В 2026 году на рынке краткосрочной аренды недвижимости в Индонезии ожидаются серьезные изменения в области регулирования. После многих лет неравномерного применения законодательства правительство теперь более строго применяет существующие правила в области туризма, зонирования и лицензирования, особенно в отношении вилл, размещенных на таких платформах, как Airbnb и Booking.com.
Само по себе это правило не ново, но изменился порядок его исполнения. Владельцы вилл должны выполнить его требования до 31 марта 2026 года. Объявления, не соответствующие требованиям лицензирования, могут быть автоматически удалены с платформ онлайн-агентств по продаже туристических услуг (OTA).
Для инвесторов в недвижимость на Бали, Ломбоке и в других регионах, ориентированных на туризм, понимание дорожной карты лицензирования в настоящее время имеет важное значение для сохранения доходов от аренды и предотвращения сбоев в работе.
Почему правительство вводит эти правила в 2026 году?
В течение многих лет виллы строились и продавались без надлежащих разрешений на строительство (PBG), сертификатов пригодности (SLF) или соответствующих разрешений на зонирование. Многие из них также были зарегистрированы на OTA без прохождения необходимой регистрации OSS.
В настоящее время правительство приводит Индонезию в соответствие с глобальными нормативными стандартами, переходя от неформальной аренды на «сером рынке» к системе, ориентированной на прозрачность, налогообложение и юридическую ответственность.
Ключевые цели и механизмы обеспечения соблюдения в 2026 году включают:
- Улучшение управления и сбора доходов
Обеспечение справедливой конкуренции между поставщиками услуг по размещению и сбор ранее не задекларированных налоговых доходов. - Обязательная проверка OTA
Министерство туризма поручило таким платформам, как Airbnb и Booking.com, проверять лицензии всех объектов размещения. Это следует из успешных моделей регулирования, наблюдаемых в Европе, где платформы несут ответственность за размещение нелицензированных объектов. - Единая цифровая платформа
Центральное правительство предоставляет инфраструктуру для цифрового лицензирования через систему OSS (Online Single Submission). Местные агентства, такие как Департамент туризма Бали и Налоговая служба, занимаются контролем за соблюдением и выполнением требований. - Стандартизированная маркировка туристических предприятий
Согласно рекомендациям «Коучинг-клиники» Министерства туризма, все туристические предприятия должны соблюдать определенные требования к регистрационным формам и публичной маркировке, чтобы доказать свою легитимность властям и гостям.
| Срок | Определение |
|---|---|
| Онлайн-агентство путешествий (OTA) | Цифровые платформы бронирования, такие как Airbnb и Booking.com, которые публикуют списки объектов краткосрочной аренды и теперь обязаны проверять лицензии на ведение бизнеса перед размещением объявлений. |
| PBG (Разрешение на строительство) |
Выданное правительством разрешение на строительство, заменяющее прежнюю систему разрешений на строительство, необходимое перед началом коммерческой эксплуатации недвижимости. |
| SLF (Сертификат пригодности) |
Сертификат, подтверждающий, что здание является конструктивно и функционально пригодным для использования в соответствии с утвержденными планами. |
| Система OSS (онлайн-подача документов) |
Централизованная цифровая платформа Индонезии, используемая для регистрации предприятий и выдачи разрешений на ведение деятельности. |
Каковы основные требования к лицензированию операторов вилл в 2026 году?
Все операторы вилл должны быть зарегистрированы через систему OSS (Online Single Submission) на основе двух основных элементов:
- NIB (Nomor Induk Berusaha)
- KBLI (Стандартная классификация видов деятельности в Индонезии)
Частой ошибкой в области соблюдения нормативных требований является использование кода KBLI для недвижимости (68111) для осуществления краткосрочной аренды. В 2026 году это будет считаться нарушением. Если недвижимость сдается в аренду туристам, код KBLI должен относиться к категории 55xxx «Размещение».
Неправильная классификация может привести к отказу в лицензировании или исключению из списка платформ.
| Срок | Определение |
|---|---|
| NIB (Nomor Induk Berusaha) |
Идентификационный номер предприятия, выданный через OSS, служащий в качестве основной юридической регистрации для коммерческой деятельности. |
| KBLI (код классификации бизнеса) |
Официальная индонезийская система классификации бизнеса, определяющая сферу лицензирования, уровень риска и нормативные обязательства. |
| KBLI 55xxx | Категория классификации гостиничного бизнеса, необходимая для краткосрочной аренды туристического жилья. |
Что такое 7-ступенчатая дорожная карта по обеспечению соответствия?
Чтобы уложиться в срок 31 марта 2026 года, владельцы вилл должны выполнить следующий структурированный процесс:
7-ступенчатая дорожная карта по обеспечению соответствия требованиям
| Шаг | Веха | Ключевые действия и их значение |
|---|---|---|
| 1 | Юридическое лицо (держатель) | Создайте PT PMA (для иностранцев) или местную PT. В уставе вашей компании должны быть четко указаны правильные коды KBLI (например, 55193 для вилл). |
| 2 | Получить NIB (идентификационный номер) | Зарегистрируйтесь в системе OSS, чтобы получить 13-значный бизнес-идентификатор. Хотя изначально он будет иметь статус «Непроверенный», этот номер необходим для подачи заявки на получение разрешения на строительство и налогового идентификатора. |
| 3 | Зонирование (KKPR/RDTR) | Система OSS сверяет ваши координаты с цифровым пространственным планом. Вы должны получить KKPR (разрешение на зонирование); если ваш участок находится в «зеленой зоне», процесс на этом заканчивается. |
| 4 | Разрешение на строительство (PBG) | Подайте заявку через портал SIMBG. Для этого потребуются технические чертежи, подписанные лицензированным индонезийским инженером. Существующие IMB должны быть обновлены, если «Функция» не соответствует KBLI. |
| 5 | Экологический (SPPL) | Представить самодекларацию о соблюдении экологических и санитарных/безопасностных стандартов. Часто автоматизируется в OSS после выполнения технических требований к зданию. |
| 6 | Достоинство (SLF) | Сертификат SLF (Sertifikat Laik Fungsi) выдается государственным инспектором. Он подтверждает безопасность здания и является окончательным «золотым стандартом», требуемым OTA. |
| 7 | Окончательная проверка | Обновите свой профиль OSS с помощью PBG и SLF. Ваш статус NIB изменится на«Проверенный/Действующий»— статус, необходимый для того, чтобы оставаться в списке Airbnb и Booking.com. |
Это линейный процесс. Например, без утверждения зонирования (KKPR) не может быть выдано разрешение на строительство (PBG).
Цель состоит в том, чтобы достичь 7-го этапа — подтвержденного статуса NIB, который требуется платформами OTA для поддержания видимости листинга.
Почему так важно выбрать правильный код KBLI?
Классификация KBLI определяет налоговые обязательства, требования безопасности, право на зонирование и категорию риска.
Ниже приводится окончательная классификация объектов размещения в соответствии с Постановлением Министра туризма № 6 от 2025 года и системой OSS-RBA (подход, основанный на оценке рисков):
Таблица классификации жилья на Бали (2026)
| Код KBLI | Категория бизнеса | Определение и стратегический анализ |
|---|---|---|
| 55110 | Отель Бинтанг | Отели с звездным рейтингом (1–5 звезд). Категория высокого риска с интенсивными проверками безопасности. |
| 55120 | Отель Мелати | Незвездные/бюджетные отели. Часто используется для бутик-отелей с централизованными услугами. |
| 55130 | Пондок Висата | Модель проживания в семье. Ограничено 5 спальнями. Традиционно зарезервировано для отдельных индонезийских владельцев, проживающих на месте. |
| 55191 | Молодежный хостел | Общее жилье типа общежития. Популярно в таких районах, как Чангу и Улувату. |
| 55192 | Кемпинги | Включает глэмпинг. Растущий сегмент в Кинтамани и Убуде, подлежащий специальным разрешениям на землепользование. |
| 55193 | Вилла | Золотой стандарт инвестиций. Частные поместья, сдаваемые в аренду целиком. Классифицируются как средне-высокорисковые, требуют подтвержденного SLF. |
| 55194 | Апарт-отель | Апартаменты с обслуживанием. Все чаще используются для апарт-отелей, где апартаменты продаются по отдельности, но управляются как единое целое. |
| 55199 | Другие краткосрочные | Универсальный вариант для бунгало и коттеджей. Не используйте для элитных вилл, так как это может вызвать проверки на предмет неправильной классификации. |
Для элитных частных вилл, как правило, подходит классификация KBLI 55193 (Вилла). Использование классификации «Прочее краткосрочное» (55199) может увеличить риск аудита или привести к неправильной классификации.
Почему крайний срок 31 марта 2026 года отличается от других?
В отличие от предыдущих рекомендаций, срок 2026 года подкрепляется цифровым механизмом обеспечения соблюдения:
- Интеграция API
База данных Министерства туризма напрямую связана с платформами OTA. - Автоматическое удаление из списка
Объявления без статуса «Проверено» NIB, связанного с правильным налоговым идентификационным номером, могут быть автоматически скрыты. - Прозрачность доходов
Налоговый орган (DGT) может сверять данные о доходах OTA со статусом лицензии.
Что должны делать владельцы вилл дальше?
Переход от аренды без лицензии к «проверенной» вилле обычно занимает от трех до шести месяцев, в зависимости от зонирования и документации на здание.
Применяются следующие обязательства:
- Виллы, расположенные в зеленой зоне, могут не подлежать лицензированию.
- Недвижимость в желтой зоне требует немедленной проверки зонирования.
- Владельцы, не имеющие PT PMA или PT PMDN, должны создать юридическое лицо.
Управляющие недвижимостью не могут группировать несколько вилл под одним операционным адресом. Каждый KBLI допускает только один операционный адрес.
| Срок | Определение |
|---|---|
| Зеленая зона | Классификация зонирования, как правило, ограничивающая коммерческую туристическую деятельность, что может привести к лишению лицензии на аренду вилл. |
| Желтая зона | Категория зонирования, требующая проверки для подтверждения права на получение лицензии на коммерческую аренду. |
| PT PMA / PT PMDN | Индонезийские юридические лица, необходимые для ведения лицензированной деятельности в сфере туристического размещения. |
Рамки 2026 года коренным образом изменят работу рынка аренды на Бали. Соблюдение этих рамок теперь является обязательным.
Регулирование вилл в 2026 году будет сосредоточено на обеспечении соблюдения требований посредством цифровой верификации и интеграции платформ, а не на изменении существующих законов.
ILA Global Consulting помогает владельцам вилл и инвесторам в недвижимость в создании PT PMA, структурировании KBLI, регистрации OSS, проверке зонирования (KKPR), обработке PBG и SLF, а также в полной подготовке к соблюдению требований OTA, обеспечивая активность и юридическую защиту вашего объявления.
Свяжитесь с ILA Global Consulting, чтобы провести аудит текущего состояния вашей виллы и обеспечить полное соответствие требованиям до 31 марта 2026 года, когда истекает срок вступления в силу новых правил.
