Покупка недвижимости в чужой стране сопряжена с рисками. Бали и Ломбок предлагают прекрасные варианты для инвестиций в недвижимость от застройщиков с большим или меньшим опытом. Чтобы избежать рисков, связанных с недвижимостью, необходимо провести тщательное исследование, заключить надежные контракты и провести тщательную проверку. За последние годы девелоперы построили и сдали тысячи проектов, но слабая защита контрактов и неглубокая юридическая экспертиза сегодня выявляют проблемы, которые можно предотвратить.
Бали и Ломбок привлекают инвесторов и застройщиков со всего мира с разным уровнем профессионализма. К сожалению, некоторые застройщики не имели опыта строительства жилья или вилл. Такие продавцы часто использовали подрядчиков с низким качеством работ, что приводило к проблемам через несколько месяцев или лет после сдачи объекта, таким как структурные дефекты или неудачи из-за слабого контроля во время строительства. Несмотря на то, что ответственность разделяется между подрядчиками и застройщиками, в конечном итоге страдают именно покупатели. Избежать риска при покупке недвижимости можно, проверив послужной список, проверив качество строительства и обеспечив правовые гарантии, прежде чем принять решение об инвестировании.
Надлежащий аудит
Базовый аудит со стороны нотариуса
К сожалению, нотариальная проверка на Бали и Ломбоке проводится очень плохо. Агенты по недвижимости или застройщики иногда невольно способствуют такой слабой должной осмотрительности из-за давления, связанного с необходимостью продавать и получать комиссионные. Должная осмотрительность нотариуса на Бали или Ломбоке иногда ограничивается проверкой права собственности и зонирования земли. Не то чтобы эти факторы были не важны, но, к сожалению, их недостаточно.
Действительно, собственность на землю - это первое, и редко кто пытается продать то, на что у него нет прав. Зонирование также является одним из основных моментов, которые необходимо проверить, поскольку оно определяет назначение земли и виды деятельности, которые можно осуществлять. Например, в розовой зоне разрешена туристическая деятельность и возможность строительства отеля, в то время как желтая зона обычно предназначена для жилых целей и не допускает сдачи вилл в аренду. На Бали и Ломбоке, похоже, нет достаточных ресурсов для проверки всего строительства, но многие здания расположены в зонах, где их нельзя строить для целей Airbnb. Очень важно проверить эти факторы, чтобы минимизировать риск для имущества.
Что нужно проверить во время аудита
Помимо внимательного отношения к вопросам собственности и зонирования, застройщик и инвестор должен в обязательном порядке провести аудит недвижимости, чтобы исключить проблемы, которые могут возникнуть в будущем из-за халатности на начальном этапе и с которыми мы все чаще сталкиаемся сегодня на Бали.
Комплексная проверка гарантирует, что покупка земли или строительство будут безопасными для инвестора. Юристы или ILA углубляются в процесс due diligence. Вот список пунктов, которые мы стараемся охватить:
- Разрешение на строительство объекта. Напоминаем, что каждое строительство должно начинаться после получения разрешения на строительство (не только зарегистрированного)
- Лицензия на ведение бизнеса и легальность застройщика. Действительно, некоторые застройщики продают недвижимость или курируют проекты без какой-либо точной лицензии, что может привести к проблемам с налогообложением и законностью проекта
- Подъездные дороги - одна из самых больших проблем, с которыми мы сталкиваемся на Ломбоке или Бали. Клиенты не имеют надлежащих соглашений и со временем обнаруживают проблемы с доступом или обслуживанием дороги, ведущей к объекту недвижимости. Это может привести даже к тому, что недвижимость будет окружена другими владельцами, которые не разрешают доступ к ней.
- Размер участка также является проблемой, особенно для арендованной недвижимости. Действительно, застройщики и арендодатели делят землю на части, чтобы заключить договор аренды, и границы участка иногда неясны. В договоре не указывается истинная площадь участка.
- Инвесторы часто не обращают внимания на коэффициент занятости земли во время комплексной проверки, который напрямую влияет на получение разрешения на строительство (PBG и SLF). На Бали и Ломбоке действуют строгие правила по ограничению высоты зданий и плотности застройки (KLB).
- Местные религиозные и нормативные факторы также диктуют правила землепользования. Сильные религиозные традиции Индонезии активно определяют, что и где могут строить застройщики. Местное сообщество также может повлиять на то, как вы можете строить или развивать землю
- Договор генеральной аренды - это, пожалуй, тот случай, когда с опытом мы сталкиваемся с большинством проблем. Действительно, девелоперы чаще всего не являются собственниками земли. Они передали свои права новому арендатору (клиенту), но, к сожалению, их собственный договор (генеральный договор аренды) не был достаточно сильным, чтобы защитить клиента. Бывает даже, что некоторые застройщики пытаются сдать землю в субаренду, которую они даже не закончили, чтобы заплатить за нее, что приводит к небезопасной ситуации для клиента.
Приведенные выше пункты - лишь пример того, как должна выглядеть и что включать в себя надлежащая комплексная проверка. На Бали или Ломбоке комплексная проверка занимает от 2 недель до 1 месяца в зависимости от капубатена (района, в котором находится недвижимость). Проведение надлежащей юридической экспертизы, безусловно, является основой при покупке или аренде недвижимости. К сожалению, некоторые застройщики даже не проводят должной проверки, причем не намеренно, а по незнанию, под давлением или в силу нехватки времени. После проведения должной проверки остается заключить правильный и надежный договор.
Начните свое инвестиционное путешествие в Индонезию с правильного пути
В Индонезии так много разнообразных инвестиционных возможностей, что вам необходимо убедиться в том, что у вас есть все условия для ведения бизнеса.
Проконсультируйтесь с нашими специалистами, касательно требований для регистрации юридического лица, строительства и покупки недвижимости и оформления визы , разрешений на пребывание в стране. Забронируйте бесплатную консультацию с нами уже сегодня и спланируйте дальнейшие шаги с ILA.
Риски при заключении контрактов на Бали и о. Ломбок
Договор аренды и предварительный договор определяют отношения с застройщиком или арендодателем. К сожалению, многие базовые соглашения приводят к сложным ситуациям между сторонами. Чтобы избежать рисков, связанных с недвижимостью, необходимо понимать, что даже профессиональные застройщики зависят от третьих лиц, что может привести к задержкам и спорам. При возникновении судебных разбирательств контракты начинают строго соблюдаться, и каждая сторона борется за свои интересы, что делает комплексные соглашения крайне важными.
Договор Leashold
По опыту, к нам обращаются клиенты с проблемами, с которыми мы ничего не можем поделать, поскольку договор не был достаточно защищен. Договор аренды - это частный контракт между арендодателем (арендодателем или застройщиком) и арендатором. Все условия и положения определяются в договоре, поскольку в Индонезии нет реального закона, защищающего иностранцев, когда речь идет об аренде. К сожалению, некоторые нотариусы работают на застройщика или местного жителя и, в связи с большим объемом проектов, забывают добавить дополнительные пункты, чтобы защитить одну из сторон. Вот некоторые из важных пунктов, которые необходимо добавить и обговорить.
Например, мы видели множество разрешений на строительство, отклоненных Министерством общественных работ и жилищного строительства (PUPR ), причем застройщики даже не знали об этом. В такой ситуации недвижимость становится незаконной, а клиент, заплатив за незаконное строительство, не может нормально сдавать ее в аренду. Мы настоятельно рекомендуем инвестору удерживать или начислять неустойку до момента получения разрешения на строительство. Застройщики жалуются на арендодатлей, которые задерживают и переносят сроки оформления разрешений на строительство (PBG) и сертификатов функционала помещения SLF, но в большинстве случаев задержка происходит из-за того, что объект недвижимости не соответствует нормам и требованиям.
Отсутствие одного очень важного пункта в договоре аренды земли не позволяет арендодателю в дальнейшем закладывать или перепродавать недвижимость. Нотариусы проверяют наличие обременений, но зачастую упускают этот пункт. Без этого пункта банк или новый покупатель могут воспользоваться возможностью и переоформить на себя недвижимость, просто выплатив первоначальную сумму аренды земли, при этом собственность на виллы, которые были построены на этой земле перейдут в собственность данного банка или покупателя. Нам известны случаи, когда халатность проявленная во время подготовки договора аренды земли привела к печальному сценарию.
Приведенные выше пункты являются примерами тех, которые могут быть добавлены. Юрист или ILA должны проверить и добавить другие пункты для защиты клиентов в отношении налогов, возможности передачи и продления. Продление - это та проблема, с которой сталкиваются клиенты, так как мы начинаем видеть, как истекает срок действия первого договора аренды.
Читайте также : Юридические аспекты аренды недвижимости на Бали
Договор на строительство и управление
Застройщики обычно предлагают эти два соглашения наряду с договором аренды.
Соглашение о строительстве определяет процесс развития объекта недвижимости вне плана и устанавливает роли и обязанности каждой из сторон. Как и договор аренды, соглашение о строительстве - это частный контракт между двумя сторонами. Поскольку большинство застройщиков сознательно или бессознательно действуют без надлежащей лицензии, важно обеспечить защиту договора. Застройщики полагаются на подрядчиков с большим или меньшим опытом, и их задержки влияют на проект с клиентом. Некоторые застройщики, к сожалению, отказываются брать на себя штрафные санкции из-за того, что их собственный договор с застройщиком некачественный и не предусматривает никаких санкций или штрафов. Мы рекомендуем добавить несколько четких пунктов:
- Cтрогие условия оплаты с подробным описанием каждого этапа работ
- Штраф за срыв сроков после согласованного периода
- Штраф за отсутствие документов
- Оценка качества исполнения третьей стороной
- Штраф в случае некачественного исполнения
- Наглядные отчеты о ходе строительства
- Понятные условия гарантии
- Поэтапный план работ
В дополнение к договору на строительство застройщики предлагают управление недвижимостью после сдачи объекта. Несмотря на то, что для управления недвижимостью требуется определенный опыт, в договоре иногда прописывается срок аренды, не позволяя клиенту сменить управляющего в случае плохого управления. Мы настоятельно рекомендуем использовать третью сторону для заключения такого договора, так как это повлияет на возврат инвестиций.
Передача
После окончания строительства
Клиенты все чаще обращаются к нам после сдачи объекта из-за низкого качества строительства и сдачи объекта. Как уже говорилось выше, договор - это ключ к тому, чтобы повернуться лицом к застройщику. Чем прочнее и подробнее договор о качестве, тем легче арендатору потребовать неустойку или возмещение и заставить застройщика устранить ущерб.
Избежать риска, связанного с недвижимостью, можно, составив четкий перечень передаваемых объектов, а использование независимой третьей стороны может стать залогом того, что сдача объекта будет соответствовать стандартам и качеству, обещанным в договоре. Хотя большинство девелоперов не намеренно ведут некачественное строительство, проблемы часто возникают из-за неопытности подрядчиков или отсутствия надзора. В отличие от некоторых стран, местные законы не обязывают застройщиков удерживать средства на ремонт, поэтому покупателям сложно требовать исправления ситуации позже. Защитите себя от рисков, связанных с недвижимостью, - задержите окончательный платеж до тех пор, пока застройщик не завершит передачу объекта, не устранит все дефекты и не предоставит все обещанные документы (включая сертификаты и гарантии).
Гарантия после 1 года
Большинство проблем возникает и через год. Некоторые известные застройщики столкнулись с такими проблемами, как, например, застройщики незаконно возводили здания на глубоководных рисовых полях и через несколько лет они начали выходить наружу и затапливать стены, так как застройщик и подрядчик не обеспечили надлежащий дренаж участка. В такой ситуации годовой гарантии недостаточно. Большинство застройщиков знают об этом и отказываются продлевать гарантию. Обычно это знак, что нужно искать другой объект.
