El mercado de alquileres a corto plazo de Indonesia se prepara para importantes cambios normativos en 2026. Tras años de aplicación desigual de la normativa, el Gobierno está aplicando ahora de forma más estricta las normas vigentes en materia de turismo, zonificación y concesión de licencias, especialmente para las villas que figuran en plataformas como Airbnb y Booking.com.
La normativa en sí no es nueva, pero su aplicación ha cambiado. Los propietarios de villas deben cumplirla antes del 31 de marzo de 2026. Los anuncios que no cumplan los requisitos de licencia podrán ser eliminados automáticamente de las plataformas de agencias de viajes online (OTA).
Para los inversores inmobiliarios en Bali, Lombok y otras regiones impulsadas por el turismo, comprender la hoja de ruta para la concesión de licencias es ahora esencial para preservar los ingresos por alquiler y evitar interrupciones operativas.
¿Por qué el Gobierno está aplicando estas normas en 2026?
Durante años, se construyeron y comercializaron villas sin los permisos de construcción adecuados (PBG), los certificados de idoneidad (SLF) o las aprobaciones de zonificación pertinentes. Muchas de ellas también se anunciaban en OTA sin haber completado el registro OSS requerido.
El Gobierno está alineando Indonesia con las normas reguladoras mundiales, pasando de los alquileres informales del «mercado gris» a un sistema centrado en la transparencia, la fiscalidad y la responsabilidad jurídica.
Los objetivos y mecanismos clave de la aplicación en 2026 incluyen:
- Mejora de la gobernanza y la recaudación de ingresos
Garantizar la competencia leal entre los proveedores de alojamiento y recaudar ingresos fiscales que antes no se declaraban. - Verificación obligatoria de OTA
El Ministerio de Turismo ha ordenado a plataformas como Airbnb y Booking.com que verifiquen las licencias de todos los anuncios. Esto sigue los exitosos modelos normativos observados en Europa, donde las plataformas son responsables de alojar propiedades sin licencia. - Marco digital unificado
El Gobierno central proporciona la infraestructura de concesión de licencias digitales a través del sistema OSS (Online Single Submission, presentación única en línea). Los organismos locales, como el Departamento de Turismo de Bali y la Agencia Tributaria, se encargan de la aplicación y el control del cumplimiento. - Etiquetado comercial estandarizado
De acuerdo con las directrices de la «Clínica de Coaching» del Ministerio de Turismo, todas las empresas turísticas deben cumplir con formularios de registro específicos y requisitos de etiquetado público para demostrar su legitimidad ante las autoridades y los huéspedes.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Agencia de viajes en línea (OTA) | Las plataformas de reservas digitales como Airbnb y Booking.com, que publican anuncios de propiedades en alquiler a corto plazo, ahora están obligadas a verificar las licencias comerciales antes de permitir los anuncios. |
| PBG (Autorización de construcción) |
Una autorización de construcción expedida por el gobierno que sustituye al antiguo sistema de permisos de construcción, necesaria antes de explotar una propiedad con fines comerciales. |
| SLF (Certificado de idoneidad) |
Certificado que confirma que un edificio es estructural y funcionalmente apto para su uso de acuerdo con los planos aprobados. |
| Sistema OSS (Presentación única en línea) |
Plataforma digital centralizada de Indonesia utilizada para el registro de empresas y la expedición de permisos operativos. |
¿Cuáles son los requisitos básicos para obtener la licencia de operador de villas en 2026?
Todos los operadores de villas deben estar registrados a través del sistema OSS (Online Single Submission), basado en dos elementos fundamentales:
- NIB (Número de Identificación Fiscal)
- KBLI (Clasificación Estándar de Actividades Económicas de Indonesia)
Un error frecuente en materia de cumplimiento normativo es utilizar un código KBLI inmobiliario (68111) para operar alquileres a corto plazo. En 2026, esto se considerará una infracción. Si la propiedad se alquila a turistas, el KBLI debe pertenecer a la categoría de alojamiento 55xxx.
Una clasificación incorrecta puede provocar el rechazo de la licencia o la exclusión de la plataforma.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| NIB (Número de Identificación Fiscal) |
El número de identificación empresarial emitido a través del OSS, que sirve como registro legal principal para la actividad comercial. |
| KBLI (Código de Clasificación de Negocios) |
El sistema oficial de clasificación empresarial de Indonesia que determina el alcance de las licencias, el nivel de riesgo y las obligaciones reglamentarias. |
| KBLI 55xxx | La categoría de clasificación de negocios de alojamiento requerida para alquileres turísticos a corto plazo. |
¿Qué es la hoja de ruta de cumplimiento de 7 pasos?
Para cumplir con la fecha límite del 31 de marzo de 2026, los propietarios de villas deben completar el siguiente proceso estructurado:
La hoja de ruta de 7 pasos para el cumplimiento normativo
| Paso | Hito | Acción clave y relevancia |
|---|---|---|
| 1 | Entidad jurídica (el titular) | Establezca una PT PMA (extranjeros) o una PT local. Los estatutos de su empresa deben incluir explícitamente los códigos KBLI correctos (por ejemplo, 55193 para villas). |
| 2 | Obtener el NIB (la identidad) | Regístrese en el sistema OSS para obtener su identificación comercial de 13 dígitos. Aunque inicialmente aparecerá como «sin verificar», este número es necesario para solicitar permisos de construcción e identificaciones fiscales. |
| 3 | Zonificación (KKPR/RDTR) | El sistema OSS comprueba sus coordenadas con el Plan Espacial Digital. Debe obtener la KKPR (aprobación de zonificación); si su terreno se encuentra en una «zona verde», el proceso se detiene aquí. |
| 4 | Autorización de construcción (PBG) | Solicítelo a través del portal SIMBG. Para ello, se requieren planos técnicos firmados por un ingeniero indonesio colegiado. Los IMB existentes deben actualizarse si la «Función» no coincide con el KBLI. |
| 5 | Medioambiental (SPPL) | Presentar una declaración responsable sobre las normas medioambientales y de salud y seguridad. A menudo se automatiza en OSS una vez que se cumplen los requisitos técnicos del edificio. |
| 6 | Dignidad (SLF) | Un inspector certificado por el gobierno emite el SLF (Sertifikat Laik Fungsi). Este certificado acredita que el edificio es seguro y es el «estándar de oro» definitivo exigido por las OTA. |
| 7 | Verificación final | Actualiza tu perfil OSS con el PBG y el SLF. Tu estado NIB cambiará a«Verificado/Válido», el estado necesario para seguir apareciendo en Airbnb y Booking.com. |
Se trata de un proceso lineal. Por ejemplo, sin la aprobación de la zonificación (KKPR), no se puede expedir la aprobación de la construcción (PBG).
El objetivo es alcanzar el paso 7: estado NIB verificado, que es un requisito de las plataformas OTA para mantener la visibilidad de los anuncios.
¿Por qué es tan importante elegir el código KBLI correcto?
La clasificación KBLI determina las obligaciones fiscales, los requisitos de seguridad, la elegibilidad para la zonificación y la categoría de riesgo.
A continuación se presenta la guía definitiva de clasificación de alojamientos según el Reglamento n.º 6 de 2025 del Ministro de Turismo y el sistema OSS-RBA (enfoque basado en el riesgo):
Tabla de clasificación de alojamientos en Bali (2026)
| Código KBLI | Categoría empresarial | Definición y visión estratégica |
|---|---|---|
| 55110 | Hotel Bintang | Hoteles con clasificación por estrellas (1-5 estrellas). Categoría de alto riesgo con auditorías de seguridad intensivas. |
| 55120 | Hotel Melati | Hoteles sin estrellas/económicos. A menudo se utiliza para hoteles boutique con servicios centralizados. |
| 55130 | Pondok Wisata | El modelo de alojamiento en familia. Limitado a 5 habitaciones. Tradicionalmente reservado para propietarios indonesios individuales que residen en el lugar. |
| 55191 | Albergue juvenil | Alojamiento compartido tipo dormitorio. Popular en zonas como Canggu y Uluwatu. |
| 55192 | Campings | Incluye glamping. Segmento en crecimiento en Kintamani y Ubud, sujeto a permisos específicos de uso del suelo. |
| 55193 | Villa | El estándar de oro de la inversión. Propiedades privadas alquiladas en su totalidad. Clasificadas como de riesgo medio-alto, requieren un SLF verificado. |
| 55194 | Apartotel | Apartamentos con servicios. Cada vez más utilizados para apartahoteles, donde las unidades se venden individualmente pero se gestionan como una sola entidad. |
| 55199 | Otros a corto plazo | Opción genérica para bungalós y casas de campo. Evite utilizarla para villas de lujo, ya que podría dar lugar a auditorías por clasificación errónea. |
Para villas privadas de alta gama, KBLI 55193 (Villa) suele ser la clasificación adecuada. Utilizar «Otros alojamientos a corto plazo» (55199) puede aumentar el riesgo de auditoría o dar lugar a una clasificación errónea.
¿Por qué es diferente la fecha límite del 31 de marzo de 2026?
A diferencia de las advertencias anteriores, la fecha límite de 2026 está respaldada por un mecanismo de aplicación digital:
- Integración API
La base de datos del Ministerio de Turismo está directamente vinculada a las plataformas OTA. - Exclusión automática de la lista
Las entradas sin un estado NIB «verificado» asociado al número de identificación fiscal correcto pueden ocultarse automáticamente. - Transparencia de ingresos
La autoridad fiscal (DGT) puede cotejar los datos de ingresos de las OTA con el estado de las licencias.
¿Qué deben hacer ahora los propietarios de villas?
La transición de un alquiler sin licencia a una villa «verificada» suele tardar entre tres y seis meses, dependiendo de la zonificación y la documentación del edificio.
Se aplican las siguientes obligaciones:
- Las villas situadas en una zona verde pueden no ser aptas para obtener una licencia.
- Las propiedades de la Zona Amarilla requieren una verificación inmediata de la zonificación.
- Los propietarios que no dispongan de una PT PMA o PT PMDN deben constituir una entidad jurídica.
Los administradores de propiedades no pueden agrupar varias villas bajo una misma dirección operativa. Cada KBLI solo permite una dirección operativa.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Zona verde | Una clasificación urbanística que suele restringir la actividad turística comercial, lo que podría impedir la concesión de licencias para villas. |
| Zona amarilla | Una categoría de zonificación que requiere verificación para confirmar la elegibilidad para obtener una licencia de alquiler comercial. |
| PT PMA / PT PMDN | Entidades jurídicas indonesias necesarias para operar negocios de alojamiento turístico con licencia. |
El marco de 2026 cambiará radicalmente el funcionamiento del mercado de alquiler de Bali. Ahora es obligatorio cumplirlo.
La normativa sobre villas de 2026 se centra en la aplicación mediante la verificación digital y la integración de plataformas, en lugar de modificar las leyes existentes.
ILA Global Consulting ayuda a los propietarios de villas y a los inversores inmobiliarios con el establecimiento de PT PMA, la estructuración de KBLI, el registro de OSS, la verificación de zonificación (KKPR), la tramitación de PBG y SLF, y la preparación completa para el cumplimiento de OTA, garantizando que su anuncio permanezca activo y protegido legalmente.
Póngase en contacto con ILA Global Consulting para auditar el estado actual de su villa y lograr el pleno cumplimiento antes de la fecha límite de aplicación del 31 de marzo de 2026.
