Propiedad vs. Arrendamiento en Bali: ¿Cuál es la mejor opción?

Los inversores y compradores de propiedades tienen que elegir entre la propiedad absoluta o el arrendamiento en Bali para su inversión en Bali, Lombok o el resto de Indonesia. ¿Cuál es la mejor opción para un extranjero? ¿Qué opción es mejor, dominio absoluto o arrendamiento?

Sumérjase en la historia de Bali

Históricamente, el mercado inmobiliario de Bali ha vendido propiedades en régimen de arrendamiento. Primero, los extranjeros que invertían en Indonesia y Bali buscaban opciones para invertir en una propiedad. La ley no permitía a los extranjeros poseer propiedades. En aquel momento, había dos opciones posibles.

• Invertir bajo un nominado (esposa, esposo, socios) pero sin ningún seguro para obtener derechos sobre la propiedad como un acuerdo nominal es ilegal incluso entre marido y mujer.
• Invierte alquilando el inmueble durante varios años mediante un contrato de arrendamiento.

Los indonesios que solían vender su certificado de dominio absoluto ante notario prosiguieron el proceso recurriendo a notarios con los extranjeros que compraban derechos de arrendamiento.

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¿Qué es el arrendamiento?

La compra de una propiedad en régimen de arrendamiento es un alquiler a largo plazo de una propiedad con algunos términos y condiciones. Un contrato de arrendamiento es un acuerdo privado entre varias partes que define algunos derechos y obligaciones. El arrendador y el arrendatario pueden redactar un acuerdo sobre un terreno o un edificio. Ambas partes pueden ser personas físicas o jurídicas.

Un contrato de arrendamiento delega algunos derechos sobre una propiedad en el arrendatario (el comprador). Los derechos y obligaciones de ambas partes figuran en el contrato. El acuerdo enmarca la relación entre el arrendador (vendedor) y el arrendatario (comprador). Un contrato de arrendamiento puede ser notarial o no notarial. La notarización puede ser útil en caso de litigio.

Un contrato de arrendamiento puede ser transferido o subarrendado a un tercero si el contrato autoriza al arrendatario. En el caso del contrato de cesión, el arrendador debe ser informado por el arrendatario actual de que está sustituyendo sus derechos y obligaciones.

Algunos acuerdos de propiedad absoluta en Bali diferencian entre el edificio y el mobiliario para minimizar los impuestos. Los arrendatarios y arrendadores en Bali suelen firmar tanto un acuerdo oficial como uno no oficial, normalmente indicando una cantidad minimizada en el documento oficial para reducir los impuestos mientras mantienen el documento no oficial a un lado hasta que se realiza el pago completo.

• En primer lugar, esta práctica es totalmente ilegal.
• En segundo lugar, el arrendatario no podrá justificar ante la Agencia Tributaria de su país la finalidad de los fondos transferidos.
• En tercer lugar, si el arrendatario compra a través de una empresa, no podrá reclamar este importe como parte de la inversión.

Especialmente en zonas como Bali, donde los contratos de arrendamiento a largo plazo son habituales, comprender los aspectos legales y las implicaciones fiscales es crucial para ambas partes implicadas.

Lea también: Cómo comprar una propiedad en Bali: ¿Qué es lo más eficiente desde el punto de vista fiscal?

Qué es el dominio absoluto (SHM, HGB, Hak Pakai)

Una propiedad de pleno dominio (Setifikat Hak Milik) en Indonesia es sólo para un ciudadano indonesio. El Setifikat Hak Milik se transfiere a la siguiente generación. Sin embargo, para facilitar la inversión en Indonesia, el regulador ha introducido otras formas de propiedad.

Hak guna bangunan (Derecho a construir)

El HGB (Hak Guna Bangunan), o derecho a construir, autoriza a las empresas indonesias a poseer terrenos y construir en ellos. Esta forma de propiedad es válida durante un primer periodo de 30 años, prorrogable por 20 y 30 años. La prórroga se hace en el Badan Pertanahan Nasional (BPN). La empresa propietaria del terreno verá su nombre escrito en el certificado del terreno, mientras que el propietario del SHM verá revocados sus derechos de propiedad.

Es posible convertir el HGB en un SHM si el propietario decide revender el título de propiedad a otro indonesio o a otra empresa.

Hak Pakai (SHP)

El SHP (Sertifikat Hak Pakai) o Derecho de Uso es para un particular o una empresa que desee poseer una propiedad ya construida. El plazo inicial de un SHP es de 30 años.

Este certificado suele ser para apartamentos y para fomentar la inversión extranjera. Permite a los extranjeros ser propietarios del apartamento o la casa en la que quieren vivir. Por el mismo principio que el HGB, el Hak Pakai es prorrogable durante un determinado periodo de tiempo (20+30).

Las condiciones para una propiedad en Hak Paki dependen de la provincia en la que se encuentre la propiedad. Por ejemplo, Yakarta y Bali aplican criterios diferentes en función del tamaño y el valor de la propiedad. Los criterios varían si la propiedad es un apartamento o una villa.

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Se vende o se arrienda Bali

La respuesta a la pregunta de propiedad absoluta o arrendamiento en Bali depende en gran medida del perfil del inversor. Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, el HGB y el SHP conceden más derechos al comprador, lo que hace que la compra sea más segura y proporciona más tranquilidad en cuanto a lo que el comprador puede hacer con la propiedad.

Desde un punto de vista empresarial o económico, esto depende de varios factores:

• Poder adquisitivo del comprador y su situación financiera
• Valor de mercado de la propiedad y el arrendamiento

El precio del arrendamiento ha alcanzado tal nivel en los últimos años en Bali que la diferencia con la propiedad absoluta se está reduciendo. Para un inversor que busque invertir en una propiedad con más de 25 años de duración, el precio del freehold debería ser matemáticamente ventajoso.

Otro criterio es el plan de inversión del inversor. Si el inversor decide hacer caja y rentabilizar su inversión (ROI) sin aprovechar la plusvalía, entonces el arrendamiento puede ser ventajoso. El arrendamiento es sin duda una buena primera inversión para los inversores con un presupuesto más bajo.

Sin embargo, cada inversor suele tener en cuenta en su país de origen la revalorización del inmueble, su liquidez y la posible plusvalía. Es innegable que el frenesí que se ha vivido en Bali en los últimos años ha cambiado la forma de ver la inversión desde una perspectiva a corto plazo. A la hora de comparar la propiedad en pleno dominio frente al arrendamiento en Bali, es esencial tener en cuenta tanto los factores jurídicos como los económicos para determinar cuál es la mejor opción para su estrategia de inversión.