Инвестиции в недвижимость на Бали могут показаться запутанными, поскольку различные субъекты иногда предоставляют противоречивую информацию. Если найти недвижимость на Бали легко, то легальное инвестирование и ведение арендного бизнеса на Бали в качестве иностранца требует от инвестора соблюдения правил. Несмотря на то, что могут сказать некоторые актеры или другие инвесторы, существует только один способ легальной сдачи недвижимости в аренду на Airbnb или на рынке. Инвестору важно понимать, что различные решения, предлагаемые некоторыми субъектами, иногда являются незаконными или подвергают инвестора высокому налогообложению в случае аудита или контроля. Мы изучим различные предлагаемые варианты и рассмотрим последствия каждого из них.
В настоящее время количество предложений на рынке растет, и у инвесторов есть множество вариантов и областей, куда можно вложить средства. Тем не менее, для инвесторов очень важно понять, какова будет отдача от инвестиций и как правильно выбрать лучший объект недвижимости для начала арендного бизнеса на Бали.
Как выбрать недвижимость для инвестиций на Бали
Как уже говорилось выше, за последние несколько лет многие застройщики воспользовались возможностью построить ряд объектов недвижимости на Бали. Фермеры, балийские владельцы и застройщики теперь предлагают земли и виллы в районах, которые еще несколько лет назад никто бы не рассматривал.
Найдите подходящее место и целевой рынок
Несмотря на ваш бюджет и инвестиционный план, расположение недвижимости остается главным критерием при инвестировании в недвижимость на Бали. Местоположение всегда должно соотноситься с вашим целевым рынком. Разные проекты могут подходить для одного типа клиентов и не подходить для другого типа социально-экономических клиентов. Если Семиньяк и Убуд, безусловно, являются местами для краткосрочной аренды с высоким уровнем заполняемости, то в других проектах, например, в Тумбак-Байю или Кедунгу, может быть сложнее добиться более высокого уровня заполняемости.
Действительно, инвестирование в недвижимость и открытие бизнеса в сфере недвижимости требует делового подхода. Есть ли люди, готовые арендовать недвижимость на Бали в 25 минутах от пляжа, ресторанов или культурных мероприятий? Ответ, безусловно, ДА. Однако как часто вы сможете сдавать эту недвижимость, если в ближайшие 5 месяцев вокруг вас будет построено 30 новых вилл?
Рынок действительно постоянно меняется и развивается. Меняется индустрия туризма, меняется поведение, национальность и тип людей, приезжающих на Бали. Некоторые актеры и профессиональные агенты по недвижимости могут помочь найти подходящее место.
Определите правильную инвестиционную стратегию
Инвестиции в недвижимость - это как инвестиции в другой актив. Каждый инвестор должен продумать стратегию выхода и условия инвестирования. На Бали предлагается много арендованной недвижимости, что может повлиять на стратегию выхода. В то время как арендованная недвижимость требует быстрого обналичивания средств, свободная недвижимость дает инвесторам больше времени для получения прибыли от инвестиций. Цена недвижимости играет важную роль в принятии решения об инвестировании. Даже если местоположение отличное, инвестор может получить более быстрый возврат на инвестиции в недвижимость, расположенную чуть дальше от пляжа, с уровнем заполняемости на один-два пункта ниже. Вот что следует учесть, прежде чем инвестировать в недвижимость на Бали
- Когда я планирую обналичить деньги?
- Каков уровень заполняемости в этом районе? Близок ли этот район к местам развлечений?
- Хочу ли я сдать недвижимость в аренду на короткий или длительный срок?
- Могу ли я перепродать актив через несколько лет?
Понять тенденции рынка
Даже если местоположение отличное и текущие показатели предсказывают хорошую рентабельность инвестиций на момент вложения, важно понимать, как развивается рынок, чтобы понять, как это может повлиять на заполняемость и рентабельность инвестиций. Действительно, на Бали или в других регионах, таких как Ломбок, сегодня строится множество проектов на еще не освоенных территориях. Некоторые проекты начинают привлекать инвесторов не потому, что туристы хотят поехать в это место, а иногда потому, что застройщиков подталкивает к инвестициям район, где они могут получить более дешевую землю.
Возникает дилемма "курица с яйцом": отсутствие туристического интереса связано с отсутствием недвижимости или с тем, что район стал менее привлекательным? Скорее всего, это комбинация того и другого. Для инвесторов, желающих сдать недвижимость на Бали в аренду или получить быструю прибыль, этот фактор имеет решающее значение. Некоторые проекты имеют смысл из-за близости к прекрасным пляжам, в то время как другие развиваются вдали от достопримечательностей, не имея таких привлекательных черт, как пляжи или культурные мероприятия.
Поймите конкурентов
На Бали наблюдается такое развитие, что важно принимать во внимание, как развивается конкуренция вокруг ваших инвестиций. Недвижимость требует времени для развития, и при нынешней тенденции вы можете оказаться в окружении других объектов, что повлияет на заполняемость вашего жилья, но, что еще хуже, приведет к жалобам на ваш счет в Airbnb. Действительно, нередки случаи, когда инвесторам приходится снижать цену или удалять свою недвижимость с Airbnb из-за развития вокруг их виллы и предлагать ее в долгосрочную аренду из-за шума стройки.
Сделайте свои собственные номера
Инвестирование - это ваша собственная ответственность, и ни один агент или застройщик не подпишется под какими-либо цифрами. Несмотря на то, какой уровень заполняемости они могут предоставить или какую-либо информацию, инвестору важно сделать собственные математические расчеты. Каждая сторона заинтересована в том, чтобы что-то продать, и единственный, кто имеет независимое мнение, - это инвестор.
Сделайте поиск недвижимости в Индонезии простым
Сэкономьте время и деньги, команда специалистов ILA поможет в оформлении недвижимости в Индонезии. Мы поможем провести аудит, офрмить право собственности на землю, предоставим нотариальные услуги, подготовим и проверим договора, получим разрешение на строительство, различные лицензии и многое другое.
Узнайте больше о наших услугах или свяжитесь с нами и получите бесплатную консультацию уже сегодня.
Как приобрести недвижимость
Мы подробно рассказывали об этом разделе в нескольких статьях в прошлом. Однако здесь мы приводим основные моменты, касающиеся приобретения недвижимости на Бали:
- Сделайте надлежащее юридическое предложение с помощью меморандума о взаимопонимании или письма о намерениях
- Не платите продавцу задаток, не имея подписанного соглашения
- Проведите надлежащую юридическую экспертизу
- Вносите депозит только на счет эскроу
- Обратитесь к юристу или юридическому лицу для изучения или составления проекта договора аренды и согласования условий
- Создайте юридическое лицо для сдачи недвижимости в аренду
Читайте также: Контракты на недвижимость и должная осмотрительность на Бали и в Индонезии
Как структурировать ваши инвестиции
Способ структурирования инвестиций влияет на то, как вливать капитал из-за рубежа и как выводить его обратно за границу с наименьшим налогообложением. Продумать структуру до покупки недвижимости крайне важно. Прискорбно видеть, как инвесторы пытаются пересмотреть структуру своих инвестиций после покупки, что влечет за собой другие расходы по сделкам. Чаще всего это происходит из-за давления со стороны продавца, который не дает инвестору времени на обдумывание структуры сделки.
Для инвесторов, имеющих компанию за рубежом или холдинговую компанию, может быть законным и оптимальным с точки зрения налогообложения структурировать SPV до вложения средств в недвижимость. Мы рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:
- Куда будут инвестированы деньги?
- Что лучше - инвестировать в частные фонды или взять кредит?
- Отправлять ли деньги из компании за границу или из личного фонда?
- Как налоговое соглашение с Индонезией влияет на мои инвестиции
Как легально сдавать в аренду свою недвижимость
Как и во многих других странах, сдача недвижимости в аренду рассматривается как вид предпринимательской деятельности. Иностранные инвесторы (WNI) не обладают теми же правами, что и индонезийцы (WNA), когда речь идет о сдаче недвижимости в аренду в Индонезии.
На вопрос, может ли иностранец сдавать в аренду недвижимость от своего имени, ответ прост: иностранец не может легально сдавать недвижимость от своего имени. Иностранец может арендовать недвижимость, но не может легально сдавать ее в аренду на Бали. Индонезийские правила четкие, и даже индонезийцы должны подавать заявку на получение лицензии, если они хотят сдавать недвижимость в аренду под своим именем.
Логика проста. Несмотря на то, что Индонезия защищает свой рынок, как и многие другие страны, иностранцы и нерезиденты не имеют в Индонезии налоговой карты.
Учреждение юридического лица в Индонезии
Индонезийское законодательство не признает за физическими лицами права сдавать недвижимость в аренду и зарабатывать на этом. Однако регулятор разрешает иностранцам учреждать юридические лица в Индонезии. Единственное юридическое лицо, которое иностранцы могут создать в Индонезии для заработка, называется PT PMA. Этот тип компании открыт для 100 % иностранных инвестиций, и иностранцам не требуется местное лицо в качестве партнера или директора в компании. Процесс создания компании занимает около 5 дней и может быть осуществлен в процессе покупки недвижимости.
Получение правильной лицензии
После того как компания создана, необходимо проверить или оформить несколько лицензий, чтобы иметь возможность вести бизнес на AirBnb или любой другой платформе бронирования.
Лицензия на собственность
Некоторые продавцы или застройщики чаще всего не упоминают о том, что разрешение на строительство (PBG) и SLF являются важнейшими документами. Эти документы необходимы для сдачи недвижимости в аренду на Бали. Как и во всех других странах, застройщики должны подать заявку на получение разрешения на строительство перед возведением виллы, отеля или любого другого здания. SLF выдается после того, как объект недвижимости будет отвечать определенным требованиям, связанным с его функциями. Другими словами, если вилла предназначена для сдачи в аренду и является виллой, разрешение должно быть связано с этим и не может быть классифицировано как жилое.
К сожалению, нередки случаи, когда недвижимость сдается в аренду с лицензией на проживание от имени третьего лица (Pondok Wisata). Вилла, расположенная в жилом районе, не может получить лицензию, относящуюся к вилле или отелю. Некоторые управляющие недвижимостью предлагают лицензию Pondok Wisata. Чтобы было понятно, Pondok Wisata - это лицензия, относящаяся к гостевому дому. Другими словами, владелец недвижимости должен проживать в ней и может быть только индонезийцем. По определению, доход от недвижимости должен проходить через индонезийца и не может быть направлен напрямую иностранному гражданину.
Если иностранное физическое лицо не может получать доход от недвижимости, сдаваемой в аренду через Pondok Wisata, управлять ею может иностранная компания. Иностранная компания может действовать от имени Pondok Wisata. Однако, поскольку лицензия выдается на имя местного жителя, по закону владелец должен проживать в этой недвижимости.
Лицензия компании
Второй момент - наличие соответствующей лицензии у компании. Существует несколько лицензий, доступных иностранным инвесторам для легализации их доходов от недвижимости (вилла, отель, апарт-отель). Наличие налоговой карты недостаточно, PT PMA должна иметь соответствующую активированную NIB (не только на Акте или акте о создании) и соответствовать требованиям в отношении предпринимательской деятельности.
Зарегистрируйте свою недвижимость на платформах бронирования
Имея все юридические документы, можно зарегистрировать недвижимость под своим аккаунтом на таких платформах, как booking.com или Airbnb. Некоторые люди регистрируют недвижимость на Бали под номинальным именем, чтобы скрыть настоящего владельца, у которого нет лицензии. Закон строго запрещает номинальных владельцев, и правительство предписало индонезийцам прекратить эту практику. Однако можно зарегистрироваться под именем компании, если у нее есть все необходимые документы.
Читайте также: Как стать брокером в Индонезии иностранцу
Управление самостоятельно или с помощью управляющей компании
Управление недвижимостью требует времени и опыта. Если вы решили сдавать недвижимость на Бали, вы можете управлять ею самостоятельно или нанять профессиональную управляющую компанию. На Бали есть много квалифицированных специалистов, которые могут заниматься управлением недвижимостью.
Компании по управлению недвижимостью часто предоставляют комплексные услуги, которые должны включать юридические консультации по вопросам лицензирования. Рекомендуется проконсультироваться с различными компаниями по управлению недвижимостью, чтобы сравнить их предложения. Как правило, компании по управлению недвижимостью предлагают различные пакеты услуг, в том числе:
- Управление бронированием
- Маркетинг
- Техническое обслуживание
Цены на услуги компании по управлению недвижимостью могут варьироваться от 10 до 20 % в зависимости от уровня обслуживания.
Откройте банковский счет и получайте доход
После того как на объект недвижимости оформлены все необходимые документы и он находится под управлением инвестора или компании по управлению недвижимостью, компания может открыть банковский счет и получать средства от AirBnb. Некоторые компании по управлению недвижимостью предлагают обрабатывать доходы и получать свое вознаграждение, в то время как другие выставляют счет каждый месяц.
Сообщите о налоге
Налоговая часть - это, конечно, менее интересная часть бизнеса. Владелец недвижимости должен каждый месяц рассчитывать налог и отчитываться о нем перед местными властями.
Возьмите свои дивиденды и доходы
Напоминаем, что переводы, отправленные за границу, облагаются налогом у источника в размере 20% для нерезидентов, за исключением случаев, когда действует налоговое соглашение. Однако если у владельца есть КИТАС, применимый налог составит 10 % в 2024 году или 0 %, если деньги будут реинвестированы в экономику страны.
