Propriété libre ou location à Bali : Quel est le meilleur choix ?

Les investisseurs et les acheteurs de biens immobiliers doivent choisir entre la pleine propriété et la location pour leur investissement à Bali, à Lombok ou dans le reste de l'Indonésie. Quelle est la meilleure option pour un étranger ? Quelle est la meilleure option, la pleine propriété ou la location ?

Plonger dans l'histoire de Bali

Historiquement, le marché immobilier de Bali vend des biens immobiliers dans le cadre d'un contrat de location. Tout d'abord, les étrangers qui investissent en Indonésie et à Bali ont cherché des options pour investir dans un bien immobilier. La loi ne permettait pas aux étrangers d'être propriétaires. À l'époque, deux options étaient possibles.

• Investir sous un prête-nom (femme, mari, partenaires) mais sans aucune assurance pour obtenir des droits sur la propriété, car un accord de prête-nom est illégal, même entre mari et femme.
• Investir en louant le bien pendant plusieurs années dans le cadre d'un contrat de bail.

Les Indonésiens qui avaient l'habitude de vendre leur certificat de pleine propriété par l'intermédiaire d'un notaire ont poursuivi le processus en faisant appel à des notaires pour les étrangers qui achètent des baux.

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Qu'est-ce qu'un contrat bail ?

L'achat d'un bien immobilier en location est une location à long terme d'un bien immobilier assortie de certaines conditions. Un bail est un accord privé entre plusieurs parties qui définit certains droits et obligations. Le bailleur et le preneur peuvent rédiger un contrat portant sur un terrain ou un bâtiment. Les deux parties peuvent être des personnes physiques ou morales.

Un contrat de bail délègue certains droits sur un bien immobilier au preneur (l'acheteur). Les droits et les obligations des deux parties figurent dans le contrat. Le contrat encadre la relation entre le bailleur (vendeur) et le preneur (acheteur). Le contrat de bail peut être notarié ou non. La notarisation peut être utile en cas de litige.

Un contrat de bail peut être transféré ou sous-loué à un tiers si le contrat y autorise le preneur. Dans le cas d'un contrat de bail cédé, le bailleur doit être informé par le preneur actuel qui se substitue à ses droits et obligations.

Certains accords font une distinction entre le bâtiment et le mobilier afin de minimiser la taxe. Les locataires et les bailleurs de Bali signent souvent un accord officiel et un accord non officiel. Ils indiquent généralement un montant minimum dans l'accord officiel afin de réduire la taxe, tout en gardant le document non officiel de côté jusqu'à ce qu'ils aient effectué le paiement.

• Tout d'abord, cette pratique est totalement illégale.
• Deuxièmement, le preneur ne sera pas en mesure de justifier l'objectif des fonds transférés auprès de l'administration fiscale de son pays.
• Troisièmement, si le locataire achète par l'intermédiaire d'une société, il ne pourra pas déduire ce montant dans sa comptabilité.

En particulier dans des régions comme Bali, où les contrats de location à long terme sont courants, il est essentiel pour les deux parties concernées de comprendre les aspects juridiques et les implications fiscales.

Lire aussi : Comment acheter une propriété à Bali : Quel est le moyen le plus efficace d'un point de vue fiscal ?

Qu'est-ce que la pleine propriété (SHM, HGB, Hak Pakai) ?

Une propriété en pleine propriété (Setifikat Hak Milik) en Indonésie est réservée aux citoyens indonésiens. Le SHM sera transféré à la génération suivante. Toutefois, afin de faciliter les investissements en Indonésie, l'autorité de régulation a introduit d'autres formes de propriété.

Hak guna bangunan (Droit de construire)

Le HGB (Hak Guna Bangunan), ou droit de construire, autorise les entreprises indonésiennes à posséder un terrain et à construire sur ce terrain et cette propriété. Cette forme de propriété est valable pour une première période de 30 ans, extensible pour 20 et 30 ans. La prolongation se fait auprès du Badan Pertanahan Nasional (BPN). La société propriétaire du terrain verra son nom inscrit sur le certificat foncier, tandis que le propriétaire du SHM verra ses droits de propriété révoqués.

Il est possible de convertir le HGB en SHM si le propriétaire décide de revendre le titre foncier à un autre Indonésien ou à une autre société.

Hak Pakai (SHP)

Le SHP (Sertifikat Hak Pakai) ou droit d'utilisation est destiné à un particulier ou à une entreprise souhaitant posséder un bien immobilier déjà construit. La durée initiale du PSM est de 30 ans.

Ce certificat concerne généralement les appartements et vise à encourager les investissements étrangers. Il permet aux étrangers d'être propriétaires de l'appartement ou de la maison qu'ils souhaitent habiter. Sur le même principe que le HGB, le Hak Pakai est extensible pour une certaine durée (20+30).

Les conditions d'obtention d'un bien immobilier dans le cadre du Hak Paki dépendent de la province où se trouve le bien. Par exemple, Jakarta et Bali appliquent des critères différents en fonction de la taille et de la valeur du bien. Les critères varient selon qu'il s'agit d'un appartement ou d'une villa.

A lire également : Bali Property Market Trends 2023 to 2024 (en anglais)

En pleine propriété ou en location

La réponse à la question de la propriété libre ou de la propriété louée à Bali dépend du profil de l'investisseur. D'un point de vue juridique, le HGB et le SHP accordent plus de droits à l'acheteur, ce qui rend l'achat plus sûr et offre une plus grande tranquillité d'esprit quant à ce que l'acheteur peut faire avec le bien.

D'un point de vue commercial ou économique, cela dépend de plusieurs facteurs :

• Le pouvoir d'achat de l'acheteur et sa situation financière
• Valeur marchande des biens immobiliers en pleine propriété et en location

Le prix du leasehold a atteint un tel niveau ces dernières années à Bali que l'écart avec le freehold se réduit. Pour un investisseur cherchant à investir dans un bien immobilier d'une durée supérieure à 25 ans, le prix de la pleine propriété devrait être mathématiquement avantageux.

Un autre critère est le plan d'investissement de l'investisseur. Si l'investisseur décide d'encaisser et de réaliser son retour sur investissement (ROI) sans profiter de la plus-value, alors le leasehold peut être avantageux. Le leasehold est certainement un bon premier investissement pour les investisseurs disposant d'un budget réduit.

Cependant, chaque investisseur dans son pays d'origine prendra généralement en considération l'appréciation du bien, sa liquidité et la plus-value potentielle. La frénésie qui s'est emparée de Bali ces dernières années a indéniablement changé la façon dont les gens envisagent l'investissement dans une perspective à court terme. Lorsque l'on compare la propriété libre et la propriété louée à Bali, il est essentiel de prendre en compte les facteurs juridiques et économiques afin de déterminer quel est le meilleur choix pour votre stratégie d'investissement.