Comment obtenir un permis de construire en Indonésie ?

Lorsque les investisseurs achètent une propriété pour une entreprise ou pour un usage personnel, le permis de construire à Bali et dans le reste de l'Indonésie devient un élément crucial pour certaines entreprises.

• Restaurant
• Hôtel
• Fabrication
• Résidentiel et Airbnb
• Commerce de détail
• Etc

Les entreprises susmentionnées doivent obtenir ce que l'on appelle un permis de construire. Le permis de construire en Indonésie est l'une des conditions à remplir pour pouvoir demander une licence et exploiter une entreprise. En outre, le permis de construire peut être demandé sous certaines conditions si le zonage du terrain est conforme à l'objectif de l'entreprise.

Quelles sont les exigences et les étapes à suivre pour obtenir un permis de construire ?

L'Indonésie dispose d'une loi et un règlement pour les bâtiments dont la construction a été autorisée. Le gouvernement indonésien a remplacé les permis de construire (IMB) par des autorisations de construire (PBG). Le PBG est une autorisation de construire de nouveaux bâtiments ou de modifier la destination et la technicité des structures existantes. Cela est mentionné à l'article 1, paragraphe 17, du règlement gouvernemental numéro 16 de 2021 concernant la mise en œuvre des règlements de la loi sur les bâtiments numéro 28 de 2002 (règlement 16/2021).

IMB versus PBG/SLF

Alors que l'IMB était une autorisation que le propriétaire devait obtenir avant ou pendant la construction d'un bâtiment, le PBG est une exigence d'autorisation qui régit la manière dont les bâtiments doivent être construits.

Les normes techniques en question comprennent la planification et la conception des bâtiments, la mise en œuvre et la supervision des bâtiments, et l'utilisation des bâtiments. Par ailleurs, le certificat de conformité (Sertifikat Laik Fungsi/SLF) est un certificat délivré par le gouvernement au propriétaire d'un bâtiment ou à son représentant. Il atteste que le bâtiment est fonctionnellement adapté à l'usage prévu et qu'il peut être utilisé correctement selon le plan.

La tendance mondiale actuelle exige de meilleurs services publics à l'ère numérique et la bureaucratie doit relever le défi de s'adapter à un environnement externe qui évolue rapidement.

Le système d'information sur la gestion des bâtiments (SIMBG) est l'un des services de délivrance de permis qui offrent des services numériques. Dans certaines régions, il est très courant d'entendre des investisseurs demander un FSL avant un permis de construire (PBG). Pour être clair, la loi précise qu'il faut demander un permis avant le FSL et obtenir le SIMBG. Certaines pratiques visant à obtenir le FSL avant le PBG ne sont pas correctes et ne sont pas recommandées. Certains contrôles peuvent être effectués et menés jusqu'à la démolition de votre bâtiment.

Où s'adresser ?

Le règlement 16/2021 stipule que la demande de PBG et de SLF peut être effectuée par le biais du système d'information sur la gestion des bâtiments(Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung/SIMBG), qui est organisé par le ministère des travaux publics et du logement public. Outre le traitement des PBG et SLG, le SIMBG est également utilisé pour demander d'autres permis de construire :

1. Certificats de propriété des bâtiments (Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung/SBKBG) ;
2. Plan technique de démolition(Rencana Teknis Pembongkaran Bangunan/RTB) ;
3. Autres données/informations sur le bâtiment.

Combien coûte un permis de construire en Indonésie ?

Le coût du permis de construire doit être divisé en deux parties :

• Nouveau bâtiment
• Bâtiment construit il y a plus de 2 ans

Alors que les bâtiments construits il y a plus de deux ans n'ont besoin que d'un FSL, les nouvelles constructions doivent demander le PBG avant de commencer à construire et doivent également suivre les nouvelles procédures.

Le coût du permis de construire est variable et dépend de la taille du bâtiment, des frais de service de l'agent chargé de la demande. La procédure d'obtention du PBG peut prendre plusieurs mois et donner lieu à de nombreux allers-retours entre le gouvernement et l'architecte pour réviser le plan initial. Pour limiter les coûts, il est recommandé de vérifier avec un architecte local que la conception et la construction respectent certaines exigences liées à l'occupation du terrain, au type de toit, etc.

Pour une villa de 2 ou 3 chambres à coucher, le coût du PBG s'élèvera à quelques milliers de dollars supplémentaires et doit être calculé dans le coût de la construction afin d'éviter les surprises. La rétribution officielle de 50 000 IDR à 70 000 IDR ne représente qu'une petite partie du coût, car d'autres permis de Dinas sont également nécessaires.

Le FSL lui-même est moins cher que le PBG à condition que ce dernier ait été approuvé. Pour rappel, un FSL pour une nouvelle construction sans PBG est illégal et ne peut être légalement délivré.

Approbation de la construction de bâtiments (PBG - Permis de construire en Indonésie)

Un PBG ne peut être délivré que si les normes techniques de construction déterminées par le gouvernement central ou le gouvernement régional concerné sont respectées. À cette fin, le règlement 16/2021 fournit une liste détaillée des exigences techniques qui doivent être satisfaites, y compris celles qui s'appliquent aux éléments suivants.

Exigences

1. la planification et la conception des bâtiments ;
2. la construction et la surveillance des bâtiments ;
3. l'utilisation des bâtiments ;
4. la démolition de bâtiments ;
5. les exigences s'appliquent aux bâtiments du patrimoine culturel(Bangunan Gedung Cagar Budaya ou BGCB);
6. les exigences s'appliquent aux bâtiments destinés à des fonctions spéciales(Bangunan Gedung Fungsi Khusus ou BGFK);
7. les exigences s'appliquent aux bâtiments écologiques(Bangunan Gedung Hijau ou BGH);
8. les exigences s'appliquent aux bâtiments de l'État(Bangunan Gedung Negara ou BGN);
9. les exigences documentaires ; et
10. les exigences s'appliquent aux parties impliquées dans la construction d'un bâtiment.

Pour la construction d'un bâtiment, les propriétaires doivent engager un groupe de prestataires de services de construction, y compris un prestataire de services de planification de la construction(penyedia jasa perencana konstruksi), un prestataire de services de construction(penyedia jasa pelaksana konstruksi), et un prestataire de services de supervision(penyedia jasa pengawasan) ou un prestataire de services de gestion de la construction avant de commencer la construction. Le prestataire de services de planification de la construction doit préparer un plan technique à soumettre aux autorités par l'intermédiaire de la SIMBG pour la demande de PBG.

Dès réception de la demande

Les autorités évalueront les plans architecturaux ainsi que les plans structurels, mécaniques, électriques et de plomberie. Si tous les documents techniques satisfont aux exigences techniques, une recommandation pour la délivrance d'une déclaration écrite de conformité aux exigences techniques sera émise par l'agence technique compétente chargée des affaires de construction dans la région. Sur la base de cette recommandation, une déclaration écrite de conformité aux exigences techniques sera délivrée, qui déterminera également la redevance obligatoire que le demandeur doit payer et constituera la base de la délivrance du PBG. Un PBG se compose (i) du document PBG et (ii) des pièces jointes au document PBG.

Le règlement 16/2021 exige qu'un seul prestataire de services les construise et que les bâtiments soient la propriété d'une seule personne physique ou morale lorsqu'une demande de PBG est déposée et qu'un PBG collectif est approuvé.

Dans quelles circonstances devez-vous modifier votre permis de construire en Indonésie (PBG) ?

1. la fonction du bâtiment ;
2. le nombre d'étages du bâtiment ;
3. la superficie du bâtiment ;
4. l'aspect du bâtiment ;
5. les spécifications et les dimensions des éléments du bâtiment qui ont une incidence sur la sécurité ou le confort des personnes.
6. les aspects sanitaires du bâtiment ;
7. l'adaptation d'un bâtiment à des niveaux de dommages modérés ou importants ;
8. la protection ou le développement d'un bâtiment du patrimoine culturel ; ou
9. la réparation d'un bâtiment situé dans une zone de patrimoine culturel avec des dommages mineurs, modérés ou graves ;
10. dommages.

Toutefois, il n'est pas nécessaire de modifier une PBG pour l'entretien ou le traitement du bâtiment.

Certificat de conformité (SLF)

La loi souligne qu'un bâtiment ne peut être utilisé qu'après la délivrance d'un SLF par l'agence technique. Le SLF sera délivré par la SIMBG après que l'agence technique ait reçu une déclaration écrite de valeur(surat pernyataan kelaikan fungsi) de la part du fournisseur de services de supervision / fournisseur de services de gestion de la construction / superviseur(pengawas) à l'issue de l'inspection finale et de l'essai de mise en service du bâtiment. Un FSL se compose (i) des documents du FSL, (ii) des pièces jointes aux documents du FSL, et (ii) de l'étiquette du FSL. Les SLF sont délivrés gratuitement.

En vertu du règlement 16/2021, si plusieurs bâtiments sont construits dans une même zone selon le même plan technique, un FSL sera délivré pour chacun des bâtiments. La durée de validité d'un FSL est la suivante et peut être prolongée :

1.  20 ans pour les maisons individuelles et les maisons en rangée ;
2. 5 ans pour les autres types de bâtiments.

Certificat de propriété de bâtiment en Indonésie

Le certificat de propriété a été introduit par le règlement 16/2021. La SIMBG délivre un certificat de propriété au propriétaire du bâtiment en même temps que le FSL. Le certificat de propriété du bâtiment peut être l'un des documents énumérés ci-dessous :

1. un certificat de propriété du bâtiment (Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung ou "SBKBG") ;
2. un certificat de propriété pour un appartement ou un immeuble (sertifikat kepemilikan Bangunan Gedung satuan rumah susun) ;
3. un certificat de propriété d'appartement (sertifikat hak milik satuan rumah susun). Un SBKBG se compose de
4. le document SBKBG et
5. les pièces jointes au document SBKBG.

Le document du SBKGB fournit les informations suivantes :

• qui est propriétaire du bâtiment ou d'une partie du bâtiment ;
• L'adresse du bâtiment ;
• le statut du titre foncier ;
• le numéro PBG ; et
• le numéro d'extension du SLF ou du SLF.

En attendant, les pièces jointes au document du SBKBG sont les informations suivantes :

• • l'accord d'utilisation des terres ;
  • l'acte de séparation(akta pemisahan) ;
  • une image de situation ; et
  • l'acte de la sûreté fiduciaire si l'immeuble est grevé.

Comme pour les SLF, si plusieurs bâtiments sont construits dans une même zone selon le même plan technique, un SBKBG sera délivré pour chacun des bâtiments. Par ailleurs, le certificat de propriété d'un appartement ou d'un immeuble(sertifikat kepemilikan Bangunan Gedung satuan rumah susun) ou le certificat de propriété d'un appartement ou d'un immeuble(sertifikat hak milik satuan rumah susun) sera délivré conformément à la législation en vigueur.

Approbation de la démolition d'un bâtiment

En vertu du règlement 16/2021, si un propriétaire souhaite démolir un bâtiment, il doit obtenir l'approbation de l'agence technique par l'intermédiaire de la SIMBG avant de commencer la démolition. À cette fin, le propriétaire du bâtiment doit soumettre un plan technique de démolition de bâtiment(Rencana Teknis Pembongkaran Bangunan Gedung/RTB).

Avant qu'un permis de démolition ne soit délivré, le demandeur doit rencontrer l'agence technique pour discuter de la pertinence de la méthode de démolition compte tenu de l'état du bâtiment et de l'environnement, et pour s'assurer que la RTB satisfait aux exigences techniques en matière de démolition. Si, à l'issue de la consultation, l'agence technique estime que la démolition ne mettra pas en danger la communauté environnante, l'autorisation de démolition du bâtiment sera délivrée par l'intermédiaire de la SIMBG.

Autorisation de démolition

L'approbation de la démolition du bâtiment sera déclarée invalide si :

1. Le propriétaire du bâtiment ne démolit pas le bâtiment dans les 6 mois suivant l'obtention de l'autorisation de démolition ;
2. Le propriétaire du bâtiment ne démolit pas le bâtiment après l'approbation de la RTB ; ou ;
3. Le propriétaire du bâtiment ne respecte pas les exigences en matière de sécurité et de santé lors de la démolition du bâtiment.

Auparavant, la loi sur la construction n'imposait des sanctions administratives qu'aux propriétaires et aux utilisateurs des bâtiments. Toutefois, en vertu de la loi et du règlement omnibus 16/2021, des sanctions administratives peuvent désormais être imposées au propriétaire du bâtiment, à la direction du bâtiment, aux utilisateurs du bâtiment, au prestataire de services de construction, aux experts ou à l'examinateur technique désignés par le propriétaire/utilisateur du bâtiment, au superviseur(pengawas), à l'équipe d'experts professionnels(Tim Profesi Ahli) et à l'équipe d'évaluation technique(Tim Penilai Teknis) constituées par le gouvernement régional.

Sanctions administratives

En vertu du règlement 16/2021, les sanctions administratives qui peuvent être imposées sont notamment les suivantes :

1. des avertissements écrits ;
2. une limitation des activités de construction, d'utilisation ou de démolition ;
3. une suspension temporaire ou permanente des activités de construction, d'utilisation ou de démolition ;
4. le gel ou l'annulation de la PBG, du SLF ou de l'autorisation de démolition ;
5. une suspension de l'attribution des tâches à l'équipe d'experts pendant 3 mois ; vi. une radiation de la liste des équipes d'experts ;
6. une suggestion de sanction à l'association professionnelle concernée ;
7. une suspension temporaire ou la cessation des fonctions de surveillant(pengawas).

Résumé

Les démarches d'obtention décrites brièvement ci-dessus peuvent être effectuées par l'intermédiaire de la SIMBG (simbg.pu.go.id). Les différentes étapes à suivre pour obtenir les permis sont résumées dans le document suivant ILA Global Consulting:

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