Чтобы приобрести недвижимость в полную собственность на Бали и Ломбоке, необходимо обратиться к государственному нотариусу. Однако в Индонезии сложно найти нотариуса, свободно владеющего английским языком. Кроме того, большинство нотариусов не выступают в качестве юристов, а являются независимыми участниками сделки и выступают в качестве свидетелей при ее заключении.
Сделки с недвижимостью с участием нотариуса в Индонезии
Сделка по аренде
Большинство сделок на Бали заключаются на основе договора аренды. Для заключения договора аренды услуги нотариуса не являются обязательными. Фактически, это частный договор между двумя сторонами, условия и положения которого согласовываются сторонами. Однако некоторые договоры аренды сроком более 25 лет должны быть зарегистрированы в земельном управлении Капубатена (BPN). К сожалению, большинство сделок не регистрируются у нотариуса. Важно запросить у нотариуса подтверждение регистрации.
Сделки с недвижимостью в полной собственности
Нотариусы отвечают за составление договора купли-продажи между двумя сторонами, желающими приобрести или продать недвижимость. Нотариус обязан проверить действительность разрешения на приобретение недвижимости (PT PMA) покупателя или продавца и убедиться в возможности перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю. После подписания договора купли-продажи (PPJB) нотариус обращается в Управление по земельным ресурсам (BPN) для оформления перехода права собственности на земельный участок к покупателю.
Нотариальные расходы при сделках с недвижимостью на Бали и Ломбоке
Стоимость нотариальных услуг зависит от суммы сделки и региона. Обычно она составляет 1 %. Однако компания ILA может предложить вам ставку от 0,5 % до 0,75 % в зависимости от суммы сделки. Чем выше сумма сделки, тем ниже будет процентная ставка нотариального сбора.
На некоторых островах, например на Ломбоке, некоторые нотариусы предлагают фиксированную плату. Эта фиксированная плата, как правило, составляет небольшую сумму, достаточную для того, чтобы нотариус мог покрыть свои расходы.
Как найти независимого нотариуса
Часто покупатели стремятся найти независимого нотариуса, не имеющего никаких связей с продавцом. Дело в том, что большинство застройщиков заключают договоры с нотариусами на продажу своей недвижимости. Цены при этом, как правило, выше, а нотариус не ставит под сомнение условия договора и не выдвигает претензий продавцу в ходе проверки, чтобы не лишиться возможности заключать с застройщиком сделки в будущем.
Например, нотариус предоставит результаты проверки, но не сообщит, что данный объект нельзя использовать для краткосрочной аренды или что застройщик еще не получил разрешение на строительство. По нашему опыту, мы были свидетелями множества сделок, оформленных нотариусами, несмотря на то что застройщик не получил разрешение на строительство (PBG). Это вводит в заблуждение. Конечно, нотариус не лгал, но он не выполнил свой долг по информированию другой стороны.
Проведите комплексную проверку с привлечением независимого юриста и нотариуса
В связи с вышеуказанной причиной мы настоятельно рекомендуем вам воспользоваться услугами собственного юрисконсульта, адвоката или нотариуса. В ILA мы предлагаем эту услугу, чтобы обеспечить защиту ваших интересов, предоставить независимую юридическую поддержку, провести комплексную проверку, проанализировать ваш договор и предложить изменения. Использование услуг нотариуса продавца не является обязательным. Если продавец настаивает на использовании своего нотариуса, это, как правило, является тревожным сигналом, так как обычно принято прибегать к услугам нотариуса покупателя.
Можно ли воспользоваться услугами двух нотариусов?
В Индонезии не принято привлекать двух нотариусов, как это делается, например, во Франции. Однако можно назначить своего собственного нотариуса в качестве свидетеля при совершении сделки. При этом договор купли-продажи недвижимости будет подписан только одним нотариусом.
Как проходит процесс покупки недвижимости с участием нотариуса и юриста
Процедура приобретения недвижимости незначительно отличается в зависимости от типа сделки (аренда против полного права собственности).
Арендуемая недвижимость
Процесс приобретения арендуемой недвижимости обычно состоит из 3 этапов.
- ITP (намерение о покупке), MOU (меморандум о взаимопонимании) и договор о бронировании. Как бы это ни называлось, первым шагом является согласование условий предварительного соглашения. Цель этого этапа — сначала договориться о порядке заключения сделки, цене, сроках, продлении, разрешениях, строительстве, а также начать период проведения юридической экспертизы, осуществляемой нотариусом или независимым юристом. Мы также рекомендуем вносить залог на счёт условного депонирования у нотариуса, а не на счёт продавца, чтобы гарантировать возврат залога в случае, если на следующем этапе проверка не пройдет успешно.
- Период должной осмотрительности. Этот период предназначен для того, чтобы убедиться, что право собственности на землю, местоположение, налоги, разрешение на строительство, подъезд к дороге, лицензия застройщика, строительство соответствуют нормативным требованиям и нет никаких проблем.
- Договор аренды. Обычно это последний шаг. Договор аренды содержит те же условия, что и ITP, за исключением случаев, когда в ходе проверки возникают какие-либо проблемы. Этот договор обычно заключается в присутствии нотариуса.
Собственность в безусловном владении
Процесс приобретения недвижимости в безусловное владение обычно состоит из нескольких этапов.
- ITP (намерение о покупке), MOU (меморандум о взаимопонимании) и договор о бронировании. Как бы это ни называлось, первым шагом является согласование условий предварительного соглашения. Цель этого этапа — сначала договориться о порядке заключения сделки, цене, сроках, продлении, разрешениях, строительстве, а также начать период комплексной проверки, проводимой нотариусом или независимым юристом. Мы также рекомендуем вносить залог на счёт условного депонирования у нотариуса, а не на счёт продавца, чтобы гарантировать возврат залога в случае, если на следующем этапе проверка не пройдет успешно.
- Составление договора купли-продажи (PT PMA). Как только покупатель и продавец согласовали условия сделки, обычно наступает момент составления договора купли-продажи (PT PMA).
- Период комплексной проверки. Этот период предназначен для того, чтобы убедиться в соответствии правоустанавливающих документов на земельный участок, его местоположения, налоговых обязательств, разрешения на строительство, подъездных путей, лицензии застройщика и хода строительства действующим нормам, а также в отсутствии каких-либо проблем.
- AJB (Договор купли-продажи). Как правило, это последний этап. Договор купли-продажи подписывается в присутствии нотариуса. Это окончательное соглашение между сторонами. Данный договор является типовым и закрепляет условия, согласованные на первом этапе
- Уплата налогов и передача права собственности на землю. Этот шаг осуществляется нотариусом для обеспечения передачи права собственности на землю. Обе стороны несут ответственность за уплату налогов до того, как право собственности на землю может быть передано покупателю.
Если вы хотите узнать больше о том, как найти лучшего нотариуса на Ломбоке и Бали и воспользоваться услугами независимого юридического консультанта или адвоката, не стесняйтесь обращаться к нам за услугами по консультированию в сфере недвижимости.
