Comprar una propiedad en Bali puede resultar muy rentable y generar un elevado retorno de la inversión (ROI), pero ¿sigue siendo el momento adecuado para comprar? En los últimos años, el mercado maduro de Bali ha atraído inversiones internacionales, lo que ha dado lugar a una construcción masiva; sin embargo, este crecimiento exige una estrategia adecuada y las precauciones necesarias para evitar los errores habituales y las estafas. Este artículo aborda directamente esa cuestión fundamental.
Afirmamos que el atractivo único de Bali (cultura, turismo y una población residente en aumento) la convierte en un mercado sólidamente consolidado, pero el éxito depende ahora de decisiones estratégicas. Te guiamos más allá de los destinos más saturados (Canggu, Uluwatu, Ubud) para explorar ubicaciones alternativas con gran potencial, como Sidemen , y oportunidades de inversión en Bali cerca de futuros proyectos de infraestructura (MRT, nuevo aeropuerto).
Además, explicamos cómo el cambio del turismo temporal a la residencia permanente en Bali genera nuevas oportunidades para los alquileres a largo plazo para expatriados, que ofrecen una rentabilidad mayor y más estable que los modelos de Airbnb a corto plazo.
Por último, ofrecemos una lista de verificación imprescindible con seis errores habituales que hay que evitar, que abarca desde la comprobación de las licencias de obra y los títulos de propiedad (Pura, propiedad comunitaria) hasta la obtención de los derechos para prorrogar los contratos de arrendamiento y la realización de controles exhaustivos de la calidad de la construcción.
Aquí es donde ILA Global Consulting destaca. Llevamos años ayudando a cientos de clientes internacionales, incluidos aquellos que invierten en inmuebles en Bali, a desenvolverse con precisión en las complejidades legales, fiscales y de inversión de Indonesia.
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¿Deberías invertir en Bali o en otra isla?
Bali siempre será Bali. A pesar de que el Gobierno promociona otras islas, Bali sigue atrayendo cada año a más y más turistas. La falta de infraestructuras no parece disuadir a la gente de visitarla, ni siquiera de mudarse allí.
Bali tiene algo que ofrecer a todo el mundo: cultura, playas, deportes, naturaleza y fiestas. Por supuesto, otras islas también ofrecen paisajes preciosos y actividades interesantes, pero ninguna de ellas podrá rivalizar con la cultura, la religión y la hospitalidad de Bali.
Para un primer proyecto, Bali parece el lugar más conocido y que más confianza inspira para invertir en Indonesia. El mercado está consolidado y los operadores aprenden de sus errores.
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¿Qué hay que tener en cuenta antes de invertir en Bali?
Bali cuenta con numerosas ubicaciones y, ahora que el mercado ofrece menos terrenos o que los precios han subido, estos son los aspectos que hay que tener en cuenta antes de invertir en esta isla:
- La ubicación que prometen los promotores inmobiliarios a veces no se encuentra en la zona anunciada. No es raro ver cómo los promotores promocionan Ubud cuando la ubicación se encuentra a 30 minutos de allí. Lo mismo ocurre con las propiedades en Canggu o Uluwatu que con aquellas situadas lejos de las zonas más populares.
- Busca lugares alternativos. Por ejemplo, lugares como Kedungu están lejos de las zonas más concurridas. Por el contrario, otros como Sidemen ofrecen una bonita alternativa a Ubud y tienen un gran potencial, con una alta tasa de ocupación y una oferta de alojamiento limitada.
- Fíjate en los nuevos proyectos, como el MRT y el nuevo aeropuerto. Esos dos proyectos podrían cambiar significativamente el aspecto de Bali, y el valor de los terrenos en torno a esas zonas podría dispararse. Invertir cerca del nuevo aeropuerto puede ser un auténtico chollo.
- Echa un vistazo a otras islas de Bali, como Nusa Penida y Lembongan.
Términos clave para la estrategia de ubicación en las inversiones en Bali
| Término | Definición |
|---|---|
| Punto de acceso | Las zonas turísticas más populares y consolidadas de Bali son Canggu, Ubud y Uluwatu. Los precios del suelo son elevados y la oferta de terrenos es escasa. |
| Discrepancia respecto a la ubicación prometida | Un problema habitual es que los promotores anuncien una propiedad como si estuviera situada en una zona muy cotizada (por ejemplo, «Ubud»), cuando en realidad se encuentra a 30 minutos o más de distancia, lo que puede afectar a la demanda de alquiler. |
| Alta tasa de ocupación | La frecuencia con la que se reserva una vivienda de alquiler. Se señala que Sidemen tiene un gran potencial debido a la elevada demanda y a la oferta limitada de alojamientos, lo que sugiere un elevado retorno de la inversión. |
¿Es mejor invertir en alquiler a largo plazo o en alquiler por días?
Bali ha cambiado, y el mercado también. Mientras que hace unos años los turistas venían y se iban, ahora Bali ha atraído a muchas personas de otros países que desean trasladarse a Indonesia y vivir en Bali con sus familias.
Bali está pasando de ser un destino turístico a convertirse en un lugar de residencia permanente, al igual que Dubái. A la luz de estos cambios, Bali ofrece oportunidades para invertir en inmuebles destinados al alquiler para las personas que viven aquí y que no pueden permitirse o no están dispuestas a comprar una villa.
Por ejemplo, invertir en Padonan, Tumbak Bayu y Umalas podría ser una locura para Airbnb, mientras que invertir en el alquiler a expatriados dispuestos a pagar mensualmente o anualmente podría resultar interesante. Otras zonas, como Kerobokan, no son destinos turísticos, y cada vez resulta más complicado para los inversores alquilar sus propiedades en Airbnb.
Sin embargo, convertir esta inversión en un alquiler a largo plazo puede ser una buena idea. Además, algunas propiedades ofrecen una alta rentabilidad, ya que:
- Sin comisiones en Airbnb
- La licencia legal resulta más sencilla a largo plazo y está abierta a los extranjeros
- Menor coste, ya que el inquilino asume los gastos de electricidad, mantenimiento, etc.
- Sin comisión para el administrador de la propiedad
Bali es un mercado para la inversión inmobiliaria y siempre será un lugar ideal para invertir. Sin embargo, hay que tomar algunas precauciones antes de invertir.
Términos clave para la estrategia de alquiler en Bali
| Término | Definición |
|---|---|
| Alquiler a largo plazo | Alquilar una vivienda a inquilinos (normalmente expatriados) por meses o por años. Esta estrategia ofrece unos ingresos más estables y unos costes operativos más bajos que los alquileres diarios. |
| Alquiler diario / Modelo Airbnb | Alquilar inmuebles a turistas para estancias cortas (por días o por semanas). Aunque históricamente ha sido una actividad rentable, se enfrenta a una fuerte competencia en zonas saturadas y puede requerir una licencia de explotación más compleja. |
| Destino residencial permanente | La transformación del mercado de Bali, que ha pasado de centrarse principalmente en el turismo de corta estancia a atraer a residentes a largo plazo y a expatriados (al igual que en Dubái), lo que genera una demanda sostenida de viviendas en alquiler anual. |
| Expatriados | Hay personas de otros países que se están trasladando a Bali para vivir y trabajar. Este colectivo es el mercado objetivo para inversiones inmobiliarias estables y a largo plazo destinadas al alquiler. |
| Alto rendimiento de la inversión (a largo plazo) | La ventaja económica de los alquileres a largo plazo suele derivarse de la reducción de los costes operativos (el inquilino se hace cargo de los gastos de suministros y mantenimiento) y de la ausencia de comisiones por parte de las plataformas de reservas a corto plazo o de las agencias inmobiliarias. |
| Destinos no turísticos | Zonas como Kerobokan, Padonan y Umalas son menos atractivas para el turismo de corta estancia, pero resultan excelentes para el alojamiento a largo plazo de expatriados debido a su proximidad a colegios y servicios. |
¿Cuáles son los errores más comunes que hay que evitar a la hora de invertir en Bali?
1. Elige la ubicación adecuada para invertir en Bali
Probablemente, Bali sea la zona más cotizada, con Canggu, Uluwatu y Ubud. En la actualidad, a los promotores les resulta difícil encontrar terrenos en los alrededores de esta zona, o bien no disponen de la inversión suficiente para adquirir terrenos en el principal destino turístico de Bali.
Los clientes que se ponen en contacto con nosotros reciben ofertas de promotores inmobiliarios en zonas que, en ocasiones, se encuentran lejos de los lugares más populares. Los promotores o los agentes inmobiliarios promocionan una ubicación en Ubud, aunque esté a 30 minutos del centro de la ciudad. Los agentes prometen una ubicación en Uluwatu, cuando en realidad la zona se encuentra en Ungasan, Pecatu.
La ubicación es fundamental. Una propiedad que se venda por 80 000 o 90 000 dólares en Kedungu tardará mucho más en ser rentable. En cambio, una propiedad de 160 000 dólares en Canggu probablemente será rentable antes que otra mucho más barata.
Lo importante aquí es tener cuidado con los proyectos situados lejos de las zonas más concurridas, ya que resultará complicado alquilar la vivienda. Zonas como Padonan, Cemagi y Nuanu son atractivas, pero, en realidad, están lejos de las principales atracciones turísticas. En el mapa parecen estar cerca, pero, de hecho, puede que se tarden 30 minutos o más en llegar hasta allí.
2. Comprueba la licencia del desarrollador y del proyecto
El reciente caso del Sr. Thank you (un promotor inmobiliario que estafó a cientos de inversores) nos recuerda que los inversores pueden ser víctimas de estafas en Bali. Muchos promotores prometen una elevada rentabilidad de la inversión, cuando sus proyectos aún no cuentan con la legalidad necesaria. Según nuestra experiencia con todos los procesos de diligencia debida que hemos analizado, los promotores afirman que disponen de una licencia de obras, pero, en realidad, dicha licencia no se ha concedido; simplemente la han solicitado.
3. Comprueba la titularidad, la clasificación urbanística y el acceso
El acceso a la propiedad puede convertirse en una pesadilla si no se comprueba adecuadamente. La titularidad de los terrenos no siempre está clara. En Bali, a veces son las comunidades las que son propietarias de los terrenos. Algunos terrenos son cedidos temporalmente por el pura (templo) y, para acceder a la propiedad, a veces es necesario atravesar otros terrenos. Esta situación de incertidumbre puede dar lugar a disputas y a dificultades a la hora de definir los límites de la propiedad.
4. Comprobar el permiso de agua
Uluwatu es conocida por carecer de agua. El acceso al agua puede resultar costoso, ya que hay que pagar por los depósitos de agua que se suministran en camiones cisterna. Algunos promotores intentan perforar en busca de agua subterránea sin obtener los permisos necesarios. Casos recientes en Canggu han puesto de manifiesto que algunos propietarios han recibido visitas de la policía por incumplimiento de los requisitos de los permisos medioambientales.
5. Consulta el contrato de arrendamiento principal y los derechos de prórroga
Los promotores ofrecen y prometen prórrogas de 20 años. Como ya se ha comentado en otros artículos, la prórroga rara vez está garantizada. No hay garantía alguna, por mucho que se haya pagado y firmado la prórroga. Las prórrogas de los contratos de arrendamiento en Bali pueden resultar complicadas si el contrato de arrendamiento principal entre el propietario del terreno y el promotor no está debidamente formalizado.
Un promotor no puede ofrecerte una prórroga si no tiene garantizada la suya propia. Incluso hemos visto casos de promotores que venden un contrato de arrendamiento sin haber terminado de pagar el suyo propio. Si el promotor no paga al propietario del terreno, este tiene derecho a desalojar a la persona de la propiedad.
6. Comprobar la penalización y garantizar el control de calidad
Las propiedades en Bali son preciosas durante un tiempo determinado. Por desgracia, los estándares de construcción aquí son muy bajos. Las representaciones del arquitecto son preciosas, pero la entrega puede convertirse en una pesadilla o deteriorarse tras la primera temporada de lluvias. Recomendamos encarecidamente que el contrato incluya unas condiciones de entrega sólidas, con penalizaciones por retraso en la entrega y una garantía.
Términos clave para evitar errores habituales a la hora de invertir en Bali
| Término | Definición |
|---|---|
| Fraude relacionado con la licencia de obras (PBG) | Una estafa habitual en la que los promotores afirman disponer de una licencia de obras, cuando en realidad solo la han solicitado. La diligencia debida debe confirmar que la licencia se ha expedido y aprobado en su totalidad. |
| Pura / Terrenos comunitarios | Terrenos de Bali que son propiedad o están gestionados temporalmente por la comunidad local o por un templo (Pura). Invertir en dichos terrenos o basarse en el acceso a los mismos puede dar lugar a disputas sobre la propiedad y a límites poco claros. |
| Cumplimiento de la normativa sobre permisos de agua | La obligación legal de obtener los permisos correspondientes antes de realizar perforaciones para extraer agua subterránea. El incumplimiento de esta obligación (algo habitual en zonas con escasez de agua, como Uluwatu) puede acarrear sanciones y visitas de la policía por incumplimiento de la normativa medioambiental. |
| Contrato marco de arrendamiento | El contrato de arrendamiento original entre el promotor y el propietario del terreno. El promotor no puede garantizar legalmente una prórroga del arrendamiento al comprador a menos que este contrato de arrendamiento marco ya esté formalizado y debidamente registrado. |
| Riesgo de desahucio (contrato de arrendamiento) | El riesgo de que el propietario tenga derecho a desalojar a un subarrendatario si el promotor principal (arrendatario principal) incumple los pagos o las condiciones del contrato de arrendamiento principal. |
| Sanción por entrega y garantía | Una cláusula contractual fundamental que especifique las sanciones económicas a las que se expondría el promotor en caso de retraso en la entrega y que defina claramente el periodo de garantía de la calidad de la construcción, dados los estándares a menudo bajos que se dan en Bali. |
