L'achat d'une propriété dans un pays étranger comporte des risques. Bali et Lombok offrent de beaux investissements immobiliers réalisés par des promoteurs plus ou moins expérimentés. Pour éviter les risques liés à l'immobilier, il est nécessaire d'effectuer des recherches approfondies, de conclure des contrats solides et de faire preuve d'une grande diligence. Les promoteurs ont construit et livré des milliers de projets ces dernières années, mais des contrats mal protégés et une diligence insuffisante révèlent aujourd'hui des problèmes qui auraient pu être évités.
Bali et Lombok ont attiré des investisseurs et des promoteurs du monde entier, avec des niveaux de professionnalisme variables. Malheureusement, certains promoteurs n'avaient aucune expérience préalable des projets de logements ou de villas. Ces vendeurs ont souvent fait appel à des entrepreneurs dont la qualité d'exécution était médiocre, ce qui a entraîné des problèmes quelques mois ou quelques années après la livraison, tels que des défauts structurels ou des défaillances dues à une supervision insuffisante pendant la construction. Bien que la responsabilité soit partagée entre les entrepreneurs et les promoteurs, ce sont en fin de compte les acheteurs qui en subissent les conséquences. Pour éviter les risques immobiliers, il convient de vérifier les antécédents, d'inspecter la qualité de la construction et de s'assurer des garanties juridiques avant de s'engager dans un investissement.
Diligence raisonnable
Diligence notariale de base
Malheureusement, à Bali et à Lombok, la diligence raisonnable exercée par les notaires est très rudimentaire. Les agents immobiliers ou les promoteurs contribuent parfois involontairement à ce manque de diligence en raison de la pression exercée pour vendre et obtenir des commissions. Le devoir de diligence des notaires à Bali ou à Lombok se limite parfois à vérifier la propriété et le zonage du terrain. Ces facteurs ne sont pas sans importance, mais ils ne sont malheureusement pas suffisants.
En effet, la propriété du terrain est la première chose à faire et il est rare de voir quelqu'un essayer de vendre quelque chose sur lequel il n'a pas de droits. Le zonage est également un élément primordial à vérifier, car il déterminera la destination du terrain et les activités qui peuvent y être pratiquées. Par exemple, une zone rose autorise les activités touristiques et la construction d'un hôtel, tandis qu'une zone jaune est généralement destinée à des fins résidentielles et n'autorise pas les activités de location de villas. Bali et Lombok ne semblent pas disposer de ressources suffisantes pour vérifier toutes les constructions, mais de nombreux bâtiments sont situés dans des zones où ils ne devraient pas être construits à des fins Airbnb. Il est essentiel de vérifier ces facteurs afin de minimiser les risques pour les biens.
Ce qu'il faut vérifier lors de l'audit préalable
Outre la propriété et le zonage, un promoteur ou un investisseur doit faire preuve d'une plus grande diligence afin d'éviter tout problème au fil du temps, comme on peut le constater aujourd'hui dans les environs de Bali.
La diligence raisonnable permet de s'assurer que l'achat du terrain ou la construction est sûr pour l'investisseur. Les avocats ou l'ILA approfondissent le processus de diligence raisonnable. Voici une liste de points que nous essayons de couvrir :
- Permis de construire du projet. Pour rappel, chaque construction doit commencer une fois que le permis de construire a été approuvé (et pas seulement enregistré).
- Licence d'exploitation et légalité du promoteur. En effet, certains promoteurs vendent des biens immobiliers ou supervisent des projets sans disposer d'une licence précise, ce qui peut entraîner des problèmes fiscaux et de légalité du projet.
- Les routes d'accès sont certainement l'un des plus gros problèmes auxquels nous sommes confrontés à Lombok ou à Bali. Les clients n'ont pas conclu d'accords appropriés et découvrent au fil du temps des problèmes d'accès ou d'entretien de la route menant à la propriété. Il arrive même que la propriété soit encerclée par d'autres propriétaires qui n'en autorisent pas l'accès.
- La taille du terrain est également un problème, en particulier pour les propriétés louées. En effet, les promoteurs et les propriétaires subdivisent le terrain pour établir les contrats de location, et les limites de la propriété ne sont parfois pas claires. Le contrat ne mentionne pas la taille réelle du terrain.
- Les investisseurs négligent souvent le coefficient d'occupation des sols lors de l'audit préalable, qui a une incidence directe sur l'approbation des permis de construire (PBG et SLF). Bali et Lombok appliquent des règles strictes en matière de limitation de la hauteur des bâtiments et de densité de construction (KLB).
- Les facteurs religieux et réglementaires locaux dictent également l'aménagement du territoire. Les fortes traditions religieuses de l'Indonésie déterminent activement ce que les promoteurs peuvent construire et où. La communauté locale peut également avoir un impact sur la manière dont vous pouvez construire ou développer un terrain.
- Le contrat de bail principal est probablement celui pour lequel, avec l'expérience, nous rencontrons le plus de problèmes. En effet, la plupart du temps, les promoteurs ne sont pas propriétaires du terrain. Ils ont transféré leurs droits au nouveau locataire (le client), mais malheureusement, leur propre accord (contrat de bail principal) n'était pas assez solide pour protéger le client. Il arrive même que certains promoteurs essaient de sous-louer un terrain qu'ils n'ont même pas fini de payer eux-mêmes, ce qui conduit à une situation d'insécurité pour le client.
Les points ci-dessus ne sont qu'un exemple de ce à quoi doit ressembler et ce que doit comprendre un audit préalable en bonne et due forme. À Bali ou à Lombok, un audit préalable prend de deux semaines à un mois, selon le Kapubaten (région où se trouve le bien). Un contrôle préalable adéquat est certainement l'élément de base pour l'achat ou la location d'un bien immobilier. Malheureusement, certains promoteurs n'ont même pas fait preuve de la diligence requise, non pas intentionnellement, mais par manque de connaissances, de pression ou de temps. Après le contrôle préalable, l'autre étape consiste à conclure un contrat en bonne et due forme et sécurisé.
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Risques liés aux contrats à Bali et à Lombok
Un contrat de bail et un préaccord définissent la relation avec le promoteur ou le propriétaire. Malheureusement, de nombreux accords de base conduisent à des situations compliquées entre les parties. Pour éviter les risques immobiliers, il faut comprendre que même les promoteurs professionnels dépendent de tiers, ce qui peut entraîner des retards et des litiges. En cas de litige, les contrats sont appliqués de manière stricte, chaque partie se battant pour défendre ses intérêts, d'où la nécessité d'accords complets.
Contrat de location
Avec l'expérience, nous avons des clients qui nous contactent pour des problèmes auxquels nous ne pouvons rien faire parce que le contrat n'était pas assez protecteur. Un contrat de bail est un contrat privé entre un bailleur (propriétaire ou promoteur) et un locataire. Tous les termes et conditions sont définis dans le contrat puisque l'Indonésie n'a pas de véritable loi de protection pour les étrangers en matière de bail. Malheureusement, certains notaires travaillent pour les promoteurs ou la population locale et, en raison du volume des projets, oublient d'ajouter des clauses supplémentaires pour protéger l'une des parties. Voici quelques-unes des clauses importantes à ajouter et à négocier.
Par exemple, nous avons vu de nombreux permis de construire rejetés par l'UPRR sans que les promoteurs ne le sachent. Cette situation rend la propriété illégale et le client est maintenant sous le contrôle du client et a payé pour une construction illégale et ne peut normalement pas louer la propriété. Nous conseillons vivement à l'investisseur de conserver ou d'ajouter une pénalité jusqu'à ce que le permis de construire soit délivré. Les promoteurs se plaignent du retard dans la délivrance des permis de construire (PBG) et du FSL, mais la plupart du temps, le retard vient du fait que le bien ne respecte pas les normes.
Une clause manquante essentielle empêche les propriétaires d'hypothéquer ou de revendre les biens loués. Les notaires vérifient l'existence d'hypothèques, mais omettent souvent cette protection. Sans elle, une saisie bancaire ou un nouveau propriétaire pourrait rompre le contrat en remboursant simplement le montant initial du bail, ce qui lui permettrait de profiter d'améliorations telles que de nouvelles villas. Nous avons vu des cas où des baux principaux faibles ont rendu les preneurs vulnérables à des scénarios extrêmes.
Les clauses ci-dessus sont des exemples de celles qui peuvent être ajoutées. Un avocat ou l'ILA doit vérifier et ajouter d'autres clauses pour protéger les clients en ce qui concerne les taxes, la capacité de transfert et les prolongations. La prolongation est maintenant le défi auquel les clients sont confrontés depuis que nous commençons à voir le premier bail arriver à expiration.
Lire aussi : Considérations juridiques pour la location d'une propriété à Bali
Accord de construction et de gestion
Les promoteurs proposent généralement ces deux accords en même temps que le contrat de location.
Le contrat de construction précise le processus de développement du bien sur plan et définit les rôles et responsabilités de chaque partie. Tout comme le contrat de bail, le contrat de construction est un contrat privé entre deux parties. Comme la plupart des promoteurs agissent consciemment ou inconsciemment sans licence appropriée, il est important de s'assurer que l'accord est protecteur. Les promoteurs font appel à des entrepreneurs plus ou moins expérimentés et leur retard affecte le projet avec le client. Certains promoteurs refusent malheureusement d'assumer des pénalités parce que leur propre contrat avec le promoteur est médiocre et ne prévoit aucune sanction ou pénalité. Nous recommandons d'ajouter des clauses claires :
- Des conditions de paiement claires associées à des étapes précises
- Pénalité pour tout retard après une certaine période de grâce
- Pénalité pour tout document manquant
- Évaluation par un tiers pour le contrôle de la qualité
- Pénalité en cas de mauvaise qualité de la livraison
- Des rapports clairs sur l'état d'avancement du développement
- Garantie claire
- Effacer la liste de transfert
En plus du contrat de construction, les promoteurs proposent une gestion immobilière une fois la remise du bien achevée. Bien qu'un gestionnaire immobilier nécessite une expérience certaine, le contrat engage parfois les parties pendant la durée du bail sans permettre au client de changer de gestionnaire immobilier en cas de mauvaise gestion. Nous recommandons vivement de faire appel à un tiers pour ce contrat, car cela aura une incidence sur le retour sur investissement.
Transfert
Après la construction
Les clients nous contactent de plus en plus souvent après la livraison en raison de la médiocrité de la construction et de la qualité des produits livrés. Comme nous l'avons mentionné plus haut, le contrat est la clé qui permet de se retourner vers le promoteur. Plus le contrat sur la qualité est solide et détaillé, plus il sera facile pour le locataire de réclamer des pénalités ou des remboursements et d'obliger le promoteur à réparer les dégâts.
Le recours à un tiers indépendant peut s'avérer essentiel pour s'assurer que la livraison respecte les normes et la qualité promises dans le contrat. Si la plupart des promoteurs ne font pas exprès de livrer des constructions de mauvaise qualité, des problèmes surviennent souvent en raison de l'inexpérience des entrepreneurs ou d'un manque de surveillance. Contrairement à certains pays, les lois locales n'obligent pas les promoteurs à conserver les fonds de réparation, de sorte que les acheteurs ont du mal à exiger des réparations par la suite. Protégez-vous du risque immobilier : retenez le paiement final jusqu'à ce que le promoteur ait achevé la remise des clés, corrigé tous les défauts et fourni tous les documents promis (y compris les certificats et les garanties).
Garantie après 1 an
La plupart des problèmes surviennent également après un an. Certains promoteurs célèbres ont été confrontés à ces problèmes. Par exemple, des promoteurs ont construit illégalement des bâtiments sur des rizières en eau profonde. Au bout de quelques années, l'eau a commencé à sortir et à entrer dans les murs, car le promoteur et l'entrepreneur n'ont pas correctement drainé le terrain. Une garantie d'un an n'est pas suffisante dans ces conditions. La plupart des promoteurs le savent et refusent de prolonger la garantie. C'est généralement le signe qu'il faut chercher une autre propriété.
