Invertir en una propiedad en Bali puede parecer confuso, ya que a veces diferentes actores proporcionan información contradictoria. Si encontrar una propiedad en Bali es fácil, invertir legalmente y hacer un negocio de alquiler como extranjero en Bali requiere que el inversor cumpla con la normativa. A pesar de lo que algunos actores u otros inversores pueden decir, sólo hay una manera de alquilar legalmente una propiedad en Airbnb o en el mercado. Es importante que el inversor entienda que las diferentes soluciones que ofrecen algunos actores son a veces ilegales o exponen al inversor a una elevada fiscalidad en caso de auditoría o control. Estudiaremos las diferentes opciones que se sugieren y revisaremos las consecuencias de cada una de ellas.
El número de ofertas en el mercado está aumentando y los inversores tienen muchas opciones y zonas donde invertir. Sin embargo, es crucial que los inversores se fijen en cuál podría ser el retorno de la inversión y cómo seleccionar adecuadamente la mejor propiedad para iniciar un negocio de alquiler en Bali.
Cómo elegir una propiedad para invertir en Bali
Como ya se ha mencionado, en los últimos años muchos promotores han aprovechado la oportunidad para construir numerosas propiedades en Bali. Agricultores, propietarios balineses y promotores ofrecen ahora terrenos y villas en zonas que nadie habría considerado hace unos años.
Encuentre la ubicación adecuada y su mercado objetivo
A pesar de su presupuesto y su plan de inversión, la ubicación de una propiedad sigue siendo el principal criterio a la hora de invertir en una propiedad en Bali. La ubicación siempre tiene que estar correlacionada con su mercado objetivo. Diferentes proyectos pueden encajar para un tipo de cliente y no encajar para otro tipo de cliente socioeconómico. Mientras que Seminyak y Ubud son sin duda lugares para el alquiler a corto plazo que ofrecen una alta tasa de ocupación, otras promociones, como en Tumbak Bayu o Kedungu, podrían tener más dificultades para conseguir una mayor tasa de ocupación.
De hecho, invertir en propiedades y poner en marcha un negocio inmobiliario requiere un enfoque empresarial. ¿Hay gente dispuesta a alquilar una propiedad en Bali a 25 minutos de la playa, los restaurantes o las actividades culturales? La respuesta es, sin duda, SÍ. Sin embargo, ¿con qué frecuencia puede alquilar esta propiedad si a su alrededor se están construyendo 30 nuevas villas en los próximos 5 meses?
En efecto, el mercado cambia y evoluciona constantemente. La industria turística está cambiando y el comportamiento, la nacionalidad y el tipo de gente que viene a Bali se está moviendo. Algunos actores y profesionales agentes inmobiliarios pueden ayudar a encontrar el lugar adecuado.
Definir una estrategia de inversión adecuada
Invertir en un inmueble es como invertir en otro activo. Cada inversor tiene que pensar en su estrategia de salida y en las condiciones de la inversión. Bali ofrece muchos inmuebles en régimen de arrendamiento, lo que puede afectar a la estrategia de salida. Mientras que el arrendamiento exige una salida rápida, la propiedad en pleno dominio da a los inversores más tiempo para rentabilizar la inversión. El precio de un inmueble desempeña un papel importante en la decisión de invertir. Aunque la ubicación sea excelente, un inversor puede obtener un retorno de la inversión más rápido en una propiedad algo más alejada de la playa con un índice de ocupación uno o dos puntos inferior. Estas son las cosas que hay que tener en cuenta antes de invertir en una propiedad en Bali
- ¿Cuándo tengo previsto cobrar?
- ¿Cuál es el índice de ocupación de la zona? ¿Está la zona cerca de actividades?
- ¿Voy a alquilar la vivienda para una estancia de corta o larga duración?
- ¿Puedo revender el activo al cabo de unos años?
Comprender la tendencia del mercado
Incluso si la ubicación es estupenda y las cifras actuales predicen un buen retorno de la inversión en el momento de la inversión, es importante entender cómo evoluciona el mercado para comprender cómo puede afectar a la tasa de ocupación y al ROI. De hecho, Bali u otras zonas como Lombok tienen hoy muchos proyectos en construcción en zonas que aún no están desarrolladas. Algunos proyectos empiezan a atraer inversores no por los turistas dispuestos a ir a ese lugar, sino a veces porque los promotores presionan para invertir en una zona donde podrían conseguir terrenos más baratos.
Esto plantea el dilema del huevo y la gallina: ¿la falta de interés turístico se debe a que no hay propiedades o a que la zona es menos atractiva? Lo más probable es que sea una combinación de ambas cosas. Para los inversores que busquen alquilar propiedades en Bali o lograr una rápida rentabilidad, este factor es crucial. Algunos proyectos tienen sentido por su proximidad a hermosas playas, mientras que otros se desarrollan lejos de las atracciones, careciendo de atractivos como playas o actividades culturales.
Entender a la competencia
Bali ha visto tal desarrollo que es importante tener en cuenta cómo se desarrolla la competencia alrededor de su inversión. Las propiedades tardan en desarrollarse y, con la tendencia actual, es posible que se vea rodeado de otras propiedades a su alrededor que afecten a su tasa de ocupación y, lo que es peor, que generen quejas en su cuenta de Airbnb. De hecho, no es raro ver a inversores que tienen que recortar su precio o retirar su propiedad de Airbnb debido al desarrollo alrededor de su villa y ofrecer la villa en alquiler a largo plazo debido al ruido de la construcción.
Crea tus propios números
Invertir es su propia responsabilidad, y ningún agente o promotor firmará ninguna cifra. A pesar de la tasa de ocupación que puedan proporcionar o de cualquier información, es importante que el inversor haga sus propios cálculos matemáticos. Cada parte tiene interés en vender algo y el único que tiene una visión independiente es el inversor.
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Cómo comprar la propiedad
Ya hemos tratado esta sección en detalle en algunos artículos anteriores. Sin embargo, aquí están los puntos clave sobre cómo comprar una propiedad en Bali:
- Hacer una oferta legal adecuada con un memorándum de acuerdo o una carta de intenciones
- No pague al vendedor ninguna señal sin haber firmado ningún acuerdo
- Realice la diligencia debida
- Pagar un depósito sólo en una cuenta bloqueada
- Solicitar a un abogado o persona jurídica que revise o redacte el contrato de arrendamiento y negocie los términos y condiciones
- Estructurar una entidad jurídica para alquilar la propiedad
Lea también: Contratos inmobiliarios y diligencia debida en Bali e Indonesia
Cómo estructurar su inversión
La forma de estructurar la inversión tiene consecuencias sobre cómo se inyectan los fondos de capital desde el extranjero y cómo pueden devolverse los fondos al extranjero con la fiscalidad más baja. Pensar en la estructura antes de comprar la propiedad es crucial. Es lamentable ver cómo los inversores intentan replantearse su estructura de inversión después de la compra, lo que genera otros costes de transacción. La mayoría de las veces se debe a la presión del vendedor, que no deja que el inversor se tome su tiempo para estructurar la transacción.
Para los inversores que tienen una empresa en el extranjero o una sociedad de cartera, puede ser legal y fiscalmente óptimo estructurar su SPV antes de invertir en la propiedad. Le recomendamos que tenga en cuenta los siguientes puntos:
- ¿Dónde se invertirá el dinero?
- ¿Es mejor invertir con fondos privados o con un préstamo?
- ¿Debo enviar dinero de una empresa al extranjero o con cargo a mi fondo personal?
- Cómo influye el convenio fiscal con Indonesia en mi inversión
Cómo alquilar legalmente su vivienda
Como en muchos países, alquilar una propiedad se considera una actividad empresarial. Los inversores extranjeros (WNI) no tienen los mismos derechos que los indonesios (WNA) a la hora de alquilar una propiedad en Indonesia.
Para responder a si un extranjero puede alquilar una propiedad en su propio nombre, la respuesta es simple: un extranjero no puede alquilar legalmente una propiedad en su propio nombre. Un extranjero puede alquilar una propiedad, pero no puede alquilar legalmente una propiedad en Bali. La normativa indonesia es clara, e incluso los indonesios tienen que solicitar una licencia si quieren alquilar una propiedad a su nombre.
La lógica es sencilla. A pesar de que Indonesia protege su mercado como muchos otros países, los extranjeros no residentes y los no residentes no tienen tarjeta fiscal en Indonesia.
Crear una persona jurídica en Indonesia
La legislación indonesia no reconoce el derecho de los particulares a alquilar una propiedad y ganar dinero con ella. Sin embargo, el regulador autoriza a los extranjeros a constituir una persona jurídica en Indonesia. La única entidad jurídica que los extranjeros pueden crear en Indonesia para ganar dinero se llama PT PMA. Este tipo de empresa está abierta a la inversión extranjera al 100%, y los extranjeros no necesitan a una persona local como socio o director en la empresa. El proceso de creación de una empresa dura aproximadamente 5 días y puede constituirse durante el proceso de compra de la propiedad.
Obtener la licencia adecuada
Una vez creada la empresa, hay que comprobar o solicitar varias licencias antes de poder gestionar el negocio en AirBnb o en cualquier otra plataforma de reservas.
Licencia de propiedad
Algunos vendedores o promotores no suelen mencionar que el permiso de construcción (PBG) y el SLF son documentos cruciales. Estos documentos son esenciales para alquilar una propiedad en Bali. Como en todos los países, los promotores deben solicitar un permiso de obras antes de construir una villa, un hotel o cualquier edificio. El SLF se entrega una vez que la propiedad cumple algunos requisitos relacionados con sus funciones. En otras palabras, si el propósito de la villa es alquilarla y como villa, el permiso tiene que estar relacionado con esto y no puede clasificarse como Residencial.
Desgraciadamente, no es infrecuente ver inmuebles alquilados con una licencia residencial a nombre de un tercero (Pondok Wisata). Una villa situada en una zona residencial no puede obtener una licencia relacionada con una Villa u Hotel. Algunos administradores de fincas ofrecen una licencia Pondok Wisata. Para que quede claro, una Pondok Wisata es una licencia relacionada con una casa de huéspedes. En otras palabras, el dueño de la propiedad tiene que vivir dentro de la propiedad y sólo puede ser indonesio. Por definición, los ingresos de la propiedad tienen que pasar por el indonesio y no pueden enviarse directamente al extranjero.
Si un particular extranjero no puede percibir ingresos de una propiedad alquilada a través de un Pondok Wisata, una empresa extranjera puede gestionarla. La empresa extranjera puede actuar en nombre del Pondok Wisata. Sin embargo, como la licencia está a nombre de la persona local, el propietario debe vivir en la propiedad por ley.
Licencia de empresa
La segunda etapa consiste en obtener la licencia adecuada en el marco de la empresa. Hay algunas licencias disponibles para que los inversores extranjeros legitimen sus ingresos procedentes de una propiedad (villa, hotel, apartahotel). Tener una tarjeta fiscal no es suficiente, PT PMA necesita tener el NIB apropiado activado (no sólo en el Akta o escritura de establecimiento) y cumplir con los requisitos en relación con la actividad empresarial.
Registre su propiedad en plataformas de reserva
Con todos los documentos legales, es posible registrar la propiedad bajo tu cuenta en plataformas como booking.com o Airbnb. Algunas personas registran propiedades en Bali con un nombre ficticio para ocultar al verdadero propietario, que carece de licencia. La ley prohíbe estrictamente los nominativos, y el Gobierno ha dado instrucciones a los indonesios para que abandonen esta práctica. Sin embargo, es posible registrarse a nombre de una empresa si ésta dispone de todos los documentos necesarios.
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Gestión propia o con una empresa de gestión
Gestionar una propiedad requiere tiempo y experiencia. Si decide alquilar una propiedad en Bali, puede gestionarla usted mismo o contratar a una empresa de gestión profesional. Bali cuenta con muchos profesionales cualificados que pueden encargarse de la gestión de propiedades.
Las empresas de administración de fincas suelen ofrecer servicios integrales, que deben incluir asesoramiento jurídico sobre la concesión de licencias. Es aconsejable consultar a varias empresas de gestión inmobiliaria para comparar sus ofertas. Normalmente, las empresas de gestión inmobiliaria ofrecen distintos paquetes, entre ellos:
- Gestión de reservas
- Marketing
- Mantenimiento
El precio de una empresa de gestión inmobiliaria puede variar entre un 10 y un 20% en función del nivel de servicio.
Abrir una cuenta bancaria y obtener los ingresos
Una vez que la propiedad tiene todos los documentos necesarios y la propiedad es gestionada por el inversor o por la empresa de gestión de la propiedad, la empresa puede abrir una cuenta bancaria y recibir los fondos de AirBnb. Algunas empresas de gestión inmobiliaria ofrecen gestionar los ingresos y cobrar sus honorarios, mientras que otras facturan los honorarios cada mes.
Informar del impuesto
La parte de los impuestos es sin duda la menos divertida del negocio. El propietario de un inmueble tiene que calcular y declarar el impuesto cada mes a la administración local.
Toma tus dividendos y tus ingresos
Como recordatorio, las transferencias enviadas al extranjero están sujetas a una retención a cuenta del 20% para los no residentes, excepto si se aplica un convenio fiscal. Sin embargo, si el propietario tiene un KITAS, el impuesto aplicable será del 10% en 2024 o del 0% si el dinero se reinvierte en la economía.
