Comprar una propiedad en un país extranjero conlleva riesgos. Bali y Lombok ofrecen hermosas inversiones inmobiliarias de promotores con más o menos experiencia. Evitar el riesgo inmobiliario exige una investigación exhaustiva, contratos sólidos y una diligencia debida cuidadosa. Los promotores han construido y entregado miles de proyectos en los últimos años, pero la escasa protección de los contratos y la poca diligencia debida revelan ahora problemas evitables.
Bali y Lombok han atraído a inversores y promotores de todo el mundo, con distintos niveles de profesionalidad. Por desgracia, algunos promotores no tenían experiencia previa en proyectos de viviendas o villas. Estos vendedores solían recurrir a contratistas con mano de obra de mala calidad, lo que provocaba problemas meses o años después de la entrega, como defectos estructurales o fallos debidos a una supervisión deficiente durante la construcción. Aunque la responsabilidad es compartida entre contratistas y promotores, en última instancia son los compradores quienes sufren las consecuencias. Evitar el riesgo inmobiliario significa verificar los antecedentes, inspeccionar la calidad de la construcción y asegurarse de las garantías legales antes de comprometerse con cualquier inversión.
Diligencia debida
Diligencia debida notarial básica
Por desgracia, la diligencia debida en Bali y Lombok llevada a cabo por notarios es muy básica. Los agentes inmobiliarios o los promotores contribuyen a veces involuntariamente a esta escasa diligencia debida debido a la presión por vender y obtener comisiones. La diligencia debida notarial en Bali o Lombok se limita a veces a comprobar la propiedad y la zonificación del terreno. No es que esos factores no sean importantes, pero desgraciadamente no son suficientes.
En efecto, la propiedad del terreno es lo primero, y es raro ver a alguien que intente vender algo sobre lo que no tiene derechos. La zonificación también es algo primordial que hay que comprobar, ya que determinará la finalidad del terreno y las actividades que se pueden realizar. Por ejemplo, una Zona Rosa permitirá actividades turísticas y la posibilidad de desarrollar un hotel, mientras que una Zona Amarilla suele ser para fines residenciales y no permite actividades de alquiler de villas. Bali y Lombok no parecen disponer de recursos suficientes para comprobar todas las construcciones, pero muchas de ellas están situadas en zonas donde no deberían construirse con fines Airbnb. Es crucial verificar estos factores para minimizar el riesgo para la propiedad.
Qué comprobar durante la diligencia debida
Además de la propiedad y la zonificación, un promotor o inversor debe llevar a cabo una diligencia debida más profunda para evitar cualquier problema con el paso del tiempo, como podemos ver ahora que está surgiendo en torno a Bali.
La diligencia debida garantiza que la compra del terreno o la construcción sean seguras para el inversor. Los abogados o ILA profundizan en el proceso de diligencia debida. He aquí una lista de puntos que intentamos cubrir:
- Licencia de obras del proyecto. Como recordatorio, todas las obras deberán comenzar una vez que se haya aprobado la licencia de obras (no sólo cuando se haya registrado).
- Licencia comercial y legalidad del promotor. De hecho, algunos promotores están vendiendo propiedades o supervisando proyectos sin ninguna licencia precisa, lo que puede dar lugar a problemas fiscales y de legalidad del proyecto.
- Las carreteras de acceso son sin duda uno de los mayores problemas a los que nos enfrentamos en Lombok o Bali. Los clientes no tienen acuerdos adecuados y descubren con el tiempo problemas para acceder o mantener la carretera que conduce a la propiedad. Incluso puede llegar a que la propiedad esté rodeada por otros propietarios que no permiten el acceso
- El tamaño del terreno también es un problema, sobre todo en las propiedades arrendadas. De hecho, los promotores y arrendadores subdividen el terreno para hacer contratos de arrendamiento, y los límites de la propiedad a veces no están claros. El contrato no indica el tamaño real del terreno.
- Los inversores suelen pasar por alto el coeficiente de ocupación del suelo durante la diligencia debida, que repercute directamente en la aprobación de los permisos de construcción (PBG y SLF). Bali y Lombok aplican normas estrictas sobre los límites de altura de los edificios y la densidad de construcción (KLB).
- Los factores religiosos y normativos locales también condicionan el desarrollo del suelo. Las fuertes tradiciones religiosas de Indonesia determinan activamente lo que los promotores pueden construir y dónde. La comunidad local también puede influir en la forma de construir o urbanizar un terreno.
- El contrato marco de arrendamiento es probablemente el que más problemas nos plantea con la experiencia. De hecho, la mayoría de las veces los promotores no son propietarios del terreno. Transfieren sus derechos al nuevo arrendatario (el cliente), pero, por desgracia, su propio contrato (contrato marco de arrendamiento) no es lo suficientemente sólido como para proteger al cliente. Incluso se da el caso de promotores que intentan subarrendar un terreno que ni siquiera han terminado de pagar ellos mismos, lo que lleva a una situación de inseguridad para el cliente.
Los puntos anteriores son sólo un ejemplo de lo que debe ser e incluir una diligencia debida adecuada. Una diligencia debida en Bali o Lombok lleva de 2 semanas a 1 mes, dependiendo del Kapubaten (zona donde se encuentra la propiedad). Contar con una diligencia debida adecuada es, sin duda, lo básico cuando se trata de comprar o arrendar una propiedad. Lamentablemente, algunos promotores ni siquiera han llevado a cabo la diligencia debida adecuada, no intencionadamente sino por falta de conocimientos, presión u oportunidad. Después de la diligencia debida, el otro paso es llegar a un contrato adecuado y seguro.
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Riesgos de los contratos en Bali y Lombok
Un contrato de arrendamiento y un preacuerdo definen la relación con el promotor o arrendador. Por desgracia, muchos acuerdos básicos conducen a situaciones complicadas entre las partes. Evitar el riesgo inmobiliario exige comprender que incluso los promotores profesionales dependen de terceros, lo que puede provocar retrasos y litigios. Cuando surgen litigios, los contratos se hacen cumplir estrictamente, y cada parte lucha por sus intereses, por lo que es esencial contar con acuerdos exhaustivos.
Contrato de arrendamiento
Con la experiencia, tenemos clientes que se ponen en contacto con nosotros por problemas ante los que no podemos hacer nada porque el contrato no protegía lo suficiente. Un contrato de arrendamiento es un contrato privado entre un arrendador (propietario o promotor) y un arrendatario. Todos los términos y condiciones se definen en el contrato, ya que Indonesia no tiene ninguna ley que proteja a los extranjeros en materia de arrendamiento. Por desgracia, algunos notarios trabajan para promotores o para el local y, debido al volumen de proyectos, se olvidan de añadir cláusulas adicionales para proteger a una de las partes. Estas son algunas de las cláusulas importantes que hay que añadir y negociar.
Por ejemplo, hemos visto muchos permisos de construcción rechazados por el PUPR sin que los promotores lo supieran. Esta situación hace que la propiedad sea ilegal y el cliente está ahora bajo el cliente y ha pagado por una construcción ilegal y normalmente no puede alquilar la propiedad. Aconsejamos encarecidamente al inversor que retenga o añada una penalización hasta que se entregue el permiso de construcción. Los promotores se quejan del retraso en la entrega de los permisos de construcción (PBG) y SLF, pero la mayoría de las veces, el retraso viene del hecho de que la propiedad no respeta las normas.
Una cláusula fundamental que falta impide a los propietarios hipotecar o revender los bienes arrendados. Los notarios comprueban si existen hipotecas, pero a menudo omiten esta protección. Sin ella, un embargo bancario o un nuevo propietario podrían incumplir el contrato simplemente devolviendo el importe original del arrendamiento, con la posibilidad de beneficiarse de mejoras como la construcción de nuevos chalés. Hemos visto casos en los que contratos marco de arrendamiento débiles dejaban a los arrendatarios vulnerables ante situaciones extremas.
Las cláusulas anteriores son algunos ejemplos de las que pueden añadirse. Un abogado o ILA debería comprobar y añadir otras cláusulas para proteger a los clientes en materia de impuestos, capacidad de traspaso y prórrogas. La prórroga es ahora el reto al que se enfrentan los clientes desde que empezamos a ver cómo expira el primer contrato de arrendamiento.
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Contrato de construcción y gestión
Los promotores suelen ofrecer estos dos acuerdos junto con el contrato de arrendamiento.
El acuerdo de construcción especifica el proceso de desarrollo de la propiedad sobre plano y esboza las funciones y responsabilidades de cada parte. Al igual que el contrato de alquiler, el acuerdo de construcción es un contrato privado entre dos partes. Como la mayoría de los promotores actúan consciente o inconscientemente sin la licencia adecuada, es importante asegurarse de que el acuerdo sea protector. Los promotores confían en contratistas con más o menos experiencia y su retraso afecta al proyecto con el cliente. Algunos promotores, por desgracia, se niegan a asumir la penalización debido a que su propio contrato con el promotor es deficiente y no tiene ninguna sanción o penalización. Recomendamos añadir algunas cláusulas claras:
- Condiciones de pago claras asociadas a hitos claros
- Penalización por retrasos a partir de un determinado periodo de gracia
- Sanción por falta de documentos
- Evaluación por terceros para comprobar la calidad
- Sanción en caso de entrega de mala calidad
- Informes claros durante el progreso del desarrollo
- Garantía clara
- Borrar lista de transferencia
Además del contrato de construcción, los promotores ofrecen la gestión de la propiedad una vez finalizada la entrega. A pesar de que un gestor inmobiliario requiere cierta experiencia claro, el contrato a veces compromete a las partes durante la duración del arrendamiento sin permitir al cliente cambiar de gestor inmobiliario en caso de mala gestión. Recomendamos encarecidamente recurrir a un tercero para este contrato, ya que afectará al rendimiento de la inversión.
Entrega
Tras la construcción
Los clientes se ponen en contacto con nosotros con más frecuencia después de la entrega debido a la mala construcción y calidad entregada. Como ya se ha mencionado, el contrato es la clave para dar la espalda al promotor. Cuanto más sólido y detallado sea el contrato en materia de calidad, más fácil le resultará al arrendatario reclamar penalizaciones o reembolsos y obligar al promotor a reparar los daños.
Evitar el riesgo inmobiliario empieza por una lista de entrega clara, y recurrir a un tercero independiente puede ser esencial para garantizar que la entrega cumple las normas y la calidad prometidas en el contrato. Aunque la mayoría de los promotores no entregan intencionadamente obras de mala calidad, a menudo surgen problemas debido a la inexperiencia de los contratistas o a la falta de supervisión. A diferencia de algunos países, las leyes locales no obligan a los promotores a retener los fondos para reparaciones, por lo que los compradores tienen dificultades para exigir arreglos más adelante. Protéjase del riesgo inmobiliario: retenga el pago final hasta que el promotor complete la entrega, corrija todos los defectos y entregue todos los documentos prometidos (incluidos certificados y garantías).
Garantía de 1 año
La mayoría de los problemas también surgen al cabo de un año. Algunos promotores famosos se han enfrentado a estos problemas. Por ejemplo, algunos promotores construyeron ilegalmente edificios en arrozales de aguas profundas. Al cabo de unos años, empezó a salir y a meterse por las paredes, ya que el promotor y el contratista no drenaron bien el terreno. Una garantía de un año no es suficiente debido a la situación. La mayoría de los promotores lo saben y se niegan a ampliar la garantía. Suele ser una señal para buscar otra propiedad.
