¿Cómo obtener un permiso de construcción en Indonesia?

Cuando los inversores compran una propiedad para un negocio o para uso personal, el permiso de construcción en Bali y en el resto de Indonesia se convierte en una parte crucial para algunos negocios.

• Restaurante
• Hotel
• Fabricación
• Residencial y Airbnb
• Tienda
• Etc

Los negocios mencionados necesitan obtener lo que se llama un permiso de construcción. El permiso de construcción en Indonesia es una condición para poder solicitar alguna licencia y dirigir un negocio. Además, el permiso de construcción puede solicitarse bajo ciertas condiciones si la zonificación del terreno se ajusta al propósito del negocio.

¿Cuáles son los requisitos y pasos para obtener un permiso de obras?

Indonesia tiene una ley y un reglamento para autorizar la construcción de edificios. El gobierno indonesio ha sustituido los permisos de construcción de edificios (IMB) por las aprobaciones de construcción de edificios (PBG). La PBG es una licencia para construir nuevos edificios o cambiar el propósito y la técnica de las estructuras existentes. Así se menciona en el artículo 1, apartado 17, del Reglamento gubernamental número 16 de 2021 sobre la aplicación del Reglamento de la Ley de Edificación número 28 de 2002 (Reglamento 16/2021).

IMB frente a PBG/SLF

Mientras que la IMB era un permiso que el propietario debía obtener antes o durante la construcción de un edificio, la PBG es un requisito de licencia que regula cómo deben construirse los edificios.

Las normas técnicas en cuestión incluyen la planificación y el diseño de edificios, la ejecución y supervisión de edificios y la utilización de edificios. Aparte de eso, un Certificado de Idoneidad (Sertifikat Laik Fungsi/SLF) es un certificado que el gobierno concede al propietario de un edificio o a su representante. Es una declaración de que el edificio es funcionalmente apto para su finalidad y puede utilizarse adecuadamente según el plan.

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El Sistema de Información de Gestión de la Edificación (SIMBG) es uno de los servicios de concesión de licencias que ofrecen servicios digitales. Es muy común en algunas zonas oír inversores obtener un SLF antes de un permiso de construcción (PBG). PARA ESTAR CLARO la ley refuerza que usted necesita para solicitar un permiso antes de que el SLF y obtener su IMB. Algunas prácticas para obtener el SLF antes que el PBG no son correctas ni recomendables. Algunos de control se puede hacer y realizar y llevó a cabo a la demolición de su edificio.

¿Dónde presentar la solicitud?

El reglamento 16/2021 estipula que la solicitud de PBG y SLF puede hacerse a través delSistema de Información de Gestión de la Edificación(Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung/SIMBG), organizado por el Ministerio de Obras Públicas y Vivienda Pública. Además de tramitar el PBG y el SLG, el SIMBG también se utiliza para solicitar otros permisos relacionados con la construcción, entre ellos:

1. Certificados de propiedad del edificio (Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung/SBKBG);
2. Plan técnico de demolición(Rencana Teknis Pembongkaran Bangunan/RTB);
3. Otros datos/información del edificio.

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¿Cuánto cuesta un permiso de construcción en Indonesia?

El coste de la licencia de obras debe separarse en 2 aspectos:

• Edificio nuevo
• Edificio construido hace más de 2 años

Mientras que los edificios construidos hace más de 2 años sólo necesitan un SLF, los de nueva construcción tienen que solicitar el PBG antes de empezar a construir y también tienen que seguir los nuevos procedimientos.

El coste de la licencia de obras es variable y depende del tamaño del edificio y de los honorarios del agente que la solicita. Los trámites para obtener el PBG pueden durar varios meses y tener algunas idas y venidas entre el gobierno y el arquitecto para revisar el plan original. Para limitar los costes, consulte a un arquitecto local para asegurarse de que el diseño y la construcción cumplen los requisitos relacionados con la ocupación del suelo, el tipo de tejado y otras normativas.

Para una villa de dos o tres dormitorios, el coste del PBG añadirá unos cuantos miles de dólares, así que inclúyalo en su presupuesto de construcción para evitar gastos inesperados. La retribución oficial de 50.000 IDR a 70.000 IDR es sólo una pequeña parte del coste total, ya que también hay que obtener permisos adicionales de la Dinas.

El SLF cuesta menos que el PBG, siempre que el PBG ya haya sido aprobado. Sin embargo, un SLF para un edificio nuevo sin un PBG es ilegal y no puede emitirse legalmente.

Autorizaciones de construcción de edificios (PBG - Permiso de construcción en Indonesia)

Un PBG sólo puede expedirse si se cumplen las normas técnicas de construcción determinadas por el Gobierno central o el Gobierno regional correspondiente. A tal efecto, el Reglamento 16/2021 establece una lista detallada de los requisitos técnicos que deben cumplirse, entre los que se incluyen los que se aplican a lo siguiente.

Requisitos

1. la planificación y el diseño de edificios;
2. la construcción y supervisión de edificios;
3. la utilización de los edificios;
4. la demolición de edificios;
5. los requisitos se aplican a los edificios del patrimonio cultural(Bangunan Gedung Cagar Budaya o BGCB);
6. los requisitos se aplican a los edificios destinados a funciones especiales(Bangunan Gedung Fungsi Khusus o BGFK);
7. los requisitos se aplican a los edificios ecológicos(Bangunan Gedung Hijau o BGH);
8. los requisitos se aplican a los edificios estatales(Bangunan Gedung Negara o BGN);
9. los requisitos documentales; y
10. los requisitos se aplican a las partes implicadas en la construcción de un edificio.

Para la construcción de un edificio, los propietarios deben contratar a un grupo de proveedores de servicios de construcción, incluido un proveedor de servicios de planificación de la construcción(penyedia jasa perencana konstruksi), un proveedor de servicios de construcción(penyedia jasa pelaksana konstruksi), y un proveedor de servicios de supervisión(penyedia jasa pengawasan) o un proveedor de servicios de gestión de la construcción antes de iniciar la construcción.El proveedor de servicios de planificación de la construcción debe preparar y presentar un plan técnico a las autoridades a través del SIMBG al solicitar un PBG.

Una vez recibida la solicitud

Las autoridades evaluarán los documentos del plan arquitectónico y los documentos del plan estructural, mecánico, eléctrico y de fontanería. Si los documentos técnicos cumplen todos los requisitos, el organismo técnico pertinente encargado de los asuntos de construcción solicitará una declaración escrita de conformidad. Sobre la base de esta recomendación, las autoridades emitirán la declaración escrita, determinarán la tasa obligatoria que debe pagar el solicitante y la utilizarán como base para emitir la PBG. Una PBG consta de (i) el documento PBG y (ii) anexos al documento PBG.

El Reglamento 16/2021 exige que los construya un único proveedor de servicios y que los edificios sean propiedad de una única persona física o jurídica cuando se presente una solicitud de PBG y se apruebe un PBG colectivo.

¿En qué circunstancias hay que modificar el permiso de obras en Indonesia (PBG)?

1. la función del edificio;
2. el número de plantas del edificio;
3. la zona del edificio;
4. el aspecto del edificio;
5. las especificaciones y dimensiones de los componentes del edificio que afecten a la seguridad o
6. aspectos sanitarios del edificio;
7. el reequipamiento de un edificio contra niveles de daños moderados o graves;
8. la protección o el desarrollo de un edificio del patrimonio cultural; o
9. la reparación de un edificio situado en una zona del patrimonio cultural con carácter leve, moderado o grave;
10. daños.

Sin embargo, las autoridades no necesitan modificar un PBG para el mantenimiento o tratamiento del edificio.

Certificado de honorabilidad (SLF)

La ley hace hincapié en que un edificio sólo puede utilizarse tras la emisión de un SLF por parte de la agencia técnica. Una vez que la Agencia Técnica reciba una declaración escrita de idoneidad (surat pernyataan kelaikan fungsi) del proveedor de servicios de supervisión, del proveedor de servicios de gestión de la construcción o del supervisor (pengawas) tras la inspección final y la prueba de puesta en servicio, emitirá el SLF a través del SIMBG. Un SLF consta de (i) documentos SLF, (ii) anexos a los documentos SLF, y (iii) la etiqueta SLF. Las autoridades expiden los SLF de forma gratuita.

En virtud del Reglamento 16/2021, si se construyen varios edificios en una misma zona con arreglo al mismo plan técnico, se expedirá un SLF para cada edificio. El plazo de un SLF es el siguiente y es prorrogable:

1.  20 años para viviendas unifamiliares y en hilera;
2. 5 años para otros tipos de edificios.

Certificado de propiedad de edificio en Indonesia

Basándose en el Reglamento 16/2021, las autoridades permiten ahora los certificados de propiedad de edificios. El SIMBG expedirá un certificado de propiedad del edificio al propietario del edificio junto con el SLF. Los siguientes documentos pueden servir como certificado de propiedad del edificio:

1. un Certificado de Prueba de Propiedad del Edificio (Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung o "SBKBG");
2. un certificado de propiedad de un piso/edificio de apartamentos (sertifikat kepemilikan Bangunan Gedung satuan rumah susun);
3. un certificado de propiedad de piso/apartamento (sertifikat hak milik satuan rumah susun). Un SBKBG consta de
4. el documento SBKBG y
5. anexos al documento SBKBG.

El documento de la SBKGB proporciona la siguiente información:

• propietario del edificio o de una parte del mismo;
• La dirección del edificio;
• el estado de los títulos de propiedad;
• el número PBG; y
• el número de extensión SLF o SLF.

Mientras tanto, los anexos al documento SBKBG son la siguiente información:

• • el acuerdo de utilización del suelo;
  • la escritura de separación(akta pemisahan);
  • una imagen de situación; y
  • Las autoridades emitirán la escritura de la garantía fiduciaria si el edificio está gravado.

Al igual que los SLF, si los promotores construyen varios edificios en una zona con el mismo plan técnico, las autoridades expedirán un SBKBG para cada edificio. Mientras tanto, los organismos competentes expedirán el certificado de propiedad de un edificio de pisos/apartamentos (sertifikat kepemilikan Bangunan Gedung satuan rumah susun) o el certificado de propiedad de un piso/apartamento (sertifikat hak milik satuan rumah susun) de acuerdo con la legislación aplicable.

Autorización de demolición de un edificio

En virtud del Reglamento 16/2021, si el propietario de un edificio desea demolerlo, debe obtener la aprobación del Organismo Técnico a través del SIMBG antes de iniciar la demolición. Para ello, el propietario del edificio debe presentar un Plan Técnico de Demolición del Edificio(Rencana Teknis Pembongkaran Bangunan Gedung/RTB).

Antes de expedir un permiso de demolición, el organismo técnico debe reunirse con el solicitante para evaluar la idoneidad del método de demolición en función del estado del edificio y el entorno circundante. También se aseguran de que el RTB cumple los requisitos técnicos de demolición. Si la agencia determina que la demolición no supone ningún riesgo para la comunidad circundante, la aprobará a través del SIMBG.

Aprobación de la demolición

Las autoridades declararán nula la aprobación de la demolición del edificio si:

1. El propietario del edificio no lo derriba en un plazo de 6 meses a partir de la recepción de la autorización de derribo;
2. El propietario del edificio no procede a su demolición tras la aprobación del RTB; o;
3. El propietario del edificio no cumple los requisitos de seguridad y salud al demolerlo.

Antes, la Ley de Edificación sólo imponía sanciones administrativas a los propietarios y usuarios de edificios. Sin embargo, en virtud de la Ley Ómnibus y el Reglamento 16/2021, las autoridades pueden ahora imponer sanciones administrativas al propietario del edificio, a la dirección, a los usuarios, al proveedor de servicios de construcción, a los expertos o revisores técnicos designados, al supervisor (pengawas), al Equipo de Expertos Profesionales (Tim Profesi Ahli) y al Equipo de Evaluación Técnica (Tim Penilai Teknis) formados por el gobierno regional.

Sanciones administrativas

En virtud del Reglamento 16/2021, las sanciones administrativas que pueden imponerse son, entre otras, las siguientes:

1. advertencias por escrito;
2. una limitación de las actividades de construcción, utilización o demolición;
3. suspensión temporal o permanente de las actividades de construcción, utilización o demolición;
4. la congelación o revocación de la autorización de PBG, SLF o demolición;
5. suspensión de la asignación de funciones al equipo de expertos durante 3 meses; vi. eliminación de la lista de equipos de expertos;
6. una sugerencia de sanción al colegio profesional correspondiente;
7. suspensión temporal o cese de las funciones de supervisor(pengawas).

Resumen

Los pasos a seguir para obtener los permisos, como se ha indicado brevemente, se pueden realizar a través de SIMBG (simbg.pu.go.id), tal y como se resume en los siguientes puntos ILA Global Consulting:

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