En este artículo se señalan los aspectos clave que hay que tener en cuenta a la hora de alquilar un inmueble en Bali y el resto de Indonesia, como Lombok. Hay algunos pasos y factores a los que hay que prestar atención al tratar con promotores, agentes inmobiliarios y vendedores de una propiedad.
Como recordatorio, un contrato de arrendamiento es un contrato privado entre dos partes. Esto significa que las condiciones vienen definidas por el contenido del acuerdo, y cualquier litigio estará relacionado con las cláusulas del mismo.
Diligencia debida sobre el partido
Durante mi primer viaje a Bali, recuerdo haber llegado a un mundo opuesto a las reglas cartesianas y a las funciones claras de cada parte implicada en una transacción o un contrato. Como solía decir, Indonesia tiene reglas claras, pero su aplicación y la forma en que algunos actores juegan con ellas pueden desorientar a los compradores en su proceso de compra.
Diligencia debida sobre el corredor o agente inmobiliario
Al comprar una propiedad, la primera parte con la que probablemente se encontrará es el corredor o agente inmobiliario. La legislación indonesia establece claramente quién puede ser agente o corredor inmobiliario. El corredor debe tener una licencia especial y ser miembro de la Asociación de Corredores (AREBI). Sin embargo, desgraciadamente es frecuente ver a corredores que actúan a comisión de sistema sin ninguna licencia. El corredor o agente inmobiliario cobra una comisión del vendedor. Por definición, este corredor o agente inmobiliario no está representando sus intereses sino los de su cliente, que es el vendedor. Los agentes inmobiliarios profesionales se ocupan de ambas partes, y hay mucho que recomendar cuando se trabaja con la debida licencia y profesionalidad.
Se supone que el agente también asesora al cliente sobre la normativa y el funcionamiento del proceso. Sin embargo, tener un agente sin licencia podría causarle algunos problemas durante el proceso de arrendamiento de una propiedad en Bali, con el agente ejerciendo presión sobre el comprador.
Comprobación del vendedor
Al arrendar una propiedad en Bali, ya sea con un agente o no, es importante entender quién es el vendedor del arrendamiento. No es raro ver a algunos arrendatarios en Bali vender un contrato de arrendamiento sin ser propietarios del terreno o del edificio si deciden subarrendar o transferir la propiedad del arrendamiento.
El propietario del terreno o el arrendatario será la persona con la que tendrá que tratar en el día a día o si ocurre algo. Por ley, tener un contrato de arrendamiento no significa que el arrendatario sea el propietario del terreno. Es recomendable que inicie buenas relaciones con el propietario o arrendador para preparar los términos y condiciones de su contrato.
No es raro ver múltiples propietarios en una propiedad en Indonesia. Recuerdo un caso con 11 propietarios en toda Indonesia, y la dificultad que hubo al final para conseguir que todos firmaran el contrato de arrendamiento. Esas 11 personas o sus descendientes serán los propietarios y las personas con las que tendrás que tratar.
Diligencia debida sobre el promotor
Bali y Lombok han visto surgir por arte de magia en los últimos años promotores y empresas contratistas que venden propiedades sobre plano. Algunos promotores pueden tener derechos sobre el arrendamiento y subarrendar o traspasar al arrendatario una propiedad que han comprado para construir y revender los derechos al arrendatario.
Las profesiones de promotor y contratista están muy reguladas en Indonesia. Recomendamos analizar la licencia del promotor antes de llegar a un acuerdo con él. Hemos visto varios promotores en el mercado que no tienen experiencia en el extranjero o que incluso operan aquí sin licencia. Un contratista propiamente dicho debe tener al menos un socio indonesio para poder operar en el sector de la construcción.
De hecho, según el contrato, un contratista o promotor sin licencia puede desaparecer y dejarte una propiedad una vez cerrado el trato sin ningún seguro sobre a quién reclamar si hay algún problema. El procedimiento indonesio puede durar meses y años. Incluso el reciente episodio con un gran promotor en Uluwatu demuestra que el incidente podría dejar a los inversores propiedades sobre plano con retrasos y demoras en su proyecto. También se ha informado de otras experiencias en Sumba. Por lo tanto, es esencial investigar a fondo a los promotores a la hora de alquilar una propiedad en Bali para evitar posibles trampas.
Lea también: Contratos inmobiliarios y diligencia debida en Bali e Indonesia
Acuda a un notario independiente
Una vez que haya encontrado su propiedad, una de las terceras partes que usted o el arrendatario contratarán en la transacción es el Notario. Esta profesión también está muy regulada en Indonesia. Sin embargo, los notarios trabajan en estrecha colaboración con promotores o vendedores. Rara vez veo que una transacción termine con un NO GO de un notario que se lleva comisión por la transacción. Solemos recomendar al comprador que elija un notario independiente del vendedor(póngase en contacto con nosotros para que le recomendemos uno). Los honorarios de los notarios suelen oscilar entre el 0,5% y el 1% de la transacción.
Una vez identificadas y definidas todas las partes del proceso, el siguiente paso consiste en comprender los puntos clave que hay que comprobar en el propio inmueble cuando se alquila una propiedad en Bali.
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Diligencia debida sobre la propiedad
Zonificación
A la hora de alquilar un inmueble en Bali, es fundamental tener en cuenta las normas de zonificación, que dictan las actividades permitidas para cada tipo de zona:
- Zonas Verdes: Reservadas a la agricultura.
- Zonas amarillas: Principalmente residenciales, con cierto margen para actividades comerciales.
- Zonas Rosas: Designadas para el turismo y actividades de mayor escala.
Sin embargo, la designación del color por sí sola proporciona una indicación, no una confirmación definitiva. Cada parcela debe evaluarse a fondo para verificar qué actividades están permitidas en función de las intenciones del comprador. No es infrecuente que las zonas amarillas permitan alquileres de corta duración o actividades comerciales.
Algunos notarios o agentes pueden ofrecer cambiar la zonificación de una propiedad, pero esta práctica es ilegal. Desaconsejamos encarecidamente este tipo de prácticas, ya que pueden acarrear repercusiones en el futuro. Las normas de zonificación son parte integrante de la planificación urbana y espacial, y sirven para el desarrollo ordenado de una región o zona. Bali ofrece amplias oportunidades para adquirir propiedades de forma legal y armoniosa con su entorno.
Acceso por carretera
Este punto es crucial para definir cómo el arrendatario o el comprador pueden acceder a la propiedad. Adquirir un terreno o un apartamento no significa necesariamente que el comprador tenga la plena propiedad de la carretera que conduce a la propiedad.
Si es necesario, recomendamos firmar un acuerdo tras definir el propietario o quién es responsable del mantenimiento de la carretera y quién puede acceder a ella.
- Desafortunadamente, es común ver hermosas propiedades que tienen acceso sin mantenimiento ya que de repente nadie es responsable del mantenimiento.
- Ocurre encontrar casos en los que una propiedad está rodeada por otras propiedades y el arrendatario tiene que de repente pagar una cuota extra para acceder a la propiedad.
- Banjar pide un suplemento por la carretera o incluso para poder disfrutar de las vistas desde la propiedad.
Tamaño y análisis del suelo
El tamaño de la propiedad que figura en un certificado parcelario o en un contrato marco de arrendamiento a veces puede diferir del tamaño real. De hecho, el tamaño real de la propiedad podría diferir ligeramente del que figura en el título de propiedad. Sería un problema si el precio no se indicara en IDR por Superficie y por año.
Recomendamos realizar una inspección adecuada del terreno y efectuar algunas mediciones. Durante la inspección de la obra, también es útil realizar una prueba del suelo para analizar la idoneidad del suelo para soportar determinados tipos de construcción.
Licencia de obras (PBG y SLF)
Ya escribimos un artículo sobre la importancia de este factor.
- Para que quede claro, la solicitud del permiso de obras es previa al inicio de la construcción. El gobierno está haciendo hincapié en los controles y aplicando ahora sanciones...
- Sin permiso de obras, sin licencia para algunas operaciones comerciales
- No tener permiso de obras significa que la construcción es ilegal. El que perderá la inversión es el comprador (usted) y no el promotor si hay algún problema
El proceso se alarga por falta de comprensión de algunos solicitantes o porque la construcción no cumple los requisitos. Indonesia tiene normas y reglamentos, y cada construcción tiene que respetar unos requisitos mínimos en cuanto a arquitectura o porcentaje de ocupación del terreno.
Acceso a los servicios públicos
Comprar un terreno en Indonesia, en una zona remota o incluso en Bali, puede suponer un reto a la hora de acceder o conectar servicios públicos sencillos como la electricidad o el agua. Algunas zonas, como Uluwatu en Bali, ven camiones llenos de agua abasteciendo villas o negocios todos los días.
En otras zonas, como Lombok, aún hay tierras sin conexión a la electricidad.
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Banjar y el coste de las comunidades
Bali también tiene una tasa particular para contribuir a la comunidad. La cuota Banjar es una donación (más obligatoria que una donación). Es importante ponerse en contacto con la comunidad y el Banjar para determinar cuál sería el coste antes de evitar sorpresas una vez adquirido el arrendamiento.
Consideraciones jurídicas sobre el contrato de arrendamiento
Como el arrendamiento es un acuerdo privado, cada cláusula escrita en el contrato de arrendamiento es crucial y recomendamos realizar la diligencia debida y revisar cada cláusula antes de firmar.
Propiedad
Definiremos aquí 2 tipos diferentes de propiedad. El propietario del inmueble (terreno y/o edificio) y el propietario del arrendamiento (arrendador). Estas dos partes pueden diferir si el arrendador subarrienda un inmueble.
Como ya se ha mencionado, definirá con quién tratará y con quién deberá firmar el contrato de arrendamiento.
Arrendamiento, subarrendamiento o traspaso
Un contrato de subarriendo se produce cuando el arrendador posee derechos sobre un bien arrendado y decide subarrendarlo a un tercero. El nuevo arrendatario entabla una relación con el arrendador y no con el propietario del bien (el terreno, por ejemplo). Esta forma de contrato implica que el arrendatario no tiene control directo sobre el arrendamiento y se relaciona con un tercero.
Un arrendamiento de traspaso se produce cuando el arrendatario actual transfiere los derechos y obligaciones al nuevo arrendatario (comprador). El nuevo arrendatario firma un acuerdo con el propietario del terreno.
Un contrato de arrendamiento es cuando el arrendatario firma un acuerdo directamente con el propietario del inmueble.
Es importante definir en el contrato cuáles son los derechos que se delegan en el nuevo arrendatario y cuáles son tus derechos a subarrendar o traspasar el contrato a un tercero si deseas revender los años restantes del arrendamiento.
Autorización comercial
Esta cláusula sirve para garantizar que el comprador obtiene la autorización para utilizar la propiedad con fines comerciales. Recomendamos discutir este punto para evitar un incumplimiento de contrato y la pérdida de derechos sobre la propiedad.
Impuesto
Al arrendar una propiedad en Bali, es importante comprender las implicaciones fiscales. El impuesto de arrendamiento lo debe pagar el arrendador (vendedor) a pesar de que no es raro ver a propietarios en Bali que piden al arrendatario que pague este impuesto. Recomendamos identificarlo claramente en el acuerdo para evitar problemas.
No recomendamos utilizar precio oficial y no oficial con el notario. De hecho, esta práctica le hace incapaz de justificar la transferencia del fondo a su oficina de impuestos y en caso de litigio en Indonesia.
Derechos del vendedor
Recomendamos identificar en el acuerdo los derechos y restricciones del vendedor para evitar algunas disputas con el propietario por motivos no indicados en el acuerdo (por ejemplo ocurre ver a algunos propietarios ir o utilizar la propiedad reclamando sus derechos para ceremonias o eventos).
También recomendamos restringir al vendedor la posibilidad de hipotecar su propiedad y hacer que el banco vuelva a comprar su contrato de arrendamiento para recuperar el terreno.
Condiciones de renovación
En contra de algunas concepciones o entendimientos, un contrato de arrendamiento no puede ser renovable al 100%. No es obligatorio que las partes firmen y renueven un acuerdo aunque una parte tenga derechos de prioridad con 3 tasaciones de la propiedad, como podemos ver en algunos contratos. Efectivamente, el arrendatario tendrá prioridad. Sin embargo, tener prioridad no significa que el propietario tenga que aceptarla, sobre todo si su renovación depende de la capacidad del arrendador para renovar su acuerdo. Por lo tanto, es aconsejable negociar rápidamente un acuerdo de renovación del contrato de arrendamiento y cumplir las condiciones para asegurarse el uso continuado de la propiedad.
Anulación
Esta cláusula es crucial, especialmente para la promoción inmobiliaria sobre plano cuando se alquila una propiedad en Bali. Recomendamos al comprador que se asegure de mantener unas condiciones de penalización, cancelación o reembolso:
- Retraso del contratista
- Anulación por parte del vendedor
- No obtención de la licencia de obras
- No obtención de licencia comercial
- Entrega con una calidad inferior a la definida en el contrato
Un contrato de arrendamiento es crucial, y todas las cláusulas tienen que estar en indonesio, como el inglés; de lo contrario, el contrato no tendrá fuerza legal en comparación con el indonesio. No sea usted quien tenga problemas. Póngase en contacto con ILA para que le represente durante el proceso y obtenga una comprensión clara y asistencia independiente.
