¿Quiere invertir en Lombok? Esta isla está apareciendo rápidamente en el radar de los inversores internacionales. Sin embargo, al tratarse de un mercado en desarrollo, es esencial ser consciente de los posibles retos, incluidos los problemas relacionados con la tierra y la propiedad que puedan surgir.
Para cualquier inversor o promotor que desee adquirir una propiedad o abrir un negocio en Indonesia, llevar a cabo una diligencia debida exhaustiva y una revisión meticulosa de los contratos no sólo es recomendable, sino absolutamente crucial para una inversión segura.
Desgraciadamente, en Lombok no son infrecuentes los conflictos sobre la propiedad de la tierra y el acceso por carretera. Por lo tanto, tanto si está pensando en comprar una propiedad en Lombok como si planea adquirir un terreno para un negocio, es vital que realice las diligencias debidas antes de comprometer cualquier depósito.
Este artículo le guiará a través de los principales puntos a considerar y verificar durante su proceso de diligencia debida y antes de firmar cualquier contrato al invertir en Lombok.
Consideraciones empresariales antes de invertir en Lombok
1. Análisis del suelo e infraestructura
Al considerar dónde invertir en Lombok, descubrirá una variedad de playas y lugares atractivos. En la actualidad, la mayor parte de la inversión se realiza en los alrededores de Selong Belanak, al suroeste, y en la zona de Kuta Lombok.
Sin embargo, es importante tener en cuenta la perspectiva logística y empresarial de la inversión. La mayor parte de los terrenos del sur de Lombok son remotos, sin acceso adecuado a las infraestructuras, por lo que puede resultar difícil para los promotores conectar la inversión a los sistemas públicos de electricidad, agua y residuos.
Recomendamos realizar una prueba de suelo adecuada para garantizar la estabilidad del terreno. De hecho, el sur de Lombok ofrece un hermoso paisaje con algunas tierras situadas en una colina con la inestabilidad de la tierra, y la dificultad para acceder al agua o más tarde conectar la propiedad a la PLN y PDAM.
- Posibilidad de conectarse a PLN (electricidad)
- Suministro de agua del gobierno (PDAM) o con camión cisterna (Privado)
- Gestión de residuos
- Estabilidad del terreno mediante un análisis del suelo
2. Ubicación y acceso por carretera
El sur de Lombok es una buena zona de inversión, ya que ha mejorado sus infraestructuras y ahora ofrece una gran ubicación para invertir en lugares remotos.
Sin embargo, algunos terrenos en el mercado están rodeados de otros terrenos y tener un acceso adecuado puede ser un reto, ya que tendrá que tratar con otros propietarios de negocios.
Algunos grandes terrenos de la playa se cruzan con otros y los empresarios tienen que construir una carretera de acceso adecuada, lo que puede aumentar el coste inicial y de mantenimiento.
- Compruebe por quién está rodeado el terreno
- Compruebe si el terreno tiene un acceso privado o público y qué terreno debo atravesar para entrar en el mercado inmobiliario de Lombok.
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Lista de comprobación de la diligencia debida antes de invertir en Lombok
Una vez que haya encontrado la propiedad en Lombok, es crucial llevar a cabo una diligencia debida adecuada y comprobar la documentación para evitar estafas y verificar la información proporcionada por el vendedor y los agentes.
Por desgracia, muchos vendedores ni siquiera están seguros ellos mismos de la veracidad de la información que facilitan, y algunos ejemplos que figuran a continuación pueden poner al inversor en una situación difícil:
- Algunos DESA locales (aldeas locales) podrían pensar que son dueños de algunas tierras mientras que pertenecen al gobierno y emitir cartas sin ninguna autoridad legal y refuerzo.
- Los propietarios no consultaron con su cónyuge y decidieron vender sin su consentimiento cuando la ley obliga a contar con el consentimiento de todos los cónyuges
- Los promotores subarriendan el terreno sin haber pagado totalmente el arrendamiento. Esta situación puede llevar al inversor a perder el arrendamiento si el promotor no completa el pago al propietario. Por desgracia, esta situación se produce y algunos notarios olvidan comprobar este punto.
Para evitar estos problemas, es necesario realizar algunas comprobaciones.
Lea también: Por qué y cómo invertir en Sumba.
a. Qué cubrir en la diligencia debida
1. Titularidad del certificado y del arrendamiento
El certificado de propiedad es el primer documento que debe solicitar, tanto si compra una vivienda en propiedad absoluta como en arrendamiento a un propietario directo o a un promotor. El sistema no permite copiar este documento, así que si el vendedor se niega a compartir un PDF o una copia, eso ya es una señal de alarma.
El documento se denomina SHM o HGB. El promotor, el agente o el vendedor deberán disponer del documento y poder compartirlo rápidamente.
2. Impuesto sobre bienes inmuebles
Este documento confirma si el propietario del terreno ha pagado sus impuestos y no tiene impuestos pendientes con el gobierno.
3. Disputa legal e Hipoteca
Casos recientes demuestran que algunos terrenos estaban bajo disputa legal por la propiedad y la oficina de tierras no fue capaz de confirmar la propiedad del terreno. También puede comprobar si el terreno tiene algún cese o hipoteca para evitar sorpresas en el futuro.
4. Restricciones de zonificación y construcción
La mayoría de los terrenos de Kuta Lombok están situados en una zona turística. Sin embargo, esto no significa que el gobierno haya clasificado todos los terrenos en zona turística. Indonesia tiene algunos límites en términos de construcción y proporciona permisos de construcción con licencia en algunas zonas con algunas restricciones.
La zonificación afectará al tipo de licencia que puede obtener y a la actividad que puede realizar con la propiedad. Algunos terrenos no son aptos para actividades turísticas como AirBnb y pueden limitarse a zonas residenciales.
Te recomendamos que lo compruebes con la oficina de catastro (BPN) y que no te fíes de las palabras de nadie, ya que muchas construcciones se llevan a cabo ilegalmente y pueden acarrear problemas o multas.
Indonesia también impone algunos límites a la construcción. Por ejemplo, ciertos terrenos permiten diferentes ratios de ocupación del suelo y tienen restricciones específicas de altura para la construcción.
Al contrario que en Bali, no existe una norma de 15 metros en cuanto a la altura de construcción, pero cada construcción necesita una aprobación (PBG) antes de que pueda comenzar.
Un número de solicitud no es suficiente y se recomienda pedir al promotor el permiso de construcción (PBG) a pesar de que algunos pueden decir que se obtendrá más tarde, la construcción no puede comenzar legalmente sin este documento.
En el PUPR se puede comprobar la proporción de suelo edificable y la limitación de la construcción para asegurarse de que el terreno adquirido puede urbanizarse conforme a la normativa.
5. Límites del terreno y acceso
Como ya se ha mencionado, en Lombok hay problemas y dificultades para definir los límites de un terreno. Algunos terrenos carecen de certificado catastral y es difícil garantizar que sus límites sean correctos.
A pesar de lo que el DAESH o el pueblo puedan prometer sobre el terreno, la única oficina que puede definir los límites es la BPN. La oficina de tierras tiene que inspeccionar el terreno y confirmar los límites. Si no se certifica y comprueba nada, pueden surgir disputas entre los propietarios.
El acceso por carretera a la inversión inmobiliaria en Lombok también tiene que estar asegurado con los propietarios y los terrenos circundantes para evitar cualquier disputa en el futuro con diferentes propietarios y herederos.
b. Asegurar el proceso con un contrato adecuado
La primera regla a la hora de invertir en Lombok es no pagar nunca una comisión de reserva ni efectuar pago alguno antes de revisar y firmar minuciosamente un contrato. El proceso suele implicar varios pasos antes de la transferencia oficial de la propiedad.
- Borrador y revisión de una intención de compra (ITP), memorando de entendimiento (MOU), acuerdo de reserva, etc.
- Negociación de las condiciones
- Pago del depósito en una cuenta bloqueada
- Diligencia debida
- Firma del acuerdo final
El primer acuerdo es importante porque también condicionará la devolución de la fianza y facilitará la negociación del acuerdo final. Recomendamos asegurar varias cláusulas, especialmente si se trata de un contrato de arrendamiento.
1. Retrasos y licencia de obras
"Si compra una propiedad sobre plano, le recomendamos encarecidamente que se asegure de que el contrato incluye varias cláusulas con fuertes penalizaciones. Los retrasos son muy habituales en Lombok, así que debes anotarlo todo.
Algunos promotores solicitan algunos permisos de construcción sin respetar la ración de suelo y edificación o con algún plan arquitectónico que no respeta las normas y reglamentos.
Usted puede esperar algunos retrasos con su PBG y SLF que puede causar retrasos para poder alquilar legalmente la propiedad y lo peor puede conducir a la destrucción de la propiedad después de una multa. Recomendamos definir quién es el responsable de la solicitud.
2. Hipotecar y revender
Si ha firmado un contrato de arrendamiento, es importante asegurarse de que el propietario no hipotecará o venderá la vivienda a terceros.
Este tercero puede decidir romper su contrato y recuperar la propiedad por una pequeña cantidad de dinero si no existe una cláusula que se lo impida y dando una penalización importante si el propietario incumple el acuerdo.
3. Sanciones por incumplimiento
La forma más fácil de protegerse es añadir cláusulas que definan las penalizaciones en caso de incumplimiento del acuerdo. Para incumplir el contrato y reclamar el terreno (y la villa de tu propiedad), un propietario tendría que pagar el 300% del valor de la villa y de la construcción.
4. Acuerdo de acceso a la carretera y límites
Hay que comprobar los límites y garantizar el acceso por carretera, y es crucial consignar estos detalles en un acuerdo. También tienes que definir claramente quién es responsable del mantenimiento.
5. Prórroga del contrato de arrendamiento y tasación
La forma de definir las condiciones de arrendamiento de un inmueble y su prórroga influye significativamente en el futuro rendimiento de la inversión. Le recomendamos que defina cuidadosamente estos aspectos y cómo ajusta el precio. Póngase en contacto con nosotros para saber cómo hacerlo.
Dependiendo de la ubicación del terreno y de la situación, hay varias cláusulas y términos que añadir a un acuerdo. El error común es pensar que un contrato es estándar y confiar ciegamente en alguien.
Todo el mundo es amigo antes de que surja un problema. Nuestra experiencia en Lombok y en el resto de Indonesia demuestra que la mayoría de las inversiones son seguras, pero nunca querrás ser tú quien tenga problemas.
