Cuando se trata de adquirir derechos sobre un terreno en Bali y Lombok, puede resultar confuso definir qué derechos y obligaciones obtiene un extranjero. Mientras que en Bali la mayoría de las transacciones se hacen en régimen de arrendamiento (Hak Sewa), en Lombok se hacen en régimen de propiedad absoluta (HGB).
El siguiente artículo describe los distintos tipos de propiedad de la tierra en Bali y Lombok.
Títulos de propiedad en Bali y Lombok
Bali y Lombok forman parte de Indonesia y siguen las normas de este país en materia de transmisión de la propiedad. Es importante recordar que tener un contrato de arrendamiento no permite al extranjero ser propietario de una casa, y la fiscalidad en su país de residencia podría verse muy afectada.
HGU
HGU (Hak Guna Usaha) es un derecho concedido a personas físicas o jurídicas. El título puede traducirse como Derechos de Uso Empresarial para agricultura, plantaciones, ganadería, pesca, silvicultura, etc. Concede el derecho a tener un negocio en la tierra. Este derecho suele concederse por un periodo determinado de hasta 35 años y renovarse por otros 20 años. Existen condiciones específicas que garantizan que la tierra se utilice de forma productiva y de acuerdo con el fin designado.
Las entidades locales, como PMA, y los particulares indonesios tienen derecho a utilizar la tierra, pero la plena propiedad de la tierra en Bali sigue siendo del Estado. El propietario de la HGU (Hak Guna Usaha) tiene la obligación de cumplir ciertos requisitos y respetar el medio ambiente. La duración está estipulada en el contrato, y la prórroga puede hacerse al menos 2 años antes del vencimiento.
La entidad puede solicitar la transformación de la HGBU en una HGB en determinadas condiciones. Todos los términos están regulados en la Ley Básica Agraria Número 5 de 1960 y el Reglamento Gubernamental Número 18 de 2021.
HGB
El HGB es un derecho a construir en un terreno a nombre de la entidad propietaria del HGB. El Undang Undang da derecho a construir y poseer edificios en terrenos que inicialmente no pertenecen a la entidad titular del HGB.
La duración inicial del HGB es de 30 años, prorrogables por 20 años con una opción renovable de 30 años. La duración total de los derechos es de 80 años.
Al final del periodo, la tierra vuelve al Estado indonesio. El propietario del terreno ya no es el propietario original, sino el gobierno. El HGB es un derecho que otorga el gobierno indonesio para construir y gestionar el terreno.
Una de las ventajas de la entidad propietaria de un HGB es la posibilidad de utilizar el terreno como garantía.
Según el artículo 44 de la ley 18/2021, los titulares de HGB (Hak Guna Bangunan) tienen los siguientes derechos:
- Utilizar y aprovechar los terrenos según lo especificado en la decisión y el acuerdo de concesión.
- Construir y poseer estructuras en el terreno para fines personales o empresariales, siguiendo las disposiciones legales.
- Llevar a cabo acciones legales como transferir la propiedad, cambiar el uso del suelo o imponer derechos dependientes sobre la propiedad.
Hak Pakai
El derecho de uso (SHP) concede a particulares o entidades la capacidad de utilizar y beneficiarse de tierras controladas por el Estado o propiedad de un propietario particular mediante un acuerdo con el terrateniente. En cuanto a la propiedad de la tierra en Bali, el Hak Pakai puede obtenerse por:
- Un indonesio
- Una persona jurídica en Indonesia
- Una oficina de representación
- Un extranjero
Cada zona y a veces cada Kapubaten de Bali y Lombok definen las condiciones mínimas para obtener un Hak Pakai. Por ejemplo, el requisito mínimo es una inversión de 5.000 millones con un edificio ya construido en un terreno con un tamaño máximo de 20 ara en Badung.
El Hak Pakai concede los siguientes derechos:
- uso y aprovechamiento de la tierra
- utilización de los recursos naturales e hídricos de la tierra
- capacidad para transferir los derechos.
Al igual que el HGB, el Hak Pakai puede garantizarse con otra parte. El Hak Pakai tiene una validez de 30 años con una prórroga de 20 años y puede renovarse por otros 30 años.
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Derecho de propiedad (SHM)
El Sertifikat Hak Milik, conocido como SHM, se concede a particulares indonesios. Es la forma más elevada de propiedad de la tierra en Indonesia. Concede derechos plenos e indefinidos al propietario. A diferencia del HGB o el HGU, que tienen límites temporales, el SHM es permanente y puede transmitirse de generación en generación.
A pesar de que el certificado no tiene límite de tiempo, es importante tener en cuenta que el gobierno y el tribunal pueden revocar los derechos en determinadas circunstancias o expropiar al propietario, como ha ocurrido en algunas zonas de Bali.
Los extranjeros y las personas jurídicas no pueden optar a este tipo de certificado ni a la propiedad de la tierra.
HPL o derecho de gestión
La HPL es un certificado que concede derechos a entidades para gestionar tierras durante un determinado periodo de tiempo. Este certificado lo proporciona el gobierno para gestionar terrenos de su propiedad. A diferencia de otros certificados, no es posible avalar el certificado ni transferir los derechos a otra entidad.
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Normativa para extranjeros que transfieren títulos de propiedad en Indonesia
Como se ha descrito anteriormente, sólo unos pocos tipos de títulos de propiedad pueden ser adquiridos y transferidos por entidades extranjeras:
- HGU o Derechos Empresariales
- HGB o Derechos de construcción y propiedad de edificios
- Hak Pakai o Derechos de uso
Es importante tener en cuenta que el Hak Sewa o arrendamiento, que muchos extranjeros suelen utilizar en Bali, no otorga la propiedad legal de la tierra en Bali ni derechos sobre los edificios, y no puede transferirse. El arrendamiento en sí puede basarse en el contrato, pero no la propiedad legal.
Estos títulos están reconocidos por el gobierno indonesio en Bali y Lombok. Es una opción más segura y también una prueba a efectos fiscales.
La transferencia del título de propiedad se realiza en varios pasos:
- Contrato de compraventa
- Inscripción en el BPN (Oficina de Tierras de Bali o Lombok, por ejemplo).
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