Una de las preguntas recurrentes de las personas que compran una propiedad en Bali o Lombok es si deben invertir bajo su nombre personal o bajo una empresa. El artículo tiene el objetivo de responder a esta pregunta y dar algunas pistas sobre cómo invertir en una propiedad en Bali y Lombok y si es mejor invertir bajo una PT PMA o bajo un nombre personal.
Consideraciones jurídicas
Uno de los puntos más importantes a la hora de invertir en una propiedad en Lombok o Bali son las consideraciones legales. En primer lugar, un particular no puede ser propietario de un terreno a su nombre ni de una villa.
Licencia de obras (PBG)
Para cualquiera que esté considerando invertir en propiedades en Bali y Lombok, es importante tener en cuenta que es imposible construir una villa a nombre de un extranjero. La capacidad de construir una villa y obtener el permiso de construcción PBG y SLF es sólo el nombre de una empresa si esta empresa ha obtenido un HGB (Derecho a Construir). Bali tiene una gran cantidad de construcción ilegal debido a la falta de derechos para los desarrolladores en la tierra. Tener un contrato de arrendamiento sin un HGB en la parte superior no permite al promotor construir bajo su nombre, y a menudo utilizan una persona local o una empresa local (PT PMDN) para obtener un permiso de construcción si lo tienen.
Licencia para alquilar una vivienda en Bali y Lombok
La licencia para alquilar una propiedad en Bali y en Lombok sólo está disponible para un extranjero bajo una empresa (PT PMA) a pesar de que está disponible bajo indonesio local bajo su propio nombre. Sin embargo, el alquiler de una propiedad puede ser bajo ciertas condiciones y circunstancias en función de la siguiente licencia:
- Villa
- Aparthotel
- Hotel
- Pondok Wisata (casa de huéspedes)
Algunas de esas licencias de alquiler a corto plazo no están abiertas a los extranjeros, y pueden ser necesarios algunos mecanismos para hacerlo legal. Una vez más, un extranjero no puede alquilar legalmente una propiedad a su nombre.
Para alquileres a largo plazo, PT PMA puede arrendar por meses o más una propiedad. Es importante tener en cuenta que es necesario un permiso de construcción para obtener la licencia correspondiente.
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Consideraciones fiscales
El segundo aspecto a considerar es la exposición fiscal del extranjero al tener una propiedad a su nombre o bajo una sociedad. La sección considera el escenario de una inversión realizada correctamente con todos los aspectos legales cumplidos.
Retención a cuenta sobre los ingresos enviados a bordo en concepto de renta diaria
Como se ha mencionado anteriormente, un extranjero no puede alquilar una propiedad bajo su propio nombre. Sin embargo, algunos gestores inmobiliarios ofrecen utilizar el nombre de una persona local para pagar el impuesto bajo la persona local y enviar el dinero al extranjero. La retención fiscal sobre esta transferencia debe ser del 20% para los no residentes, con un IVA adicional.
En este caso, la persona pagará un 10% de impuestos locales y un 20% y un 11% adicionales. Al invertir bajo su propio nombre, los extranjeros se exponen a un impuesto personal más pesado que bajo una sociedad. En efecto, los ingresos enviados no pueden inscribirse en el convenio para evitar la doble imposición, ya que estos ingresos no pueden clasificarse.
Revender la propiedad
A la hora de revender, la forma en que el inversor eligió inicialmente invertir la propiedad en Bali y Lombok puede influir significativamente en la fiscalidad. El país de residencia del extranjero puede imponer fuertes gravámenes, especialmente sobre un arrendamiento. De hecho, un arrendamiento no se considera una inversión inmobiliaria, ya que se trata de un alquiler a largo plazo. Revender o subarrendar es similar a recibir una renta a largo plazo por el alquiler y no revender una propiedad. Algunos países gravan más los ingresos procedentes de alquileres a corto y largo plazo que los dividendos.
En caso de que el extranjero revenda la propiedad y se lleve un dividendo, la agencia tributaria aplicará el convenio de doble imposición sobre dividendos entre Indonesia y el país de residencia.
Otra forma de optimizar también es revender las acciones de la empresa en lugar de pagar un impuesto de arrendamiento y un dividendo.
En resumen, comprar un arrendamiento a nombre propio:
- No acelere el proceso, ya que suelen ser necesarios 5 días para abrir una empresa.
- Exponer al extranjero a una fuerte fiscalidad en su país de origen tras revender el arrendamiento.
- Exponer al extranjero a fuertes impuestos sobre el alquiler diario al enviar el dinero fuera del país.
Al gestionar una empresa, el extranjero puede:
- Obtenga ventajas fiscales con el convenio de doble imposición con Indonesia
- Proteger sus activos bajo una empresa
- Obtener un permiso de residencia para vivir en Bali y en Lombok
- Obtener opciones sobre la forma de revender la propiedad
- Obtener todos los documentos a nombre de la empresa
- Legalizar el proceso con una fiscalidad óptima
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