Lorsqu'il s'agit d'acquérir des droits fonciers à Bali et à Lombok, il peut être difficile de définir les droits et obligations d'un étranger sur la terre. Alors qu'à Bali, la plupart des transactions se font sur la base d'un bail (Hak Sewa), à Lombok, les transactions se font sur la base d'une propriété libre (HGB).
L'article ci-dessous décrit les différents types de propriété foncière à Bali et à Lombok.
Titres fonciers à Bali et à Lombok
Bali et Lombok font partie de l'Indonésie et suivent les règles indonésiennes en matière de transfert de propriété. Il est important de se rappeler que le fait d'avoir un bail ne signifie pas que l'étranger est propriétaire d'une maison, et que la fiscalité de son pays de résidence peut en être fortement affectée.
HGU
HGU (Hak Guna Usaha) est un droit accordé à des personnes physiques ou morales. Le titre peut être traduit par "droits d'utilisation commerciale pour l'agriculture, les plantations, le bétail, la pêche, la sylviculture, etc. Il donne le droit de faire des affaires avec la terre. Ce droit est généralement accordé pour une période déterminée pouvant aller jusqu'à 35 ans et renouvelé pour 20 ans. Il existe certaines conditions spécifiques qui garantissent que la terre est utilisée de manière productive et conformément à l'objectif désigné.
Les entités locales telles que la PMA et les particuliers indonésiens ont le droit d'utiliser les terres, mais la pleine propriété des terres à Bali reste entre les mains de l'État. Le propriétaire de la HGU (Hak Guna Usaha) a l'obligation de satisfaire à certaines exigences et de respecter l'environnement. La durée est stipulée dans le contrat, et la prolongation peut se faire au moins deux ans avant l'expiration.
L'entité peut demander la transformation de la HGBU en HGB sous certaines conditions. Toutes les conditions sont régies par la loi agraire de base n° 5 de 1960 et le règlement gouvernemental n° 18 de 2021.
HGB
Le HGB est un droit de construire sur un terrain au nom de l'entité propriétaire du HGB. L'Undang Undang donne le droit de construire et de posséder des bâtiments sur un terrain qui, à l'origine, n'appartient pas à l'entité détentrice du HGB.
La durée du HGB est initialement de 30 ans et peut être prolongée de 20 ans avec une option de renouvellement de 30 ans. La durée totale des droits est de 80 ans.
À la fin de la période, la terre revient à l'État indonésien. Le propriétaire du terrain n'est plus le propriétaire d'origine mais le gouvernement. Le HGB est un droit accordé par le gouvernement indonésien pour construire et gérer le terrain.
L'un des avantages pour l'entité propriétaire d'un BHG est la possibilité d'utiliser le terrain comme garantie.
Selon l'article 44 de la loi 18/2021, les détenteurs de HGB (Hak Guna Bangunan) ont les droits suivants :
- Utiliser et exploiter les terres comme spécifié dans la décision et l'accord d'octroi.
- Construire et posséder des structures sur la terre à des fins personnelles ou professionnelles, conformément aux dispositions légales.
- Mener des actions juridiques telles que le transfert de propriété, la modification de l'utilisation des terres ou l'imposition de droits de dépendance sur la propriété.
Hak Pakai
Le droit d'usage (SHP) permet à des personnes ou à des entités d'utiliser et de bénéficier de terres contrôlées par l'État ou détenues par un propriétaire individuel dans le cadre d'un accord avec ce dernier. En termes de propriété foncière à Bali, le Hak Pakai peut être obtenu par :
- Un Indonésien
- Une entité juridique en Indonésie
- Un bureau de représentation
- Un étranger
Chaque région et parfois Kapubaten à Bali et Lombok définissent les conditions minimales pour obtenir un Hak Pakai. Par exemple, l'exigence minimale est de 5 milliards d'investissement avec un bâtiment déjà construit sur un terrain d'une taille maximale de 20 ara à Badung. Le Hak Pakai confère les droits suivants
- l'utilisation et l'exploitation des terres
- l'utilisation des ressources naturelles et des ressources en eau sur le territoire
- la possibilité de transférer les droits.
Comme le HGB, le Hak Pakai peut être garanti par une autre partie. Le Hak Pakai a une validité de 30 ans avec une extension de 20 ans et peut être renouvelé pour 30 ans.
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Droit de propriété (SHM)
Le certificat Hak Milik, connu sous le nom de SHM, est accordé aux particuliers indonésiens. Il s'agit de la forme la plus élevée de propriété foncière ou immobilière en Indonésie. Il confère des droits complets et indéfinis au propriétaire. Contrairement au HGB ou au HGU, qui sont limités dans le temps, le SHM est permanent et peut être transmis de génération en génération.
Bien que le certificat ne soit pas limité dans le temps, il est important de noter que le gouvernement et le tribunal peuvent révoquer les droits dans certaines circonstances ou exproprier le propriétaire, comme cela s'est produit dans certaines régions de Bali.
Les étrangers et les personnes morales ne sont pas éligibles pour ce type de certificat et de propriété foncière.
HPL ou droit de gestion
Le HPL est un certificat accordant des droits à des entités pour gérer des terres pendant une certaine période. Ce certificat est délivré par le gouvernement pour gérer les terres qui lui appartiennent. Contrairement à d'autres certificats, il n'est pas possible de garantir le certificat ou de transférer les droits à une autre entité.
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Réglementation pour les étrangers transférant des titres fonciers en Indonésie
Comme indiqué ci-dessus, seuls quelques types de titres fonciers peuvent être acquis et transférés par des entités étrangères :
- Droits de l'homme ou droits des entreprises
- HGB ou Droits de construire et de posséder des bâtiments
- Hak Pakai ou droits d'utilisation
Il est important de noter que le Hak Sewa ou bail, que de nombreux étrangers utilisent couramment à Bali, ne confère pas de propriété foncière légale à Bali ni de droits sur les bâtiments, et qu'il ne peut pas être transféré. Le bail lui-même peut être basé sur le contrat, mais pas sur la propriété légale.
Les titres ci-dessus sont reconnus par le gouvernement indonésien à Bali et à Lombok. Il s'agit d'une option plus sûre et d'une preuve fiscale.
Le transfert du titre foncier se fait en plusieurs étapes :
- Accord de vente et d'achat
- Enregistrement auprès du BPN (bureau foncier à Bali ou à Lombok par exemple).
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