Invertir en Sanur es cada vez más atractivo, ya que la zona ha experimentado una importante transformación a lo largo de los años. Antiguamente conocido como un antiguo barrio rojo, Sanur evolucionó hasta convertirse en un popular destino para jubilados y ahora es un dinámico centro que atrae a familias que buscan un entorno tranquilo y oportunidades de inversión más asequibles en comparación con Canggu o Uluwatu.
Sin embargo, invertir en Sanur es como en otros lugares de Bali: hay que tener en cuenta algunas cosas antes de mudarse o invertir en una propiedad o negocio en esta zona.
Opción legal para comprar una propiedad en Sanur
Cuando se trata de comprar una propiedad en Sanur, hay muchas oportunidades de villas y apartamentos. Sin embargo, como Sanur fue uno de los primeros lugares en desarrollarse hace más de veinte años, hay menos disponibles.
La mayoría de las ofertas en el mercado son efectivamente villas y apartamentos. Los promotores están desarrollando modernos apartamentos en Sanur, cerca de la playa. Otros promotores están explorando el norte de Sanur adquiriendo terrenos para desarrollar nuevos complejos hoteleros o de apartamentos.
Como extranjeros hay pocas posibilidades sobre cómo comprar una propiedad en Sanur. Hak Pakai es una opción que los extranjeros pueden echar un vistazo.
Comprar en Hak Pakai
Los extranjeros deben tener un KITAS (Permiso de Estancia Temporal) o un KITAP (Permiso de Estancia Permanente) y sólo pueden poseer una propiedad residencial (no con fines comerciales). La propiedad debe cumplir el requisito de precio mínimo establecido por el gobierno indonesio.
Las empresas de propiedad extranjera (PT PMA) o las oficinas de representación también pueden ser titulares de Hak Pakai para uso comercial y se pueden utilizar para actividades empresariales, como hoteles, villas o negocios de alquiler.
Criterios mínimos para Hak Pakai en Bali
El terreno debe estar registrado como propiedad del Estado o Hak Milik (propiedad absoluta) y el título de Hak Pakai puede concederse en terrenos de propiedad del Estado o convertirse de Hak Milik (propiedad absoluta) mediante un contrato de arrendamiento con un propietario indonesio.
El gobierno indonesio establece normas sobre el precio mínimo de la propiedad para poder optar al Hak Pakai. Según la normativa más reciente (Reglamento nº 18 de 2021 del Ministerio de Asuntos Agrarios), el precio mínimo de las propiedades en Bali es de 5.000 millones de IDR para las casas con terreno (villas) y de 2.000 millones de IDR para los apartamentos. Es importante tener en cuenta que el tamaño máximo del terreno está limitado a 2.000 m² por persona, pero se puede conceder más con una aprobación especial del gobierno.
La Duración Hak Pakai se concede por 30 años y es renovable por 20 años y prorrogable por otros 30 años.
Se traspasa
El arrendamiento es un contrato de alquiler denominado Hak Sewa. Este tipo de acuerdo puede ser notariado o no y es un contrato simple con términos y condiciones. El extranjero no es propietario sino arrendatario. Esto significa que los términos y condiciones del contrato definen lo que el arrendatario puede hacer con la propiedad.
No es raro ver a extranjeros que alquilan una propiedad durante 20 o 30 años. En un contrato de arrendamiento, la duración se define en el acuerdo. También hay algunos promotores que ofrecen contratos de arrendamiento de 100 años por orden sobre una propiedad de pleno dominio propiedad de una persona local.
A diferencia de los bienes inmuebles, el contrato es muy importante, ya que en él se definen todos los aspectos. El notario debe asegurarse de que todas las partes entienden las condiciones y de que el contrato respeta la ley. Sin embargo, el notario no negocia las condiciones. Recomendamos contratar a un representante legal o abogado para que revise y defina todos los términos y condiciones.
HGB
El HGB es también una forma de adquirir un terreno creando una empresa. La empresa denominada PT PMA permite comprar terrenos y obtener el derecho a construir. Esta opción es sin duda la más protectora, ya que permite a los extranjeros poseer y construir bajo la empresa. El permiso de construcción y todos los documentos legales dependerán de la empresa, ya que ésta lo permite.
La duración del HGB es de 30 años, con una renovación de 20 años y una prórroga de 30 años.
SHMSRS
Este título es similar a un Hak Pakai para apartamentos y condominios, pero sin limitaciones. El extranjero puede poseer un título relacionado con el apartamento por un periodo de 30 años y renovable por 20 y prorrogable por 30 años.
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Cosas a tener en cuenta al comprar una propiedad en Sanur y Bali
A la hora de invertir en una propiedad hay que tener en cuenta varias consideraciones, además del rendimiento de la inversión.
RETORNO DE LA INVERSIÓN: Invertir en Sanur requiere una cuidadosa consideración del ROI esperado. Aunque los promotores suelen calcular el rendimiento al instante, las fluctuaciones futuras del mercado pueden afectar a la rentabilidad real. Dado que el mercado inmobiliario de Bali evoluciona con rapidez, es esencial analizar las tendencias, consultar a profesionales y verificar las cifras publicadas antes de tomar una decisión de inversión.
Zonificación: No todas las zonas de Bali permiten alquilar una propiedad por días. Si la inversión es para fines comerciales, se recomienda tomar una mirada seria a su voluntad estructurar su negocio
Perspectiva fiscal: Todo el ROI proporcionado suele ser una cantidad bruta antes de impuestos. Recomendamos echar un vistazo a los impuestos. Tener un permiso de estancia a través de un KITAS de jubilación, una empresa PT PMA con KITAS inversor puede reducir los impuestos
Permisos de construcción: Desafortunadamente, la mitad de las nuevas construcciones no tienen permisos legales, y la propiedad es ilegal. Como recordatorio un número de solicitud no constituye una aprobación. El PBG tiene que ser obtenido antes de que la construcción puede comenzar.
Permiso legal del promotor: Desafortunadamente, algunos promotores no tienen la licencia adecuada para operar en Indonesia. Algunos de ellos lo hacen porque recibieron un mal consejo y confían en tener el permiso correcto y algunos lo hacen intencionalmente. Recomendamos que también se realice la diligencia debida sobre el vendedor.
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Visado legal para vivir en Sanur y Bali
Si planea invertir en Sanur -ya sea para jubilarse, vivir a tiempo completo o visitar la zona durante unos meses para disfrutar de su villa-, existen varias opciones a tener en cuenta.
KITAS DE JUBILACIÓN: Este permiso de entrada múltiple le permite permanecer un año en Indonesia.
KITAS DE PELO DE PLATA: Este permiso de estancia de entrada múltiple te permite vivir en Indonesia durante 5 años. El visado también es renovable.
KITAS de inversor: Concedido a personas que tengan una empresa en Indonesia e inviertan una determinada cantidad, este visado tiene una validez de 2 años.
KITAS familiar: Se concede a los familiares del titular de un KITAS. Los hijos y los cónyuges también pueden permanecer en Indonesia durante el periodo de validez del permiso del titular del KITAS.
KITAS de segunda residencia: Este KITAS tiene una validez de 5 años y permite vivir en Bali durante un periodo de 5 años. El titular del KITAS necesita comprar una propiedad por valor de 1.000.000 USD o hacer un depósito de 130.000 USD en un banco estatal de su propiedad.
Cómo encontrar una propiedad en Sanur y Bali
Hay varias formas de encontrar propiedades a la hora de invertir en Sanur y Bali. La opción más rápida y segura es ponerse en contacto con agentes inmobiliarios. No recomendamos ponerse en contacto con particulares en grupos de redes sociales, ya que pueden producirse estafas. Promotores fiables como Investland o plataformas de inversión de confianza como la página de ILA Investment pueden ayudarle a encontrar la propiedad adecuada.
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