В преддверии 2026 года правительство Индонезии официально продлило действие пакета мер по стимулированию сектора недвижимости. Данная политика, закреплённая в Постановлении министра финансов (PMK) № 90 от 2025 года, предусматривает возмещение НДС за счёт государства (Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah, или PPN DTP) с целью поддержания динамики развития рынка жилья и укрепления покупательной способности среднего класса.
Хотя эта льгота представляет собой значимую возможность для покупателей недвижимости, технические требования и требования по соблюдению нормативных требований, связанные с этой программой, особенно важны для международных инвесторов, рассматривающих возможность покупки недвижимости в Индонезии, в том числе в таких местах, как Бали, Ломбок, Флорес и Джакарта.
Прежде чем приступать к сделке, необходимо четко понимать, как стимул применяется на практике.
В компании ILA Global Consulting мы регулярно сотрудничаем с международными клиентами по вопросам налогообложения и нормативно-правового регулирования в сфере недвижимости в Индонезии. Обладая практическим опытом сопровождения иностранных покупателей и инвесторов, наша команда уделяет особое внимание правильному структурированию сделок, обеспечению их соответствия нормативным требованиям и учету действующих льготных механизмов.
Благодаря проверенной репутации, четкой коммуникации и клиентоориентированному подходу, ILA Global Consulting стала надежным консультантом для частных лиц и компаний, стремящихся занять прочное и устойчивое положение в Индонезии.
В этой статье описывается, как работает льгота по НДС на недвижимость 2026 года, кто может ею воспользоваться и какие требования необходимо выполнить для ее правильного применения, особенно для иностранных покупателей, заинтересованных в недвижимости в Индонезии.
Как работает система налоговых льгот по НДС на недвижимость в Индонезии в 2026 году?
На 2026 финансовый год правительство Индонезии предлагает 100% скидку на НДС при покупке соответствующей критериям жилой недвижимости, при условии соблюдения определенных финансовых и юридических параметров.
Стимул применяется при соблюдении следующих условий:
- 100% покрытие НДС
НДС полностью покрывается государством на первые 2 миллиарда индонезийских рупий от продажной цены недвижимости.
с ограничением по цене Чтобы соответствовать требованиям, общая стоимость недвижимости не должна превышать 5 миллиардов индонезийских рупий.- Типы недвижимости, на которые распространяется льгота
Льгота распространяется только на новые, готовые к заселению (ready-stock) дома или квартиры. - Период передачи
Передача собственности должна быть задокументирована в форме Berita Acara Serah Terima (BAST) и произойти в период с 1 января 2026 года по 31 декабря 2026 года.
Пример:
Если вы покупаете виллу за 3 миллиарда индонезийских рупий, правительство покрывает НДС на первые 2 миллиарда индонезийских рупий. Вы будете платить только действующую ставку НДС на оставшиеся 1 миллиард индонезийских рупий.
На практике налоговые льготы, такие как схема НДС на недвижимость 2026 года, требуют тщательного внимания к вопросам НДС, обязательствам по отчетности и требованиям по соблюдению нормативных требований.
| Срок | Определение |
|---|---|
| PPN DTP (Налог на добавленную стоимость, покрываемый государством) |
Льгота по НДС, при которой правительство Индонезии берет на себя уплату НДС по соответствующим сделкам. Действует при соблюдении определенных условий, установленных в нормативных актах Министерства финансов. |
| НДС (налог на добавленную стоимость) |
Налог на потребление взимается с поставки налогооблагаемых товаров и услуг в Индонезии. В том числе с определенных сделок с недвижимостью в соответствии с действующим налоговым законодательством. |
| BAST (Протокол передачи-приемки) |
Официальный документ о передаче, подтверждающий фактическую и юридическую передачу недвижимости от продавца или застройщика покупателю. Требуется для административных и налоговых целей. |
Управление НДС и соблюдение налогового законодательства в Индонезии
Работа с финансами, налогами и бухгалтерским учетом может показаться сложной задачей, особенно для иностранцев, проживающих в Индонезии. В ILA Global Consulting мы помогаем клиентам в решении вопросов, связанных с налогами и бухгалтерским учетом, включая оценку НДС, налоговую отчетность и планирование соблюдения нормативных требований, помогая обеспечить правильное применение льгот и надлежащее управление рисками.
С ILA на вашей стороне ничто не может пойти не так. Запланируйте бесплатную консультацию сегодня или узнайте больше о наших налоговых и бухгалтерских услугах.
Применяется ли льгота по НДС 2026 года к договорам аренды?
Важным моментом, требующим разъяснения для наших клиентов на Бали и по всей Индонезии, является юридический статус права собственности на недвижимость.
Льгота PPN DTP предназначена исключительно для оформления (penyerahan) сделок с недвижимостью, связанных с передачей права собственности или иных прав на недвижимость высокого уровня
. Как правило, это права, связанные с Hak Milik (право полной собственности) или Hak Guna Bangunan (HGB — право на строительство).
-
- <l
i><strong>Leasehold (Sewa Menyewa): Standard long-term leasehold arrangements, commonly used by foreigners for 25–30-year terms, generally do not qualify for the PPN DTP inc
-
- e
Стимулирующие меры. В соответствии с налоговым законодательством Индонезии данная система рассматривает НДС по договорам аренды как налог на услуги или аренду, а не как «поставку» имущества в рамках данной конкретной стимулирующей меры
- схема.
- Право собственности/HGB: Данная льгота в первую очередь распространяется на сделки, в рамках которых нотариус или PPAT оформляет договор купли-продажи (Akta Jual Beli, или AJB), отражающий официальную передачу права собственности или соответствующих имущественных прав</a>.
| Срок | Определение |
|---|---|
| Hak Milik | Наиболее прочная форма права собственности на землю в соответствии с законодательством Индонезии, предоставляющая полное право собственности на землю и, как правило, доступная только гражданам Индонезии. |
| Hak Guna Bangunan (HGB) | Право на строительство и владение зданиями на земельном участке, не принадлежащем владельцу, предоставляемое на фиксированный срок и продлеваемое в соответствии с индонезийским земельным законодательством. |
| Аренда (Sewa Menyewa) |
Договорное право на использование имущества в течение определенного периода на основании договора аренды. Соглашения об аренде не являются правом собственности в соответствии с земельным законодательством Индонезии. |
| Акта купли-продажи (AJB) (Договор купли-продажи) |
Официальный документ, оформленный в присутствии нотариуса или PPAT, который официально фиксирует передачу прав на землю или имущество от продавца к покупателю в соответствии с законодательством Индонезии. |
Могут ли физические лица и частные медицинские учреждения претендовать на льготу по НДС в 2026 году?
Право на участие в соответствии с регламентом 2026 года зависит от правового статуса покупателя.
Индивидуальные покупатели
Льгота доступна как для граждан Индонезии (WNI), так и для иностранных граждан (WNA). Однако действуют следующие условия:
- Каждый человек может претендовать на получение льготы только при покупке одного объекта недвижимости.
- Иностранные покупатели должны иметь действующий вид на жительство (KITAS или KITAP).
- Право собственности должно соответствовать правилам владения недвижимостью, таким как Hak Pakai или Hak Sarusun.
Корпоративные покупатели (PT PMA)
Согласно действующим нормам, программа PPN DTP задумана как стимул для потребителей.
Can a PT PMA use it?
Generally, no. The incentive is intended for individuals (orang pribadi) to encourage home ownership. If a PT PMA (Foreign Investment Company) purchases a property as a corporate asset for commercial purposes or staff housing, the transaction typically falls outside the scope of the residential home ownership stimulus.</p>
<strong>Investor Tip:
If you are an investor planning to use a PT PMA, your primary tax benefits usually come from Corporate Income Tax deductions and VAT input–output crediting, rather than from the PPN DTP
стимул.
| Срок | Определение |
|---|---|
| KITAS (разрешение на ограниченное пребывание) |
Временный вид на жительство, позволяющий иностранным гражданам легально пребывать в Индонезии в течение определенного периода времени в соответствии с иммиграционными правилами. |
| KITAP (разрешение на постоянное проживание) |
Постоянный вид на жительство, предоставляемый иностранным гражданам, имеющим на это право, и позволяющий им на определенных условиях находиться в Индонезии в течение длительного времени. |
| Хак Пакай | Право на использование земли или имущества в соответствии с индонезийским законодательством, обычно применяемое к иностранным гражданам, приобретающим жилую недвижимость. |
| Хак Сарусун | Право собственности на квартиру, применимое к квартирам. Предоставление права собственности на отдельную квартиру вместе с общими правами на общие помещения. |
Каковы требования к соблюдению нормативных требований для получения льготы по НДС?
Чтобы налоговые органы Индонезии (DJP) не отменили льготу по НДС, покупатели должны выполнить ряд административных требований:
-
- Счет-фактура с НДС (Faktur Pajak)
Разработчик должен выставить счет-фактуру с НДС , используя правильный код транзакции (07).
<
- Счет-фактура с НДС (Faktur Pajak)
li><strong>BAST Registration
The buyer must register the property handover report through the Ministry of Public Works and Housing (PUPR) or the BP Tapera sys
- tem</a>.
- Требование о запрете перепродажи
Владелец не имеет права продавать или передавать недвижимость третьим лицам в течение одного года с момента покупки.
Для частных покупателей, желающих воспользоваться льготами по НДС в 2026 году, а также для корпоративных инвесторов, занимающихся оформлением сделок по приобретению недвижимости в Индонезии, крайне важно уделить пристальное внимание требованиям к правомочности и соблюдению нормативных требований
и др.
Если вы хотите уточнить, подпадает ли ваша планируемая покупка недвижимости под программу PPN DTP, мы можем помочь вам проанализировать структуру сделки и соответствующие требования до того, как вы приступите к ее осуществлению
ред.
