À l'aube de l'année 2026, le gouvernement indonésien a officiellement prolongé son plan de relance destiné au secteur immobilier. Cette mesure, officialisée par le règlement du ministre des Finances (PMK) n° 90 de 2025, prévoit une prise en charge de la TVA par l'État (Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah ou PPN DTP) afin de contribuer à maintenir la dynamique du marché immobilier et de soutenir le pouvoir d'achat de la classe moyenne.
Si cette mesure incitative représente une opportunité intéressante pour les acheteurs immobiliers, les exigences techniques et réglementaires liées à ce programme sont particulièrement importantes pour les investisseurs internationaux qui envisagent d'acheter un bien immobilier en Indonésie, notamment à Bali, Lombok, Flores et Jakarta.
Il est essentiel de bien comprendre comment l'incitatif est appliqué dans la pratique avant de procéder à une transaction.
Chez ILA Global Consulting, nous travaillons régulièrement avec des clients internationaux sur des questions fiscales et réglementaires liées à l'immobilier en Indonésie. Forte d'une expérience concrète dans l'accompagnement d'acheteurs et d'investisseurs étrangers, notre équipe s'attache à structurer correctement les transactions, à garantir leur conformité avec la réglementation et à les aligner sur le cadre incitatif applicable.
Grâce à son expérience éprouvée, sa communication claire et son approche axée sur le client, ILA Global Consulting est devenu un conseiller de confiance pour les particuliers et les entreprises qui cherchent à établir une présence solide et durable en Indonésie.
Cet article décrit le fonctionnement de l'incitation fiscale liée à la TVA immobilière de 2026, les personnes qui peuvent en bénéficier et les conditions requises pour en faire bon usage, en particulier pour les acheteurs étrangers intéressés par l'immobilier en Indonésie.
Comment fonctionne l'incitation fiscale liée à la TVA sur les biens immobiliers en Indonésie en 2026 ?
Pour l'exercice 2026, le gouvernement indonésien offre une réduction de 100 % de la TVA sur les achats de biens immobiliers résidentiels éligibles, sous réserve de certains critères financiers et juridiques.
La prime s'applique dans les conditions suivantes :
- Couverture à 100 % de la TVA
La TVA est entièrement prise en charge par le gouvernement sur les deux premiers milliards d'IDR du prix de vente du bien immobilier.
s sur le prix plafond Pour être éligible, le prix total du bien immobilier ne doit pas dépasser 5 milliards d'IDR.- Types de biens immobiliers éligibles
La mesure incitative s'applique uniquement aux maisons individuelles ou appartements neufs, prêts à être occupés (readystock).
relatives à la période de transfert Le transfert de propriété doit être documenté par un Berita Acara Serah Terima (BAST) et avoir lieu entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2026.
Exemple :
Si vous achetez une villa pour 3 milliards d'IDR, le gouvernement prend en charge la TVA sur les 2 premiers milliards d'IDR. Vous ne paierez que le taux de TVA en vigueur sur le milliard d'IDR restant.
Dans la pratique, les incitations fiscales telles que le régime immobilier TVA 2026 nécessitent une attention particulière en matière de traitement de la TVA, d'obligations déclaratives et d'exigences de conformité.
| Durée | Définition |
|---|---|
| PPN DTP (Taxe sur la valeur ajoutée prise en charge par le gouvernement) |
Une mesure incitative en matière de TVA dans le cadre de laquelle le gouvernement indonésien prend en charge la TVA due sur les transactions éligibles. Sous réserve des conditions spécifiques énoncées dans la réglementation du ministère des Finances. |
| TVA (taxe sur la valeur ajoutée) |
Une taxe à la consommation est prélevée sur la fourniture de biens et de services imposables en Indonésie. Cela inclut certaines transactions immobilières, conformément à la législation fiscale en vigueur. |
| BAST (Procès-verbal de remise) |
Document officiel de remise confirmant la remise physique et juridique d'un bien immobilier par le vendeur ou le promoteur à l'acheteur. Requis à des fins administratives et fiscales. |
Gestion de la TVA et conformité fiscale en Indonésie
Gérer les finances, les impôts et la comptabilité peut sembler insurmontable, en particulier pour un étranger en Indonésie. Chez ILA Global Consulting, nous aidons nos clients dans leurs démarches fiscales et comptables, notamment en matière d'évaluation de la TVA, de déclaration fiscale et de planification de la conformité, afin de garantir que les incitations sont correctement appliquées et que les risques sont gérés de manière adéquate.
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L'incitation fiscale liée à la TVA de 2026 s'applique-t-elle aux contrats de location ?
Un point essentiel à clarifier pour nos clients à Bali et dans toute l'Indonésie concerne la nature juridique du titre de propriété.
L'incitation PPN DTP est destinée uniquement à la livraison (penyerahan) de transactions immobilières impliquant un transfert de propriété ou des droits immobiliers de haut niveau. Il s'agit généralement de ceux associés au Hak Milik (pleine propriété) ou au Hak Guna Bangunan (HGB – droit de construire).
- Bail (Sewa Menyewa) : les contrats de bail à long terme standard, couramment utilisés par les étrangers pour des durées de 25 à 30 ans, ne sont généralement pas éligibles à la mesure d'incitation PPN DTP. En vertu de la réglementation fiscale indonésienne, la TVA sur les contrats de bail est considérée comme une taxe sur les services ou les loyers, et non comme une « livraison » de bien immobilier au sens de cette mesure de relance spécifique.
- Propriété en pleine propriété/HGB : cette mesure incitative vise principalement les transactionsdans le cadre desquelles un notaire ou un PPAT établit un acte de vente (Akta Jual Beli, ou AJB), qui atteste d'un transfert officiel de propriété oude droits immobiliers éligibles.
| Durée | Définition |
|---|---|
| Droit de propriété | Il s'agit de la forme la plus forte de droit de propriété foncière en vertu de la législation indonésienne ; elle confère la pleine propriété du terrain et est généralement réservée aux citoyens indonésiens. |
| Droit de jouissance sur un bien immobilier (HGB) | Droit de construire et de posséder des bâtiments sur un terrain qui n'appartient pas au titulaire, accordé pour une durée déterminée et renouvelable conformément à la réglementation foncière indonésienne. |
| Bail (Sewa Menyewa) |
Droit contractuel d'utiliser un bien immobilier pendant une période déterminée sur la base d'un contrat de location. Les contrats de location ne constituent pas des droits de propriété au sens de la législation foncière indonésienne. |
| Acte de vente (AJB) (Acte de vente et d'achat) |
Acte officiel signé devant un notaire ou un PPAT qui consigne officiellement le transfert des droits fonciers ou immobiliers du vendeur à l'acheteur en vertu de la législation indonésienne. |
Les particuliers et les PME peuvent-ils bénéficier de l'incitation fiscale relative à la TVA de 2026 ?
L'éligibilité au titre du règlement de 2026 dépend du statut juridique de l'acheteur.
Acheteurs individuels
Cette mesure incitative est accessible tant aux citoyens indonésiens (WNI) qu'aux citoyens étrangers (WNA). Toutefois, les conditions suivantes s'appliquent :
- Chaque personne ne peut prétendre à la prime que pour un seul achat immobilier.
- Les acheteurs étrangers doivent être titulaires d'un permis de séjour valide (KITAS ou KITAP).
- La propriété doit être conforme à la réglementation en matière de propriété foncière, telle que Hak Pakai ou Hak Sarusun.
Acheteurs professionnels (PT PMA)
La réglementation actuelle prévoit que le PPN DTP constitue une mesure incitative destinée aux consommateurs.
Un PT PMA peut-il l'utiliser ?
En règle générale, non. Cette mesure d'incitation est destinée aux particuliers (orang pribadi) afin de favoriser l'accès à la propriété. Si une PT PMA (société à capitaux étrangers) achète un bien immobilier en tant qu'actif de l'entreprise à des fins commerciales ou pour loger son personnel, cette transaction n'entre généralement pas dans le champ d'application des mesures d'incitation à l'accession à la propriété résidentielle.
Si vous êtes un investisseur envisageant de recourir à un PT PMA, vos principaux avantages fiscaux proviennent généralement des déductions au titre de l'impôt sur les sociétés et du système de crédit de TVA en amont et en aval, plutôt que de la mesure d'incitation PPN DTP.
| Durée | Définition |
|---|---|
| KITAS (Permis de séjour limité) |
Permis de séjour temporaire permettant aux ressortissants étrangers de séjourner légalement en Indonésie pendant une période déterminée, sous réserve des réglementations en matière d'immigration. |
| KITAP (Permis de séjour permanent) |
Permis de séjour permanent accordé aux ressortissants étrangers éligibles, permettant un séjour de longue durée en Indonésie sous certaines conditions. |
| Hak Pakai | Droit d'utiliser un terrain ou un bien immobilier en vertu de la législation indonésienne, généralement appliqué aux étrangers qui achètent un bien immobilier résidentiel. |
| Hak Sarusun | Droit de propriété en copropriété applicable aux appartements. Octroi de la propriété d'un logement individuel ainsi que des droits communs sur les parties communes. |
Quelles sont les exigences de conformité pour bénéficier de l'incitation fiscale liée à la TVA ?
Pour éviter que l'administration fiscale indonésienne (DJP) ne révoque la réduction de TVA, les acheteurs doivent se conformer à plusieurs obligations administratives :
Facture avec TVA (Faktur Pajak)
Le promoteur doit établir une facture avec TVA en utilisant le code d'opération approprié (07).
Inscription au BAST
L'acheteur doit enregistrer le procès-verbal de remise du bien immobilier auprès du ministère des Travaux publics et du Logement (PUPR) ou via le système BP Tapera.
Aucune obligation de revente
Le propriétaire ne peut ni vendre ni céder le bien immobilier à un tiers dans l’année suivant son acquisition. Pour les acheteurs particuliers souhaitant bénéficier de la mesure incitative relative à la TVA de 2026, ainsi que pour les investisseurs institutionnels qui envisagent d’acquérir un bien immobilier en Indonésie, il est essentiel de prêter une attention particulière aux conditions d’éligibilité et aux exigences de conformité.
Si vous souhaitez vérifier si votre projet d'achat immobilier est éligible au programme PPN DTP, nous pouvons vous aider à examiner la structure et les conditions requises avant de vous lancer.
