Pour les investisseurs à Lombok et Bali, il n'est pas facile de s'y retrouver parmi toutes les offres sur le marché et d'éviter les erreurs lors de votre premier investissement. Qu'il s'agisse d'un projet illégal, d'un bien immobilier hors de prix ou d'un retour sur investissement trompeur, l'investisseur qui arrive à Bali ou à Lombok doit faire attention à toutes les informations qui lui sont fournies.
Projet sans permis (PBG/ SLF)
Malheureusement, il existe à Bali des projets illégaux sur le marché, et l'une des premières erreurs en matière d'investissement immobilier est d'acheter un projet sans les licences ou permis nécessaires.
Pour rappel, chaque propriété en Indonésie nécessite un permis de construire (PBG) avant que l'entrepreneur ne puisse commencer la construction. Malheureusement, certains agents croient ou laissent croire à leurs clients que la demande de FSL est suffisante. Ils vendent délibérément au promoteur et à leur client une demande de FSL qui prend du temps avant d'être approuvée. Dans certaines circonstances, certaines constructions ne respectent pas les normes ou ne sont pas conformes à la réglementation, et l'UPR peut demander des modifications, ce qui crée des problèmes pour le client.
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Biens sans licence
L'achat d'une propriété à Bali ne signifie pas qu'elle peut être louée quotidiennement sur Airbnb ou Booking.com. La propriété doit être située dans une zone autorisant la location à la journée. Les zones sont caractérisées par des zonages et des couleurs différents. Les zones autorisant les locations journalières sont généralement la zone rose (zone touristique) et la zone jaune (sous certaines conditions). La zone jaune n'autorise généralement les locations que pour les entreprises locales ou les particuliers.
Le propriétaire doit demander une licence (hôtel, hôtel-appartement, Pondok Wisata ou Vila) pour obtenir un numéro d'identification d'entreprise (NIB).
Une fois que le bien a obtenu le NIB, le propriétaire doit payer la taxe chaque mois sous un NPWPD (numéro de taxe locale).
Mauvais emplacement et retour sur investissement inattendu
L'une des plus grandes erreurs d'investissement immobilier à Bali et Lombok est d'acheter au mauvais endroit sans comprendre le retour sur investissement (ROI) potentiel. Avant d'investir à Bali ou à Lombok, il est important de comprendre où se trouve la propriété. Malheureusement, trop de propriétés sur le marché sont proposées par des agents immobiliers dans des zones inadaptées à la location journalière. Les infrastructures et la circulation à Bali sont si mauvaises qu'une propriété qui semble proche sur la carte peut se trouver à 20 ou 30 minutes de la plage.
Cela est dû au fait que de nombreux promoteurs n'ont pas pu investir plus près de la plage mais n'essaient pas d'offrir ces propriétés à leurs clients. Malheureusement, ces propriétés n'auront probablement pas un taux d'occupation élevé et n'auront pas de bons commentaires. Ces propriétés ne peuvent malheureusement pas obtenir le retour sur investissement promis par certains agents. Le retour sur investissement moyen tournera autour de 8 %.
Agents immobiliers et promoteurs à Bali et Lombok
Le point précédent est malheureusement lié au présent point. Bali et Lombok comptent plusieurs acteurs non qualifiés, qui n'ont pas de qualifications d'agent immobilier ou qui ne peuvent pas agir en tant que promoteurs ou entrepreneurs en Indonésie.
Pour rappel, l'agent immobilier agent immobilier doit être membre de l'association des courtiers. Il est courant de voir sur les contrats une "commission de consultant" et non une commission d'agent, car les "agents immobiliers" ne sont en réalité pas des agents. Cela ne devrait pas poser de problème si cela n'avait pas d'impact sur les clients. Nous sommes confrontés à des situations où les agents immobiliers fournissent des informations erronées aux clients pour favoriser la vente. Cela a un impact sur le rendement des investissements immobiliers des clients à Bali et à Lombok. Certains conseils ont un impact sérieux sur leur exposition fiscale.
D'autre part, les entrepreneurs sont généralement dépourvus de licence, ce qui a de graves conséquences sur la qualité de la construction. Un entrepreneur ou un consultant en construction doit avoir une certification en Indonésie et ne peut pas travailler sans aucune qualification. Il s'agit de protéger les clients de vice-cache. Malheureusement, certains clients ont dû poursuivre des promoteurs pour des retards de construction, en particulier lorsque les propriétés présentaient de graves problèmes après quelques années.
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Faiblesse du contrat et de l'extension
Pour éviter des erreurs coûteuses en matière d'investissement immobilier, il est essentiel de protéger votre investissement, qu'il soit en pleine propriété (HGB) ou en location (Hak Sewa).
En effet, les deux parties peuvent authentifier et légaliser les baux comme des contrats privés, définissant leurs termes et conditions. Pour vendre rapidement, certains agents proposent des contrats peu contraignants afin de ne pas froisser le vendeur et de conclure rapidement la transaction avec l'acheteur. Cette situation peut avoir de lourdes conséquences pour les acheteurs, en particulier dans la phase d'extension. En effet, certains propriétaires utilisent des parties faibles du contrat pour éviter de signer ou de prolonger le bail. Il se peut qu'ils n'acceptent que si le locataire est prêt à payer à nouveau le prix de la construction. D'autres clauses, telles que la responsabilité des taxes et de la route d'accès, doivent être bien couvertes et sécurisées.
Sélection de gestion immobilière à Bali et Lombok
Une fois la propriété achetée, elle transmet maintenant l'inscription de la propriété sur la plateforme pour une location journalière ou mensuelle. "Avoir une belle voiture n'est pas essentiel si personne n'est capable de la conduire et de gagner la course".
Les sociétés de gestion immobilière telles que Pulse Villa Management gèrent votre villa de A à Z en se concentrant sur le rendement de l'investisseur. Il est essentiel d'examiner le prix proposé par la société de gestion de villas. Des frais de marketing ou de gestion de 20 % auront un impact significatif sur le retour sur investissement (ROI) à Bali et à Lombok.
Investissement en nom propre dans des biens immobiliers
La septième erreur à éviter avant d'acheter une propriété à Bali est d'investir sous votre nom personnel. C'est important si vous avez l'intention d'avoir une activité commerciale avec votre propriété ou de générer des revenus à partir de la société de gestion de la propriété. En effet, la plupart des agents immobiliers encouragent l'investissement sous un nom personnel :
- Le processus de création d'une entreprise ralentit leur processus. Le processus ne dure que 5 jours
- En tant que vendeur pour lequel ils perçoivent une commission, ils ne veulent pas déclarer la taxe, et c'est l'entreprise qui est responsable du paiement de la taxe, et le propriétaire peut être retrouvé en cas d'audit.
- La pratique des doubles documents rend le travail du notaire plus risqué, car l'entreprise qui paie à partir d'un compte bancaire est plus exposée aux contrôles.
Pour être clair, un particulier peut investir sous son nom personnel. Cependant, il n'est pas permis de générer des revenus d'un bien immobilier en tant que particulier étranger. Le seul moyen est de passer par une société qui a conclu des accords de licence et d'utilisation avec différents tiers.
En outre, l'imposition au niveau de la société et au niveau personnel est beaucoup plus efficace dans le cadre d'une société. Un actionnaire paie un impôt sur les dividendes de 10 % ou de 0 % après trois ans. Dans le même temps, son pays d'origine peut imposer le revenu. Le taux de l'impôt sur le revenu des personnes physiques peut dépasser 30 % ou 40 %, selon le pays d'origine.
Pour éviter ces erreurs courantes d'investissement immobilier à Bali et à Lombok, nous vous recommandons de contacter un spécialiste juridique et fiscal tel qu'ILA ou d'autres afin de comprendre la meilleure façon de sécuriser votre investissement.
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