour légitimer la construction. Une villa construite sans l'autorisation et l'approbation du PBG est considérée comme une construction illégale. Bien que certains promoteurs vendent encore involontairement ou volontairement un projet sans PBG, cet acte est une action criminelle et peut entraîner des pénalités ou la destruction du projet.
Ce guide explique la réglementation relative à la demande de PBG et de SLF Indonésie et la manière d'obtenir les documents.
En 2021, le permis de construire (IMB) a été officiellement remplacé par l'autorisation de construire (PBG) et le certificat de faisabilité (SLF) afin de rationaliser les règles de conformité et de sécurité en matière de construction en Indonésie. Ce changement vise à garantir que tous les projets de construction répondent aux normes techniques et restent sûrs sur le plan fonctionnel, conformément aux lignes directrices en matière d'infrastructure.
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Qu'est-ce qu'une PBG ?
Le PBG peut être traduit par "Building Approval" en anglais. Il a été introduit en Indonésie pour remplacer l'IMB (Izin Mendirikan Bangunan - permis de construire) en vertu du règlement gouvernemental n° 16 de 2021. Le PBG est nécessaire avant de commencer une construction en Indonésie, que vous envisagiez de construire à Bali ou à Lombok.
Une fois approuvée, l'autorisation de construire (PBG) reste valable indéfiniment, à condition que la structure, la conception et les systèmes électriques du bâtiment restent conformes aux réglementations PBG approuvées. Le PBG ne doit pas être mis à jour tant que la structure du bâtiment n'est pas modifiée.
L'agrément de construction (PBG) est une certification officielle attestant que la conception et la construction d'un bâtiment sont conformes aux réglementations et aux normes juridiques. Il s'agit de documenter les plans de construction et de conserver les dossiers relatifs aux spécifications techniques, aux exigences en matière de zonage, à l'intégrité structurelle et aux évaluations de l'impact sur l'environnement.
Qui peut demander une PBG ?
Le PBG peut être demandé par un citoyen indonésien ayant des droits sur un terrain (SHM) ou par une société (PT PMA ou PT PMDN) ayant des droits sur le terrain en vertu d'un titre HGB. En d'autres termes, un étranger détenant un droit de bail ne peut pas demander un PBG et doit faire appel à une autre personne locale ou obtenir un titre HGB dans le cadre d'une société. PT PMA peut obtenir un titre HGB en plus d'un bail et demander le PBG.
Documents requis pour l'obtention d'un PBG
Avant de demander le PBG, le demandeur doit obtenir quelques documents. ILA Global Consulting peut vous aider à demander le permis de construire. Pour ce faire, nous aurons besoin des documents suivants :
- Dessin d'architecture
- AutoCAD de l'architecte
- Documents du demandeur
- AMDAL ou UKL UPL si le projet dépasse une certaine taille
Lire aussi : Guide pour louer légalement une propriété à Bali et à Lombok en tant qu'étranger
AMDAL
En Indonésie, une PT PMA (Foreign-Owned Company) doit obtenir une AMDAL (Environmental Impact Assessment) pour les projets de construction à grande échelle qui ont un impact significatif sur l'environnement. Le seuil exact dépend du type de projet, conformément au règlement gouvernemental n° 22 de 2021 sur la protection et la gestion de l'environnement.
Seuils AMDAL généraux pour les projets de construction :
- Bâtiments résidentiels et commerciaux : Si la superficie totale du bâtiment dépasse 5 hectares ou si la surface bâtie dépasse 10 000 m².
- Installations industrielles : Si l'usine couvre plus de 5 hectares ou a une capacité de production supérieure aux limites sectorielles.
- Hôtels et centres de villégiature : Si la superficie du terrain est supérieure à 5 hectares ou si le nombre de chambres est supérieur à 150, une AMDAL est requise.
Si le projet est inférieur à la taille indiquée ci-dessus, l'UKL-UPL peut suffire.
UKL UPL
Une PT PMA est tenue de soumettre un UKL-UPL (plan de gestion et de surveillance de l'environnement) pour les projets à risque moyen, c'est-à-dire les projets qui dépassent le seuil SPPL à faible risque mais ne nécessitent pas l'approbation complète de l'AMDAL.
La taille minimale requise pour l'UKL-UPL varie en fonction du type de projet. Selon le règlement gouvernemental n° 22 de 2021, l'UKL-UPL est requise si un projet dépasse la limite de la SPPL (déclaration d'engagement environnemental), qui est généralement de 1,5 million d'euros :
| Type de projet pour PT PMA | Taille minimale nécessitant l'UKL-UPL |
| Bâtiments résidentiels et commerciaux | > 2 000 m² de surface bâtie OU > 0,5 hectare de terrain |
| Hôtels et centres de villégiature | > 50 chambres OU > 2 hectares de terrain |
| Immeubles de bureaux | > 4 étages OU > 5 000 m² de surface totale de plancher |
| Centres commerciaux | > 5 000 m² de surface totale de plancher |
Étapes de la demande de PBG
La procédure de demande peut prendre du temps, généralement 75 jours ouvrables. Nous recommandons de préparer la documentation et de suivre les étapes avec l'ILA pour garantir l'approbation du PBG. La première étape est l'obtention du PKKPR avant de passer aux étapes suivantes. Cependant, l'approbation et l'obtention de la PKKPR ne signifient pas que la PBG a été approuvée et que la construction peut commencer.
PBG Consultation du FSL
- Enquête sur le site
- Création d'un permis OSS
- Validation du PKKPR
- Dessins PBG
- L'architecture
- Structure
- MEP (mécanique, électricité et plomberie)
- Spécifications techniques PBG
- L'architecture
- Structure
- MEP
- Analyse du sol
- Analyse de la structure des bâtiments
- Documents techniques d'architecture
- Calculs MEP
- Téléchargement du système SIMBG
- Assistance et présentation de documents aux autorités compétentes
- La rétribution
- Émission de PBG
La taxe de rétribution est la dernière étape avant la délivrance du PBG en Indonésie. Ce montant varie en fonction de la destination, de la conception et de la taille du bâtiment. ILA Global Consulting peut vous aider à demander le PBG et à vous assurer que votre bâtiment est construit légalement.
Obtenir des conseils juridiques professionnels pour l'Indonésie
Le système juridique indonésien est complexe, avec ses nombreuses réglementations, licences et règles spéciales pour les étrangers. Ne commettez pas l'erreur d'essayer de vous y retrouver seul, et demandez plutôt l'aide de consultants expérimentés.
Chez ILA, nous pouvons vous aider dans les domaines de la propriété intellectuelle, du droit des sociétés, de la rédaction, de l'examen et de la gestion de documents juridiques, de la gestion de transactions commerciales et bien plus encore.Vous n'êtes pas seul. Contactez-nous dès aujourd'hui pour planifier une consultation gratuite ou pour en savoir plus sur nos services juridiques.
Certificat SLF (Certificat Laik Fungsi)
Le SLF est le certificat de fonction. Il s'agit d'une approbation obligatoire qui permet de vérifier qu'un bâtiment commercial ou résidentiel répond aux normes de sécurité et de réglementation pour l'usage auquel il est destiné. Le FSL est valable pendant 20 ans pour les propriétés résidentielles et 5 ans pour les bâtiments commerciaux, industriels et autres. Pour éviter les problèmes juridiques ou les perturbations opérationnelles, les propriétaires de bâtiments doivent renouveler le SLF avant qu'il n'expire afin de garantir une conformité continue avec les réglementations indonésiennes.
Catégories de FSL
Le Sertifikat Laik Fungsi (SLF) est catégorisé en fonction de le type de bâtiment, la fonction et l'échelle. Chaque catégorie détermine les exigences, la période de validité et le processus de renouvellement. Le FSL est approuvé en fonction du type de bâtiment :
| Type de FSL | Objectif |
| SLF pour les bâtiments résidentiels | Maisons, appartements, maisons de ville, dortoirs |
| SLF pour les bâtiments commerciaux | Bureaux, centres commerciaux, hôtels, restaurants |
| SLF pour les bâtiments industriels | Usines, entrepôts, centrales électriques |
| FSL pour les équipements publics | Hôpitaux, écoles, édifices religieux, bureaux gouvernementaux |
La taille du bâtiment a une incidence sur la procédure et l'obtention du FSL. Pour un bâtiment de plus de 500 m², un examen technique supplémentaire sera appliqué, et si le bâtiment est construit à des fins personnelles ou à des fins d'entreprise ou gouvernementales.
Obtention du SLF
Malgré certaines pratiques, le FSL est délivré une fois que la construction est finalisée et complète le PBG. En d'autres termes, un FSL ne peut être légalement délivré si le PBG (permis de construire) n'a pas été obtenu (sauf pour la construction avant 2021).
La procédure du FSL peut être entamée lorsque 70 % du bâtiment est achevé, mais la délivrance du certificat ne peut avoir lieu que lorsque le bâtiment est entièrement achevé, y compris le raccordement à l'électricité.
Le PBG et le SLF sont des éléments essentiels de la licence d'exploitation pour les acheteurs et les opérateurs. Un hôtel ou une villa sur Airbnb ne peut pas obtenir de licence sans le SLF. Ces documents sont les premiers à demander à un promoteur et à obtenir en tant que propriétaire d'entreprise pour garantir la légalité de votre investissement.
