L'une des questions récurrentes des personnes qui achètent une propriété à Bali ou à Lombok est de savoir s'ils doivent investir sous leur nom personnel ou sous celui d'une société. Cet article a pour objectif de répondre à cette question et de donner des indications sur la manière d'investir dans une propriété à Bali et à Lombok et sur la question de savoir s'il est préférable d'investir sous une PT PMA ou sous un nom personnel.
Considérations juridiques
L'un des points les plus importants lorsqu'il s'agit d'investir dans une propriété à Lombok ou à Bali est d'ordre juridique. Tout d'abord, un particulier ne peut pas posséder un terrain en son nom propre ou une villa.
Permis de construire (PBG)
Pour tous ceux qui envisagent d'investir dans l'immobilier à Bali et à Lombok, il est important de noter qu'il est impossible de construire une villa sous le nom d'un étranger. La capacité de construire une villa et d'obtenir le permis de construire PBG et SLF n'est possible qu'au nom d'une société qui a obtenu un HGB (droit de construire). Bali connaît de nombreuses constructions illégales en raison de l'absence de droits des promoteurs sur les terrains. Le fait d'avoir un bail sans HGB ne permet pas au promoteur de construire sous son nom, et il utilise souvent une personne ou une société locale (PT PMDN) pour obtenir un permis de construire s'il en a un.
Permis de louer une propriété à Bali et à Lombok
L'autorisation de louer une propriété à Bali et à Lombok n'est accessible qu'à un étranger sous la forme d'une société (PT PMA), bien qu'elle soit accessible à un Indonésien local sous son propre nom. Toutefois, la location d'un bien immobilier peut se faire sous certaines conditions et circonstances en fonction de la licence suivante :
- Villa
- Appartement hôtel
- Hôtel
- Pondok Wisata (maison d'hôtes)
Certaines de ces licences de location à court terme ne sont pas ouvertes aux étrangers, et certains mécanismes peuvent être nécessaires pour les rendre légales. Là encore, un étranger ne peut pas légalement louer un bien en son nom propre.
Pour la location à long terme, PT PMA peut louer un bien sur une base mensuelle ou plus. Il est important de noter qu'un permis de construire est nécessaire pour obtenir la licence appropriée.
Faciliter l'accès à l'immobilier en Indonésie
Gagnez du temps et de l'argent en laissant l'équipe d'experts d'ILA guider votre parcours immobilier en Indonésie. Nous pouvons vous aider en matière de diligence raisonnable, de transfert de titres de propriété, de services notariaux, de rédaction et de révision de contrats, de permis de construire, de licences diverses et bien plus encore.
Pour en savoir plus sur notre large gamme de services immobiliers, contactez-nous dès aujourd'hui pour une consultation gratuite.
Considérations fiscales
Le deuxième aspect à prendre en considération est l'exposition fiscale de l'étranger qui possède un bien immobilier en son nom propre ou sous la forme d'une société. La section examine le scénario d'un investissement réalisé correctement avec tous les aspects légaux remplis.
Précompte mobilier sur les recettes envoyées à l'étranger sur les revenus locatifs journaliers
Comme indiqué précédemment, un étranger ne peut pas louer un bien immobilier en son nom propre. Toutefois, certaines sociétés de gestion immobilière proposent d'utiliser le nom d'une personne locale pour payer la taxe au nom de cette dernière et envoyer l'argent à l'étranger. La retenue à la source sur ce transfert devrait être de 20 % pour les non-résidents, avec une TVA supplémentaire.
Dans ce cas, la personne paiera 10 % d'impôts locaux et 20 % et 11 % d'impôts supplémentaires. En investissant sous leur propre nom, les étrangers s'exposent à une fiscalité personnelle plus lourde que sous une société. En effet, les revenus envoyés ne peuvent pas être inscrits dans la convention de double imposition car ces revenus ne peuvent pas être classifiés.
Revente du bien
Au moment de la revente, la manière dont l'investisseur a initialement choisi d'investir dans un bien immobilier à Bali et à Lombok peut avoir une influence considérable sur la fiscalité. Le pays de résidence de l'étranger peut imposer de lourdes taxes, en particulier sur un bail. En effet, un bail n'est pas considéré comme un investissement immobilier puisqu'il s'agit d'un loyer à long terme. La revente ou la sous-location s'apparente à la perception d'un revenu locatif à long terme et non à la revente d'un bien immobilier. Certains pays imposent plus lourdement les revenus issus de la location à court et à long terme que les dividendes.
Si l'étranger revend le bien et perçoit un dividende, le bureau des impôts appliquera la convention de double imposition sur les dividendes conclue entre l'Indonésie et le pays de résidence.
Un autre moyen d'optimisation consiste à revendre les actions de la société au lieu de payer un droit de bail et un dividende.
En résumé, l'achat d'un droit de bail en nom propre :
- N'accélérez pas le processus, car 5 jours sont généralement nécessaires pour ouvrir une entreprise.
- exposer l'étranger à une lourde imposition dans son pays d'origine après la revente du bail
- Exposer l'étranger à une lourde imposition sur les loyers journaliers en envoyant l'argent en dehors du pays.
En s'occupant d'une entreprise, l'étranger peut :
- Bénéficier d'avantages fiscaux grâce à la convention de double imposition avec l'Indonésie
- Protéger ses actifs dans le cadre d'une société
- Obtenir un permis de séjour pour vivre à Bali et à Lombok
- Obtenir des options sur la manière de revendre le bien
- Obtenir tous les documents sous le nom de l'entreprise
- Légaliser le processus grâce à une fiscalité optimale
A lire également: Comment créer une société pour investir dans l'immobilier à Lombok ?
