Para los inversores a Lombok y Bali, no es fácil navegar a través de todas las ofertas en el mercado y evitar errores durante su primera inversión. Desde el proyecto ilegal hasta la propiedad sobrevalorada y el ROI engañoso, el inversor que llega a Bali o Lombok necesita pisar con cuidado con toda la información proporcionada.
Proyecto sin permiso (PBG/ SLF)
Por desgracia, Bali cuenta con algunos proyectos ilegales en el mercado, y uno de los primeros errores de inversión inmobiliaria es comprar en un proyecto sin las licencias o permisos necesarios.
Como recordatorio, cada propiedad en Indonesia requiere un permiso de construcción (PBG) antes de que el contratista pueda iniciar la construcción. Desgraciadamente, algunos agentes creen o dejan creer a sus clientes que la solicitud SLF es suficiente. Venden a propósito al promotor y a su cliente una solicitud de SLF que tarda años en ver la aprobación. En algunas circunstancias, algunas construcciones no respetan las normas o no cumplen los reglamentos, y el PUPR puede pedir modificaciones, lo que crea problemas al cliente.
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Propiedad sin licencia
Comprar una propiedad en Bali no significa que la propiedad se pueda alquilar en Airbnb o Booking.com a diario. La propiedad debe estar situada en una zona que permita el negocio de alquiler diario. Las zonas se caracterizan por diferentes zonificaciones y colores. Las zonas que permiten el alquiler diario suelen ser la Zona Rosa (zona turística) y la Zona Amarilla (bajo ciertas condiciones). La Zona Amarilla suele permitir el alquiler sólo a empresas locales o particulares.
El propietario debe solicitar una licencia (hotel, apartahotel, Pondok Wisata o Vila) para obtener un Número de Identificación Comercial (NIB).
Una vez que la propiedad ha obtenido el NIB, el propietario tiene que pagar el impuesto todos los meses con un NPWPD (número de identificación fiscal local).
Ubicación incorrecta y rentabilidad inesperada
Uno de los mayores errores de inversión inmobiliaria en Bali y Lombok es comprar en el lugar equivocado sin entender el potencial retorno de la inversión (ROI). Antes de invertir en Bali o Lombok, es importante comprender dónde se encuentra la propiedad. Por desgracia, demasiadas propiedades en el mercado son ofrecidas por agentes inmobiliarios en zonas inadecuadas para el alquiler diario. Las infraestructuras y el tráfico de Bali son tan malos que una propiedad que parece cercana en el mapa puede estar a 20-30 minutos de la playa.
Esto se debe al hecho de que muchos promotores no pudieron invertir más cerca de la playa, pero no intentan ofrecer esas propiedades a sus clientes. Desafortunadamente, esas propiedades probablemente no tendrán una alta tasa de ocupación y carecerán de buenos comentarios. Esas propiedades desafortunadamente no pueden obtener el ROI prometido por algunos agentes. El ROI medio rondará el 8%.
Agentes inmobiliarios y promotores en Bali y Lombok
Lamentablemente, el punto anterior está relacionado con el punto que nos ocupa. En Bali y Lombok hay varios agentes que no están cualificados, no tienen titulación de agente inmobiliario o no pueden actuar como promotores o contratistas en Indonesia.
Como recordatorio, el agente de la propiedad debe ser miembro de la asociación de agentes inmobiliarios. Es habitual ver en los contratos "comisión de asesor" y no directamente comisión de agente, ya que los "agentes inmobiliarios" en realidad no son agentes. No sería un problema si no repercutiera también en los clientes. Nos enfrentamos a situaciones en las que los agentes inmobiliarios proporcionan información incorrecta a los clientes para impulsar la venta. Esto afecta a la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias de los clientes en Bali y Lombok. Algunos de los consejos tienen graves repercusiones en su exposición fiscal.
Por otra parte contratistas también suelen carecer de licencia, lo que tiene graves consecuencias para la calidad de la construcción. Un contratista o consultor en construcción necesita tener una certificación en Indonesia y no puede operar sin ninguna cualificación. Esto es para proteger a los clientes de los vicios. Desgraciadamente, algunos clientes han tenido que demandar a promotores por retrasos en la construcción, sobre todo en propiedades que presentaban graves problemas al cabo de unos años.
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Contrato débil y prórroga
Para evitar costosos errores de inversión inmobiliaria, es crucial proteger su inversión, ya sea en régimen de propiedad absoluta (HGB) o de arrendamiento (Hak Sewa).
De hecho, ambas partes pueden notarizar y legalizar los contratos de arrendamiento como contratos privados, definiendo sus términos y condiciones. Con el fin de vender rápido, algunos agentes proporcionan contratos débiles para no ofender al vendedor y acomodar rápidamente la transacción con el comprador. Esta situación puede tener graves consecuencias para los compradores, sobre todo en la fase de prórroga. De hecho, algunos arrendadores utilizan partes débiles del contrato para evitar firmar o prorrogar el arrendamiento. Puede que sólo acepten si el arrendatario está dispuesto a pagar de nuevo el precio de construcción. Otras cláusulas, como la responsabilidad de los impuestos y la carretera de acceso, deben estar bien cubiertas y aseguradas.
Selección de gestión inmobiliaria en Bali y Lombok
Una vez adquirida la vivienda, pasa a cotizar en la plataforma para su alquiler diario o mensual. "Tener un gran coche no es esencial si nadie es capaz de conducirlo y ganar la carrera".
Las empresas de gestión inmobiliaria como Pulse Villa Management gestionan su villa de la A a la Z centrándose en la rentabilidad del inversor. Fijarse en el precio que ofrece la empresa de gestión de villas es crucial. Una comisión de marketing o gestión del 20% tendrá un impacto significativo en el retorno de la inversión (ROI) en Bali y Lombok.
Inversión a nombre personal en bienes inmuebles
El séptimo error que debe evitar antes de comprar una propiedad en Bali es invertir bajo su nombre personal. Esto es importante si usted planea tener un negocio con su propiedad o generar ingresos de la empresa de gestión de la propiedad. De hecho, la mayoría de los agentes promueven la inversión bajo nombres personales:
- El proceso de creación de una empresa ralentiza su tramitación. El proceso dura sólo 5 días
- Como el vendedor por el que reciben la comisión, que no quieren declarar el impuesto, y la empresa es responsable de pagar el impuesto. y el propietario puede ser rastreado en caso de auditoría
- Como tener una práctica de doble documento hace que el trabajo del notario sea más arriesgado ya que la empresa que paga desde una cuenta bancaria corporativa está más expuesta al control
Para ser claros, una persona física puede invertir bajo su nombre personal. Sin embargo, no está permitido generar ingresos de una propiedad como individuo extranjero. La única manera es a través de una empresa que tiene alguna licencia y utiliza acuerdos con diferentes terceros.
Además, la fiscalidad a nivel de empresa y a nivel personal es mucho más eficiente en una empresa. Un accionista paga un impuesto sobre dividendos del 10% o del 0% al cabo de tres años. Mientras tanto, su país de origen puede gravar los ingresos. El tipo del impuesto sobre la renta de las personas físicas puede superar el 30% o el 40%, según el país de origen.
Para evitar estos errores comunes en la inversión inmobiliaria en Bali y Lombok, le recomendamos que se ponga en contacto con un especialista legal y fiscal como ILA u otros para comprender la mejor configuración para que su inversión sea segura.
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