Las próximas fronteras inmobiliarias de Indonesia

Desde hace años, Bali ha sido la opción más obvia para muchos inversores inmobiliarios internacionales en Indonesia. Pero la situación está cambiando.

Los precios del suelo en las zonas consolidadas son más elevados, la competencia es mayor y los inversores empiezan a plantearse otra pregunta: ¿dónde podría estar la próxima oportunidad?

Hay dos nombres que se mencionan con frecuencia: Lombok y Labuan Bajo.

Ambas se han beneficiado de importantes inversiones turísticas, pero no constituyen el mismo mercado. Lombok se está desarrollando en torno a varios núcleos turísticos y de infraestructuras, especialmente Mandalika y el sur de Lombok. Labuan Bajo se ha labrado su reputación en torno al Parque Nacional de Komodo y a un mercado turístico más exclusivo y centrado en la naturaleza.

Esa diferencia es importante. Una buena inversión no consiste simplemente en encontrar el terreno más barato o el próximo destino de moda. Antes de comprar, un inversor extranjero debe comprender qué se puede hacer realmente con la propiedad, cómo se puede mantener legalmente y si las cifras son viables.

¿Por qué los inversores miran más allá de Bali?

Bali ya no es un mercado inmobiliario emergente. Goza de una reputación internacional bien consolidada, cuenta con una importante economía turística y registra una fuerte demanda de villas, hoteles y otros negocios del sector hotelero.

Eso también forma parte del reto.

En algunas de las zonas más populares de Bali, los inversores se están adentrando en un mercado competitivo en el que el suelo es caro y las posibilidades de desarrollo pueden verse limitadas por la normativa urbanística, las infraestructuras y una supervisión normativa cada vez mayor.

Lombok y Labuan Bajo se encuentran en una fase más temprana.

Esto puede generar oportunidades interesantes, sobre todo para los inversores que estén dispuestos a adoptar una perspectiva a más largo plazo. Sin embargo, un mercado emergente conlleva sus propios riesgos. Las infraestructuras pueden estar aún en fase de desarrollo, la demanda puede variar de un lugar a otro y un proyecto que hoy parezca atractivo puede depender en gran medida del crecimiento futuro del turismo.

En otras palabras, comprar pronto puede suponer una oportunidad, pero también hace que sea aún más importante informarse bien.

El mercado inmobiliario de Lombok: ¿dónde están las oportunidades?

Lombok ha suscitado un gran interés a medida que Indonesia sigue desarrollando el turismo fuera de Bali.

La Zona Económica Especial de Mandalika es uno de los principales motores de esta historia. La zona alberga importantes proyectos turísticos y el Circuito Internacional Pertamina Mandalika, lo que contribuye a situar a Lombok del Sur en el mapa internacional.

El sur de Lombok y Mandalika

Kuta y sus alrededores resultan especialmente interesantes para los inversores que buscan:

• Complejos de villas
• Hostelería
• Empresas relacionadas con el turismo
• Terrenos para futuros proyectos urbanísticos
• Inversión inmobiliaria a largo plazo

El atractivo es bastante evidente: el turismo está creciendo, las infraestructuras están mejorando y Lombok sigue estando lo suficientemente cerca de Bali como para beneficiarse del ecosistema turístico más amplio.

Sin embargo, los inversores no deben dar por sentado que todas las propiedades de los alrededores de Mandalika se beneficiarán por igual.

Una propiedad situada a cinco minutos de un importante complejo turístico puede tener un perfil de inversión muy diferente al de otra a la que resulte difícil acceder, cuya clasificación urbanística no esté clara o que dependa de unas infraestructuras que aún no se han construido.

Más allá del sur de Lombok

Otras zonas de la isla, como Senggigi, el norte de Lombok y Mataram, también ofrecen diferentes tipos de oportunidades.

Senggigi cuenta con una larga tradición turística. Mataram está más vinculada a la actividad urbana y comercial de la isla. El norte de Lombok cuenta con sus propios atractivos turísticos y naturales.

Por lo tanto, la pregunta no debería centrarse tanto en si «Lombok es una buena inversión», sino más bien en qué parte de Lombok se adapta mejor a la inversión que quieres realizar.

El mercado inmobiliario de Labuan Bajo: un mercado diferente

Labuan Bajo tiene una historia diferente.

Su mayor ventaja no es simplemente la nueva infraestructura o los terrenos disponibles. Es el propio destino.

Como principal puerta de entrada al Parque Nacional de Komodo, Labuan Bajo se ha convertido en un importante destino turístico internacional. Este mercado ha atraído inversiones en hoteles, complejos turísticos, restaurantes, villas y servicios turísticos.

Para los inversores inmobiliarios, esto genera oportunidades potenciales en proyectos relacionados con la hostelería y el turismo.

El desarrollo de Parapuar forma parte de un panorama más amplio. Su objetivo es impulsar el desarrollo de Labuan Bajo como destino turístico, al tiempo que se integran las características naturales y culturales de la zona.

Esto también pone de relieve una diferencia importante entre Labuan Bajo y un mercado inmobiliario convencional.

Las consideraciones medioambientales, la planificación turística y el carácter de la zona circundante pueden tener un impacto importante en lo que se puede desarrollar y en cómo debe estructurarse un proyecto.

Para los inversores interesados en Labuan Bajo, la pregunta no es, por tanto, simplemente «¿Cuánto cuesta el terreno?».

La pregunta es: «¿Qué se puede desarrollar aquí de forma realista y legal, y habrá suficiente demanda para sostenerlo?».

¿Pueden los extranjeros invertir en inmuebles en Lombok y Labuan Bajo?

Esta es una de las primeras preguntas que suelen plantear los inversores extranjeros.

La respuesta depende de lo que quieras adquirir y del uso que le vayas a dar.

Por lo general, los extranjeros no pueden adquirir terrenos en propiedad absoluta en Indonesia ( Hak Milik ) de la misma forma que lo hacen los ciudadanos indonesios. Dependiendo de las circunstancias, la inversión extranjera puede implicar derechos como el Hak Pakai, el Hak Guna Bangunan (HGB), un contrato de arrendamiento o una sociedad de inversión extranjera (PT PMA).

La estructura adecuada no es algo que deba decidirse después de la compra.

Por ejemplo, alguien que busca una vivienda para uso propio tiene necesidades diferentes a las de un inversor que tiene previsto construir varias villas y gestionarlas como un negocio.

El uso previsto, los derechos sobre el suelo, la estructura de la empresa, la actividad empresarial y los requisitos de concesión de licencias deben encajar entre sí.

Esto es especialmente importante cuando una inversión implica la adquisición de un terreno, seguida de la construcción y la explotación comercial. Una estructura que parezca aceptable en la fase de compra del terreno puede que no te otorgue automáticamente el derecho a explotar el negocio que tienes en mente.

¿Qué debes comprobar antes de comprar?

Una buena ubicación no garantiza por sí sola que sea una buena inversión.

Antes de firmar un contrato inmobiliario en Lombok o Labuan Bajo, hay varias preguntas básicas que conviene aclarar.

Título de propiedad y titularidad

Empecemos por el terreno en sí.

¿Quién es el propietario? ¿Qué derechos están inscritos sobre ella? ¿Existen hipotecas, litigios, problemas de límites u otras reclamaciones? ¿Existe un acceso legal a la propiedad?

Son cuestiones básicas, pero los problemas que surjan ahora pueden acabar saliendo muy caros más adelante.

Zonificación y usos permitidos

A continuación, comprueba para qué se puede utilizar realmente el terreno.

Puede que una parcela parezca perfecta para una villa o un hotel boutique, pero eso no significa que el proyecto previsto esté autorizado.

Es necesario tener en cuenta las restricciones en materia de zonificación, ordenación del territorio y desarrollo local antes de hacer suposiciones sobre el valor futuro del inmueble.

Requisitos de construcción

Si el plan incluye obras de construcción, conviene comprobar los requisitos de construcción antes de ultimar el diseño y el presupuesto.

La normativa de construcción de Indonesia incluye requisitos como el PBG (autorización de obra) y el SLF (certificado de idoneidad funcional), cuando proceda.

Lo importante para un inversor es muy sencillo: ser propietario o tener el control de un terreno no significa automáticamente que puedas construir lo que quieras en él.

Licencias comerciales y de explotación

Un inmueble destinado a generar ingresos por alquiler o a funcionar como alojamiento también puede requerir una estructura empresarial adecuada y las licencias correspondientes.

Es aquí donde muchos debates sobre la propiedad se complican. Una propiedad privada, una villa alquilada a huéspedes y un negocio hotelero gestionado de forma profesional no se tratan necesariamente de la misma manera.

La actividad empresarial prevista debe determinarse con antelación.

Las cifras

Por último, fíjate en la propia inversión.

Ten en cuenta el precio de compra, los costes de construcción, los impuestos, los honorarios profesionales, los gastos de explotación y la financiación.

A continuación, analiza el otro lado de la ecuación: los ingresos por alquiler realistas, la ocupación, los gastos de gestión y una posible salida.

Una propiedad atractiva no tiene por qué ser una inversión rentable.

¿Lombok o Labuan Bajo? ¿Cuál es la mejor opción?

No hay una respuesta universal.

Estos dos destinos se adaptan a estrategias de inversión algo diferentes.

Lombok puede resultar atractiva para los inversores que busquen un mercado emergente más amplio con varias áreas que tener en cuenta.

Labuan Bajo puede resultar más interesante para quienes se centran específicamente en el turismo y la hostelería de lujo.

Ninguno de los dos debe considerarse simplemente como «el próximo Bali». Sus mercados se están desarrollando a su manera, y una estrategia de inversión que funcione en Seminyak o Canggu no debería copiarse automáticamente en Lombok o Labuan Bajo.

Preguntas frecuentes

¿Es Lombok un buen lugar para invertir en el sector inmobiliario?

Lombok ha despertado un interés cada vez mayor debido al desarrollo turístico, la inversión en infraestructuras y proyectos como el de Mandalika. Sin embargo, las oportunidades dependen en gran medida de la ubicación concreta, la situación del terreno, el uso autorizado y la estrategia de inversión.

¿Es Labuan Bajo un buen lugar para invertir en el sector inmobiliario?

Labuan Bajo cuenta con sólidos fundamentos turísticos, sobre todo gracias a su vinculación con el Parque Nacional de Komodo. Los inmuebles relacionados con la hostelería y el turismo pueden resultar interesantes, pero los inversores deben tener en cuenta las restricciones urbanísticas, las infraestructuras y la demanda a largo plazo.

¿Pueden los extranjeros comprar terrenos en Lombok?

Por lo general, los extranjeros no pueden ser propietarios de terrenos en Indonesia en régimen de dominio absoluto (Hak Milik). Dependiendo de las circunstancias, las alternativas pueden incluir el Hak Pakai, el HGB, estructuras de arrendamiento o la inversión a través de una PT PMA.

¿Puede un extranjero construir una villa en Lombok?

Puede que sea posible, pero primero hay que comprobar varios factores, entre ellos los derechos sobre el terreno, la normativa urbanística, el uso permitido, los requisitos de construcción y la estructura de la empresa.

¿Es Lombok más barato que Bali?

En algunas zonas de Lombok, los precios de compra pueden ser más bajos que en zonas similares de Bali. Sin embargo, un precio de compra más bajo no significa necesariamente que sea una mejor inversión. También hay que tener en cuenta la demanda, las infraestructuras, el potencial de desarrollo y las opciones de venta.

¿Cuál es el mayor error que cometen los inversores extranjeros?

Un error muy común es enamorarse de la ubicación antes de ver la vivienda.

Un terreno precioso situado en un destino en pleno crecimiento puede seguir siendo una mala inversión si la titularidad, la normativa urbanística, el acceso, los derechos de urbanización o la estructura empresarial no son los adecuados.

¿Estás pensando en invertir fuera de Bali?

Lombok y Labuan Bajo están llamando la atención por una buena razón. Ambos se están beneficiando del continuo desarrollo turístico de Indonesia y ambos ofrecen oportunidades que quizá no estén disponibles en un mercado ya consolidado como el de Bali.

Pero hay que evaluar la oportunidad con detenimiento.

Antes de comprar un terreno, construir una villa o invertir en un proyecto hotelero, asegúrate de saber qué puedes poseer legalmente, qué puedes construir, qué tipo de negocio puedes llevar a cabo y si las cuentas cuadran.

ILA Global Consulting puede ayudar a los inversores extranjeros a analizar los aspectos jurídicos, societarios, fiscales y de inversión antes de comprometerse con una propiedad o un proyecto urbanístico en Indonesia.

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ILA Global Consulting asesora a clientes internacionales en asuntos jurídicos, fiscales y corporativos en toda Indonesia y el Sudeste Asiático.

Para los inversores extranjeros, nuestra función consiste en ir más allá de la propia operación y contribuir a garantizar que la estructura de inversión propuesta, la actividad empresarial y los requisitos de cumplimiento se complementen entre sí.

Antes de invertir, asegúrate de que la estructura funcione.

Este artículo ofrece únicamente información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión. La normativa y los requisitos locales pueden sufrir modificaciones, por lo que cada operación inmobiliaria debe analizarse en función de sus circunstancias específicas.