В этой статье описаны основные моменты, которые необходимо учитывать при аренде недвижимости на Бали и в других частях Индонезии, например на Ломбоке. Существуют некоторые шаги и факторы, на которые следует обратить внимание при общении с застройщиками, агентами по недвижимости и продавцами недвижимости.
Напомним, что договор аренды - это частный контракт между двумя сторонами. Это означает, что условия определяются содержанием договора, и любой спор будет связан с его положениями.
Комплексная проверка стороны
Во время своей первой поездки на Бали я помню, как попал в мир, противоположный картезианским правилам и четким функциям каждой стороны, участвующей в сделке или контракте. Как я уже говорил, в Индонезии есть четкие правила, однако их применение и то, как некоторые участники играют с этими правилами, может дезориентировать покупателей на их пути к покупке.
Проверка брокера или агента по недвижимости на благонадежность
При покупке недвижимости первой стороной, с которой вы, вероятно, встретитесь, будет брокер или агент по недвижимости. В индонезийском законодательстве четко прописано, кто может быть агентом или брокером по недвижимости. Брокер должен иметь специальную лицензию и быть членом Ассоциации брокеров (AREBI). Однако, к сожалению, часто встречаются брокеры, работающие по системной комиссии без какой-либо лицензии. Брокер или агент по недвижимости берет комиссию с продавца. По определению, такой брокер или агент по недвижимости представляет не ваши интересы, а интересы своего клиента, которым является продавец. Профессиональные агенты по недвижимости заботятся об обеих сторонах, и при работе с ними можно многое порекомендовать при наличии соответствующей лицензии и профессионализма.
Агент также должен консультировать клиента о правилах и порядке работы. Однако нелицензированный агент может вызвать у вас некоторые проблемы в процессе аренды недвижимости на Бали, когда брокер будет оказывать давление на покупателя.
Проверьте продавца
При аренде недвижимости на Бали, независимо от того, имеют ли вы дело с агентом или нет, важно понимать, кто является продавцом арендованного имущества. Нередко некоторые арендаторы на Бали продают аренду, не являясь при этом владельцем земли или здания, если они решили сдать его в субаренду или передать право собственности на аренду.
Владелец земли или арендованного участка будет тем человеком, с которым вам придется иметь дело в повседневной жизни или если что-то случится. По закону наличие аренды не означает, что арендатор является владельцем земли. Рекомендуется наладить хорошие отношения с землевладельцем или арендодателем, чтобы подготовить условия договора.
В Индонезии нередко встречаются несколько владельцев недвижимости. Я помню случай с 11 владельцами по всей Индонезии, и в конце концов возникли трудности с тем, чтобы заставить всех подписать договор аренды. Эти 11 человек или их потомки будут владельцами и людьми, с которыми вам придется иметь дело.
Проверка застройщика на благонадежность
За последние несколько лет на Бали и Ломбоке волшебным образом появились застройщики и компании-подрядчики, продающие недвижимость не по плану. Некоторые застройщики могут иметь права на аренду, сдачу в субаренду или передачу вам купленной ими недвижимости в аренду с целью строительства и перепродажи прав арендатору.
Профессии застройщика и подрядчика в Индонезии строго регламентированы. Мы рекомендуем проанализировать лицензию застройщика, прежде чем заключать с ним договор. Мы видели на рынке несколько застройщиков, которые не имеют опыта работы за рубежом или даже работают здесь без лицензии. Для работы в сфере строительства надлежащий подрядчик обязан иметь как минимум индонезийского партнера.
Действительно, в зависимости от условий вашего контракта подрядчик или застройщик без лицензии может исчезнуть и предоставить вам недвижимость сразу после заключения сделки без какой-либо страховки, куда можно пожаловаться в случае возникновения проблем. Индонезийская процедура может занять месяцы и годы. Даже недавний эпизод с крупным застройщиком в Улувату показывает, что в результате инцидента инвесторы могут получить недвижимость вне плана с задержками и проволочками по проекту. Сообщалось и о других случаях в Сумбе. Поэтому при аренде недвижимости на Бали необходимо тщательно проверять застройщиков, чтобы избежать возможных подводных камней.
Читайте также: Контракты на недвижимость и должная осмотрительность на Бали и в Индонезии
Воспользуйтесь услугами независимого нотариуса
После того как вы нашли свою недвижимость, одной из третьих сторон, которую вы или арендатор привлечете к сделке, будет нотариус. Эта профессия также строго регламентирована в Индонезии. Однако нотариусы тесно сотрудничают с застройщиками или продавцами. Я редко вижу, чтобы сделка заканчивалась отказом нотариуса, который получает комиссионные за сделку. Обычно мы рекомендуем покупателю выбрать нотариуса, независимого от продавца(свяжитесь с нами, чтобы получить рекомендации). Комиссионные от нотариусов обычно составляют от 0,5 до 1 % от суммы сделки.
После того как все стороны процесса определены и установлены, следующий шаг - понять, какие ключевые моменты необходимо проверить на самом объекте недвижимости при аренде недвижимости на Бали.
Сделайте поиск недвижимости в Индонезии простым
Сэкономьте время и деньги, команда специалистов ILA поможет в оформлении недвижимости в Индонезии. Мы поможем провести аудит, офрмить право собственности на землю, предоставим нотариальные услуги, подготовим и проверим договора, получим разрешение на строительство, различные лицензии и многое другое.
Узнайте больше о наших услугах или свяжитесь с нами и получите бесплатную консультацию уже сегодня.
Комплексная проверка объекта
Зонирование
При аренде недвижимости на Бали важно учитывать правила зонирования, которые определяют допустимые виды деятельности для каждого типа зоны:
- Зеленые зоны: Зарезервированы для сельского хозяйства.
- Желтые зоны: Преимущественно жилая зона с некоторым допуском для деловой активности.
- Розовые зоны: Предназначены для туризма и крупномасштабной деятельности.
Однако цветовое обозначение является лишь индикатором, но не окончательным подтверждением. Каждый участок должен быть тщательно изучен, чтобы проверить, какие виды деятельности разрешены в соответствии с намерениями покупателя. Нередко в желтых зонах разрешена краткосрочная аренда или коммерческая деятельность.
Некоторые нотариусы или агенты могут предложить изменить зонирование объекта недвижимости, но такая практика является незаконной. Мы настоятельно рекомендуем не прибегать к подобной практике, поскольку она может привести к последствиям в будущем. Правила зонирования являются неотъемлемой частью городского и территориального планирования и служат целям упорядоченного развития региона или района. Бали предоставляет широкие возможности для законного приобретения недвижимости, гармонично вписывающейся в окружающую среду.
Доступ к дороге
Этот пункт очень важен для определения того, как арендатор или покупатель может получить доступ к собственности. Приобретение земельного участка или квартиры не обязательно означает, что покупатель имеет полное право собственности на дорогу, ведущую к объекту недвижимости.
При необходимости мы рекомендуем заключить соглашение, определив владельца или того, кто отвечает за содержание дороги и кто может получить доступ к ней.
- К сожалению, часто можно увидеть красивые объекты, к которым есть доступ без обслуживания поскольку никто не несет ответственности за их содержание.
- Бывают случаи, когда недвижимость окружена другими объектами, и арендатору приходится внезапно платить дополнительную плату за доступ к к объекту.
- Банджар просит доплатить за дорогу или даже за то, чтобы иметь возможность наслаждаться видом с участка.
Размер и проверка почвы
Размер объекта недвижимости, указанный в свидетельстве на землю или генеральном договоре аренды, иногда может отличаться от реального размера. Действительно, реальный размер недвижимости может несколько отличаться от размера, указанного в свидетельстве на землю. Это будет проблемой, если цена не будет указана в IDR за площадь и за год.
Мы рекомендуем провести надлежащий осмотр участка и выполнить некоторые измерения. Во время осмотра участка также полезно провести тест почвы, чтобы проанализировать ее пригодность для определенных типов строительства.
Разрешение на строительство (PBG и SLF)
Ранее мы уже писали о важности этого фактора.
- Для ясности, заявление на получение разрешения на строительство подается до начала строительства. Правительство делает акцент на контроле и применяет санкции уже сейчас...
- Нет разрешения на строительство, нет лицензии на некоторые виды деятельности
- Отсутствие разрешения на строительство означает, что строительство незаконно. В случае возникновения проблем покупатель (вы), а не застройщик, потеряет инвестиции.
Процесс затягивается из-за непонимания некоторых заявителей или из-за несоответствия постройки установленным требованиям. В Индонезии существуют правила и нормы, и каждая постройка должна соответствовать некоторым минимальным требованиям с точки зрения архитектуры или процентного соотношения занимаемой земли.
Доступ к коммунальным услугам
Приобретая земельный участок в Индонезии, в отдаленном районе или даже на Бали, вы можете столкнуться с трудностями при подключении к простым коммуникациям, таким как электричество или вода. В некоторых районах, таких как Улувату на Бали, каждый день можно увидеть грузовики с водой, снабжающие виллы или предприятия.
В других районах, например на Ломбоке, некоторые земли до сих пор не подключены к электричеству.
Читайте также: Как стать брокером в Индонезии, будучи иностранцем (полное руководство)
Банджар и расходы общин
На Бали также существует особая плата за вклад в жизнь общины. Банджарская плата - это пожертвование (скорее обязательное, чем пожертвование). Важно связаться с общиной и банджаром, чтобы определить, каковы будут расходы, и избежать неожиданностей после покупки арендованного участка.
Юридические аспекты договора аренды
Поскольку договор аренды - это частное соглашение, каждый пункт, прописанный в договоре аренды, имеет решающее значение, и мы рекомендуем провести должную проверку и изучить каждый пункт перед подписанием.
Проверку собственника
Мы определим здесь 2 различных типа собственности. Собственник имущества (земли и/или здания) и собственник арендованного имущества (арендодатель). Эти две стороны могут различаться, если арендодатель сдает имущество в субаренду.
Как уже говорилось выше, это определит, с кем вы будете иметь дело и с кем вам нужно будет подписать договор аренды.
Аренда, субаренда или передача в аренду
Договор субаренды - это когда арендодатель владеет правами на арендуемое имущество и решает сдать его в субаренду третьему лицу. Новый арендатор вступает в отношения с арендодателем, а не с собственником имущества (например, земли). Такая форма договора означает, что арендатор не имеет прямого контроля над арендой и находится в отношениях с третьей стороной.
Аренда с передачей прав - это когда текущий арендатор передает права и обязанности новому арендатору (покупателю). Новый арендатор заключает соглашение с владельцем земли.
Договор аренды - это когда арендатор заключает соглашение непосредственно с владельцем имущества.
Важно определить в договоре, какие права передаются новому арендатору, а также ваши права на субаренду или передачу аренды третьему лицу, если вы хотите перепродать оставшиеся годы аренды.
Разрешение на ведение бизнеса
Этот пункт необходим для того, чтобы покупатель получил право использовать недвижимость в коммерческих целях. Мы рекомендуем обсудить этот пункт, чтобы избежать нарушения договора и потери прав на недвижимость.
Налог
При аренде недвижимости на Бали важно понимать налоговые последствия. Налог на аренду должен платить арендодатель (продавец), несмотря на то, что на Бали нередки случаи, когда владельцы просят арендатора заплатить этот налог. Мы рекомендуем четко прописать это в договоре, чтобы избежать проблем.
Мы не рекомендуем использовать официальные и неофициальные цены у нотариуса. Ведь в результате такой практики вы не сможете обосновать передачу средств в налоговую инспекцию и в случае возникновения споров в Индонезии.
Права продавца
Мы рекомендуем указать в договоре права и ограничения продавца, чтобы избежать споров с владельцем по каким-либо причинам, не указанным в договоре (например, бывает, что некоторые владельцы выезжают или используют недвижимость, заявляя о своих правах на проведение церемоний или мероприятий).
Мы также рекомендуем запретить продавцу закладывать вашу недвижимость и попросить банк выкупить вашу аренду, чтобы забрать землю.
Условия продления
В противоположность некоторым представлениям или пониманию, договор аренды не может быть возобновляемым на 100%. Подписание и продление договора не является обязательным для сторон, даже если одна из сторон имеет приоритетное право с 3 оценками имущества, как мы можем видеть в некоторых договорах. Действительно, арендатор будет иметь приоритет. Однако наличие приоритета не означает, что собственник обязан его принять, особенно если ваше продление зависит от способности арендодателя продлить свой договор. Поэтому рекомендуется оперативно провести переговоры о продлении договора аренды и выполнить его условия, чтобы обеспечить дальнейшее использование имущества.
Отмена
Этот пункт имеет решающее значение, особенно при аренде недвижимости на Бали вне плана. Мы рекомендуем покупателю обеспечить соблюдение некоторых условий штрафа, отмены или возврата денег:
- Задержка со стороны подрядчика
- Отказ продавца
- Не получено разрешение на строительство
- Отсутствие получения лицензии на ведение бизнеса
- Поставка с более низким качеством, чем указано в контракте
Договор аренды имеет решающее значение, и все его пункты должны быть составлены на индонезийском, например, английском языке; в противном случае договор не будет иметь юридической силы по сравнению с индонезийским. Не будьте тем, у кого возникнут проблемы. Обратитесь в ILA, чтобы представлять ваши интересы во время этого процесса и получить четкое понимание и независимую помощь.
