Investir à Sanur est devenu de plus en plus attrayant car la zone a subi une transformation significative au fil des ans. Autrefois connu comme un vieux quartier rouge, Sanur est devenu une destination de retraite populaire et est aujourd'hui un centre dynamique qui attire les familles à la recherche d'un environnement paisible et d'opportunités d'investissement plus abordables que celles de Canggu ou d'Uluwatu.
Cependant, l'investissement à Sanur est comme les autres endroits de Bali : il y a quelques éléments à prendre en compte avant de déménager ou d'investir dans une propriété ou une entreprise dans cette région.
Option légale pour l'achat d'une propriété à Sanur
Lorsqu'il s'agit d'acheter une propriété à Sanur, les possibilités de villas et d'appartements sont nombreuses. Cependant, comme Sanur a été l'un des premiers endroits à être développé il y a plus de vingt ans, il y a moins de possibilités.
La plupart des offres sur le marché sont en effet des villas et des appartements. Les promoteurs développent des appartements modernes à Sanur, près de la plage. D'autres promoteurs explorent le nord de Sanur en acquérant des terrains pour développer de nouveaux complexes hôteliers ou d'appartements.
En tant qu'étrangers, il y a peu de possibilités d'acheter une propriété à Sanur. Hak Pakai est l'une des options que les étrangers peuvent envisager.
Acheter sous Hak Pakai
Les personnes étrangères doivent avoir un KITAS (permis de séjour temporaire) ou un KITAP (permis de séjour permanent) et ne peuvent posséder qu'une seule propriété résidentielle (pas à des fins commerciales). La propriété doit répondre aux critères de prix minimum fixés par le gouvernement indonésien.
Une société à capitaux étrangers (PT PMA) ou un bureau de représentation peut également détenir Hak Pakai à des fins commerciales et l'utiliser pour des activités commerciales, telles que des hôtels, des villas ou des entreprises de location.
Critères minimaux pour le Hak Pakai à Bali
Le terrain doit être enregistré comme appartenant à l'État ou comme Hak Milik (propriété libre) et le titre de Hak Pakai peut être accordé sur un terrain appartenant à l'État ou converti de Hak Milik (propriété libre) par le biais d'un contrat de bail avec un propriétaire indonésien.
Le gouvernement indonésien fixe des règles sur le prix minimum des propriétés pour pouvoir bénéficier du Hak Pakai. Selon les dernières réglementations (règlement du ministre des affaires agraires n° 18 de 2021), le prix minimum des propriétés à Bali est de 5 milliards d'IDR pour les maisons (villas) et de 2 milliards d'IDR pour les appartements. Il est important de noter que la taille maximale du terrain est limitée à 2 000 m² par personne, mais il est possible d'en obtenir davantage avec une approbation spéciale du gouvernement.
La durée du Hak Pakai est accordée pour 30 ans et renouvelable pour 20 ans et pour 30 ans supplémentaires.
Contrat Bail
Le bail est un contrat de location appelé Hak Sewa. Ce type de contrat peut être notarié ou non et il s'agit d'un simple contrat assorti de conditions. L'étranger n'est pas propriétaire mais locataire. Cela signifie que les termes et conditions du contrat définissent ce que le locataire peut faire avec la propriété.
Il n'est pas rare de voir des étrangers louer un bien pour 20 ou 30 ans. Dans le cas d'un bail, la durée est définie dans le contrat. Certains promoteurs proposent également des baux de 100 ans sur un bien en pleine propriété détenu par une personne locale.
Dans le cas d'une propriété en pleine propriété, le contrat est très important car tous les aspects sont définis dans l'accord. Le notaire doit s'assurer que toutes les parties comprennent les conditions et que le contrat respecte la loi. Cependant, le notaire ne négocie pas les termes et conditions. Nous recommandons d'engager un représentant légal ou un avocat afin d'examiner et de définir tous les termes et conditions.
HGB
Le HGB est également un moyen d'acquérir un terrain en créant une société. La société PT PMA permet d'acheter un terrain et d'obtenir un droit de construire. Cette option est certainement la plus protectrice car elle permet aux étrangers de posséder et de construire sous l'égide de la société. Le permis de construire et tous les documents légaux seront sous la responsabilité de la société, comme elle le permet.
La durée du HGB est de 30 ans, avec un renouvellement de 20 ans et une prolongation de 30 ans.
SHMSRS
Ce titre est similaire à un Hak Pakai pour les appartements et les condominiums, mais sans limitations. L'étranger peut posséder un titre lié à l'appartement pour une période de 30 ans, renouvelable pour 20 ans et extensible pour 30 ans.
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Les éléments à prendre en compte pour l'achat d'une propriété à Sanur et à Bali
Lorsqu'il s'agit d'investir dans un bien immobilier, plusieurs considérations doivent être prises en compte en plus du retour sur investissement.
LE RETOUR SUR INVESTISSEMENT : Investir à Sanur nécessite de prendre soigneusement en compte le retour sur investissement attendu. Alors que les promoteurs immobiliers calculent souvent le rendement instantanément, les fluctuations futures du marché peuvent avoir un impact sur la rentabilité réelle. Le marché immobilier de Bali évoluant rapidement, il est essentiel d'analyser les tendances, de consulter des professionnels et de vérifier les chiffres publiés avant de prendre une décision d'investissement.
Zonage : Toutes les zones de Bali n'autorisent pas la location à la journée. Si l'investissement est destiné à des fins professionnelles, nous vous recommandons d'examiner sérieusement la structure de votre entreprise.
Perspective fiscale : Tous les RCI fournis sont généralement des montants bruts avant impôts. Nous recommandons d'examiner les impôts. Le fait d'avoir un permis de séjour par l'intermédiaire d'un KITAS de retraite, d'une société PT PMA avec un KITAS d'investisseur peut réduire les impôts.
Permis de construire : Malheureusement, la moitié des nouvelles constructions n'ont pas de permis légal et la propriété est illégale. Pour rappel, un numéro de demande ne constitue pas une approbation. Le PBG doit être obtenu avant que la construction ne puisse commencer.
Permis légal du promoteur : Malheureusement, certains promoteurs n'ont pas la bonne licence pour opérer en Indonésie. Certains d'entre eux le font parce qu'ils ont été mal conseillés et qu'ils n'ont pas le bon permis, tandis que d'autres le font intentionnellement. Nous recommandons de faire preuve de diligence raisonnable à l'égard du vendeur.
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Visa légal pour vivre à Sanur et à Bali
Si vous envisagez d'investir à Sanur, que ce soit pour votre retraite, pour y vivre à plein temps ou pour y séjourner quelques mois afin de profiter de votre villa, plusieurs options s'offrent à vous.
KITAS de retraite : Ce permis de séjour à entrées multiples vous permet de rester un an en Indonésie.
KITAS cheveux d'argent : ce permis de séjour à entrées multiples vous permet de vivre en Indonésie pendant 5 ans. Le visa est également renouvelable.
KITAS d'investisseur : Accordé aux personnes ayant une entreprise en Indonésie et investissant un certain montant, ce visa est valable 2 ans.
KITAS familial : Ce permis est accordé aux membres de la famille d'un titulaire de KITAS. Les enfants et les conjoints peuvent également séjourner en Indonésie pendant la durée de validité du permis du titulaire du KITAS.
Résidence secondaire KITAS : Ce KITAS valable 5 ans permet aux personnes de vivre à Bali pour une durée de 5 ans. Le titulaire du KITAS doit acheter une propriété d'une valeur de 1 000 000 USD ou effectuer un dépôt de 130 000 USD dans une banque d'État.
Comment trouver une propriété à Sanur et à Bali
Il existe plusieurs façons de trouver des biens immobiliers en investissant à Sanur et à Bali. L'option la plus rapide et la plus sûre consiste à contacter des agents immobiliers. Nous vous déconseillons de contacter des personnes sur des groupes de médias sociaux, car des escroqueries peuvent se produire. Des promoteurs fiables comme Investland ou des plateformes d'investissement de confiance comme la page ILA Investment peuvent vous aider à trouver la bonne propriété.
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